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AuteurJe me lance ; mon carnet de bord
Pouet009
12   

Pouet009
  Posté : 23-12-2020 00:30

Bonjour à tous,

Le forum est une grande source d'inspiration pour moi et j'y tire des informations intéressantes. Un grand merci à tous les contributeurs.

Je crée un sujet dédié pour vous parler de mon projet d'installation. Il va me permettre de réfléchir à voix haute, de poser mes questions et aussi à ceux qui s'installeront plus tard d'y puiser des informations, idées ... Je compte l'alimenter jusqu'à la remise des clés !

Je suis adjoint depuis environ 6 ans et je cherche à m'installer seul. Depuis 3 mois, je suis à la recherche d'une pharmacie en région parisienne autour de 2M €. J'ai contacté l'ensemble des cabinets de transaction d'ile de France. J'ai donc visité une vingtaine de pharmacie et une pharmacie me plait.
Elle réalise environ 2,1M de CA TTC avec une marge à 31%. Elle est dans centre co' ouvert, comme ce qu'il se fait souvent à la "campagne". Je n'avais pas du tout prévu de reprendre une pharmacie de centre co' (avec mes à priori sur les centres co') mais apparemment la patientèle est plutôt fidèle et proche d'une officine de centre ville / quartier, ce dont j'ai plus l'habitude.

Le seul hic que je rencontre, c'est le prix de vente, très salé, autour de 1M9... (EBE recalculé et prévu avec le comptable autour de 280K annuel). Le financement se fera par 300K en apport et 250K en CAVP.
Je trouve que c'est très cher comparativement à d'autres affaires qu'on m'a proposé à 2M. Les points positifs sont nombreux, le centre co' est dynamique, la pharmacie est tenue depuis très longtemps, sans travaux et sans une présence importante du titulaire. Il n'y a aucune promotion, aucune signalétique. J'envisage donc un certain potentiel.

Mes premières questions sont donc :
- Est ce une folie d'acheter une pharmacie à ce prix : 95% du CA HT ou environ 6,8x l'EBE ?
- L'agence de transaction propose un prix de 5% pour les commissions que j'ai ramené à un montant de 70k soit environ 3,75%. Cela vous parait-il raisonnable ?

Bonnes fêtes de fin d'année à tous ! Portez vous bien !


Message édité par : Pouet009 / 23-12-2020 00:31


Message édité par : Pouet009 / 23-12-2020 00:42


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yebbjr
386      

yebbjr
  Posté : 23-12-2020 08:25

Le pourcentage pris par le transac ne me parait pas incohérent, même si un peu élevé. Pour exemple, pour mes 2 pharma, notre transac (qui était le même sur les 2 achats) a pris 2,75%. En plus il était hyper sérieux et travaillait beaucoup pour le dossier de vente. Mais j'ai l'impression qu'on était tombé sur une rare pépite.

Concernant le prix d'achat pareil, c'est pas complètement incohérent même si un peu élevé. Une pharma saine qui tourne avec les voyants aux verts on est peut-être autour des 6 EBE. Après ça dépend toujours de l'offre et de la demande, de la situation de la pharma ... Une affaire dans ma ville vient de se vendre 115% du CA. Pharmacie de quartier populaire de 3M de CA, mais qui tourne super bien et à 20 min de la mer.

d'après un calcul rapide, l'écart entre 6xEBE et 6,8xEBE est de grosso modo 225k€, soit 18750€ par an si emprunt sur 12 ans.
Vu le bel EBE de 280k€/an, je ne pense pas que 18k€ change réellement quelque chose. Mais pour être certains c'est très simple, fais faire un prévisionnel précis par un expert comptable. Tu verras immédiatement si ça passe.

Si ça passe il n'y a pas de raison que tu n'achète pas si tout le reste te convient.
D'autant plus que là on reste sur l'hypothèse pessimiste selon laquelle la pharma ne progresserait pas. Mais d'après tes dires il y a un potentiel.

Il ne faut jamais compter sur la progression pour s'en sortir, mais si le prévisionnel passe telle qu'elle est maintenant, ça sera du bonus par la suite :)

Message édité par : yebbjr / 23-12-2020 08:26


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tnttnt
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tnttnt
  Posté : 23-12-2020 09:59

Moi ce que j'avais négocié avec le transactionnaire, c'était une com dans ces eaux là mais pour une pharma 2x plus grosse.
Mais le travail est le même peu importe la taille de la pharmacie donc ça ne me choque pas. Mais je trouve ça idiot de parler en %, selon moi c'est pour mieux entuber les acheteurs. Je préfère parler en k€.
Par contre, j'avais accepté sa commission à la condition qu'il raisonne un peu les vendeurs et qu'il fasse baisser le prix. En gros qu'il fasse son boulot. Parce que si tu lui files 70k€ pour qu'il se tourne les pouces, ça fait cher...
Donc demande lui de se battre pour toi et de faire baisser un peu le prix.
Après, 6,8 fois l'EBE, ce n'est pas choquant, tu n'es pas loin des moyennes du secteur (regarde le document Interfimo sur le sujet).

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Pouet009
12   

Pouet009
  Posté : 23-12-2020 23:26



Mais pour être certains c'est très simple, fais faire un prévisionnel précis  par un expert comptable. Tu verras immédiatement si ça passe.



Le prévisionnel est fait avec une progression de 1% par an et ça passe. La génération de trésorerie annuel d'environ 30k/an en vitesse de croisière (4ème année et +).



Donc demande lui de se battre pour toi et de faire baisser un peu le prix.


Malheureusement le vendeur est buté. Ca fait 2 ans que la boite est en vente et elle veut ce prix, sans discussion/négociation possible ... De sources différentes, une personne avait proposée il y a quelques mois 1M75 et l'acheteur s'est fait traité de "personne non sérieuse, ça sert à rien de discuter" ...

Oui d'après les études Interfimo/Fiducial/KPMG on est un poil au dessus du marché. Des pharmacies vendues à 100% de chiffre d'affaire et plus, c'est vrai que je n'en entends pas beaucoup parlé alors je me suis dit peut être que je suis imprudent.

Merci pour vos avis en tout cas !

Message édité par : Pouet009 / 23-12-2020 23:29


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tnttnt
1008       

tnttnt
  Posté : 24-12-2020 17:17

Depuis quelques mois, le vendeur a eu le temps de réfléchir. Il faut aussi voir l'impact du covid sur la pharmacie. Surtout qu'on ne va pas se mentir, on va se faire déglinguer lors des prochains PLFSS
Moi je négocierais ; propose 1,8 ?
Et une fois de plus, c'est le boulot du transactionnaire de faciliter la négociation pour arriver à un accord. Moi je négocierais aussi avec le transactionnaire ; en lui disant OK pour tes 70k€ mais tu négocies la pharmacie à 1,8 ou 1,85. Et si le prix est plus élevé, le transactionnaire baisse sa com. J'ai procédé comme ça lors de mon achat et ça s'est bien passé.

Message édité par : tnttnt / 24-12-2020 18:38


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Pouet009
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Pouet009
  Posté : 31-12-2020 12:21

Citation : tnttnt 

Depuis quelques mois, le vendeur a eu le temps de réfléchir. Il faut aussi voir l'impact du covid sur la pharmacie. Surtout qu'on ne va pas se mentir, on va se faire déglinguer lors des prochains PLFSS
Moi je négocierais ; propose 1,8 ?
Et une fois de plus, c'est le boulot du transactionnaire de faciliter la négociation pour arriver à un accord. Moi je négocierais aussi avec le transactionnaire ; en lui disant OK pour tes 70k€ mais tu négocies la pharmacie à 1,8 ou 1,85. Et si le prix est plus élevé, le transactionnaire baisse sa com. J'ai procédé comme ça lors de mon achat et ça s'est bien passé.

Message édité par : tnttnt / 24-12-2020 18:38

 


La COVID n'a eu aucun impact sur la pharmacie. C'est un point positif.
J'ai déjà essayé cette technique de lui dire que je paierai un peu plus si le prix diminuait un peu, ça n'a pas marché ... Mais je retenterai en 2021 !

Belle fin d'année à tous !

Message édité par : Pouet009 / 31-12-2020 12:28


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Pouet009
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Pouet009
  Posté : 26-01-2021 23:05

Bonjour à tous,

J'ai de nouveaux éléments. J'ai du mal à situer en terme de chiffres si c'est élevé ou non en ce qui concerne les charges locatives/loyers/taxes annuels :

- Loyer = 48 000 € HT
- Charges = 2700€ HT
- Taxes foncières = 4900€ HT

Merci !

Message édité par : Pouet009 / 26-01-2021 23:05


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corto61
614      

corto61
  Posté : 27-01-2021 06:50

un peu élevé .
dans les standards ,ce serait 1,5 % à 1,8 % du CA HT (si CA 2,1 TTC soit 1,9 max HT) soit au alentour de 30 k € HT max .

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tnttnt
1008       

tnttnt
  Posté : 27-01-2021 09:26

Ce projet a quand même des points positifs. Mais ne pas négocier, c'est une hérésie.
Moi je proposerais 1,825 et tu vois ce qu'il se passe. Si c'est toujours aussi fermé en face, rien ne t'empêchera de faire une offre au prix.
Et dans le pire des cas, tu baisses de 15k€, tu verras que c'est le transactionnaire qui baissera sa com ;) Mais à voir quand même si exclu ou pas du transactionnaire. Mais si ça fait déjà 2 ans, peu de chance que ça soit une exclu.

Pour le loyer, on s'en moque un peu car cela est incorporé dans le calcul de l'EBE et l'EBE est bon.

  Profil  
Pouet009
12   

Pouet009
  Posté : 26-03-2021 21:20

Bonjour à tous,

Ca y est c'est signé après moults rebondissements ... J'ai essayé comme vous m'avez dit avec conviction et force et finalement c'est 1.880M.

Maintenant, je suis en rapport avec la CAVP et je vais démarché les banques, les grossistes, les groupements pour savoir chez qui adhérer et quelles sont les conditions.

Avez-vous des conseils à me donner ?

Au plaisir de vous lire,

  Profil  
potard92
565      

potard92
  Posté : 27-03-2021 11:20

Rien ne presse pour signer avec un groupement, en as-tu besoin?
Certains gpts sont gratuits et ont de meilleures négo…
Et parfois tu fais même mieux sans groupement
Les deux points les plus important en terme de marge sont: le génériqueur et le grossiste.
Regarde aussi le fournisseur de logiciel, il y a parfois de gros gains à faire!

Ce que je fais quand j’ai repris mes pharmas:
Je reprends chaque ligne de charges et je l’optimise au max.

Au final j’ai récupéré 5 points de marge…

Fais le cumul sur 12 ans d’une économie de qq centaines d’euros/mois…


  Profil  
Pouet009
12   

Pouet009
  Posté : 28-03-2021 14:17

Banque : Le prêt CAVP est très complexe. Ils demandent des documents au fur et à mesure (analyse évolution du CA, de la marge, fréquentation, prix etc). Est ce que vous avez des témoignages ?
Sinon vous avez quelles conditions de crédit en ce moment pour ceux qui sont en cours ?

Groupements : Je recherche la remise grossiste, génériqueur et aussi de la flexibilité. Je n'aime pas trop être forcé à faire des choses que je ne veux pas
La titulaire actuelle n'a pas de groupement. Il faut que je vois si c'est pas mieux d'en avoir un, peut-être même un informel... Est ce que vous avez des groupements à me conseiller (Ile-de-France) ?

Logiciel : Actuellement sous LG//PI. J'ai vu les factures c'est vraiment du n'importe quoi. Malheureusement, elle a signé l'année dernière donc je vais devoir me le coltiner encore quelques années... Rien que la location du serveur à 375€ /mois pendant 2 ans et demi me crève les yeux (et le cœur)

Je compte bien réduire les dépenses/charges fixes lorsque je vais entrer dedans (téléphonie, télésurveillance etc).

Message édité par : Pouet009 / 28-03-2021 14:18


Message édité par : Pouet009 / 28-03-2021 14:19


  Profil  
potard92
565      

potard92
  Posté : 29-03-2021 12:11

Je n’ai jamais compris les pharmaciens qui signent ces contrats avec les logiciels! 13500€ le serveur!!!
J’ai dû payer le mien 3000€ pour 12 postes et il était surdimensionné…

  Profil  
tnttnt
1008       

tnttnt
  Posté : 29-03-2021 12:27

Tu as la maintenance qui est aussi comprise dans ce poste.

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