Bonjour à tous ,

Ma question est la suivante : j'aimerais savoir si l'investissement immobilier peut se substituer à l'apport de fonds propres aux yeux de la banque ? Et si oui comment évaluer ma capacité d'emprunt (quel CA je peux viser ) ?

Pour situer la question :

Je suis propriétaire d'un appartement en colocation qui constitue pour moi une source de revenus fixe en plus de mon salaire de pharmacien , et je ne voudrais pas avoir à me séparer de celui-ci .. sauf que du coup mon apport financier est faible . Aussi je n'ai pas d'endettement à part prêt étudiant .

Tu peux apporter un bien immobilier au capital d'une société commerciale, auquel cas ce bien doit être évalué par un expert indépendant et demande également un rapport réalisé par un commissaire aux apports (ce qui peux être un exercice doublement couteux). Ton soucis principal dans ce cas étant que ton apport ne participe pas au besoin de financement initial de ton projet, auquel cas celui ci devra quasiment s'autofinancer... donc acheter à un prix très intéressant.
Cela ne parait pas irréalisable mais quand même compliqué.
Pour rappel, c'est un marché que celui de la transaction et si tu te trouves face à un autre porteur de projet qui lui est liquide... tu seras à mon avis disqualifié.
De plus la banque n'y verra pas forcément une bonne chose car cela ne rentre pas forcément dans les cases comme façon de faire. Donc en bref bon courage mais je n'irai pas dans cette voie la.

Il faut voir le projet dans sa globalité (combien tu veux emprunter, combien est valorisé ton bien...).
Quand tu achètes, la banque te demande un état de ton patrimoine. Donc ton bien immobilier sera dans cette liste. Pas besoin d'expertise tant que ton estimation est corrélée au marché et la banque va te demander aussi le prix d'achat pour vérifier que tout est cohérent (je suis passé par là). Mais il faut que ton bien soit remboursé. Sinon tes loyers remboursent ton emprunt sur le bien et cela ne vaut pas grand chose pour la banque.
Ensuite, la banque risque de se protéger en demandant un nantissement

Si l'appartement est payé, tu peux éventuellement le vendre à toi même via une sci dont tu est le propriétaire. Je suis passé par la pour m'installer...

Oui mais SCI = 2 personnes a minima ce qui peut être bloquant parfois (même si la 2e personne peut être ultra minoritaire).

ou plus prosaiquement ton appart, si il est libre de toute autre aliénation, peut etre pris en garantie par la banque pour compenser un apport plus faible. Mais je crois qu'apreès tu ne peux plus le déclarer "insaisissable".

je sens que les "revenus fixes" procurés par une colocation risque de ne pas convaincre un banquier :#