C'est sur que si je pouvais la faire baisser à 80k€, je n'aurais pas besoin de prêt... Ça changerait surement beaucoup de choses...

Effectivement, mais dans mon cas j'avais 80k d'apport pour 150k pv, et caution tiers pour le total (à l'époque je voulais les murs en même temps donc 350k de caution) + nantissement + si besoin un appart en gage et caution perso. Bah ça a été 7 fois non quand même. A 80k pv ils étaient tous partant. Pourtant, soit c'est une officine viable, soit ça ne l'est pas, mais ce ne sont pas les 70k€ d'écart qui font toute la différence.
Arpès peut être me suis-je planté, l'avenir nous le dira.
Et autre petit digression, en se replaçant dans la réalité, c'est pas avec le salaire d'un adjoint qu'on peut mettre de coté des 10ènes de millier d'euros pour avoir autre chose qu'un "petit apport..."

Ca c'est clair... A moins d'avoir un héritage ou des parents aisés...C'est pas évident. Moi, mes parents étaient ouvriers. Ils sont aujourd'hui à la retraite et sont prêts à m'aider pour ce projet... C'est d'ailleurs grâce à eux que je peux arriver aux 100k€...

Mon "problème", c'est que j'ai acheté ma maison il y a 8 ans, et que j'ai refait absolument toutes les pièces... plus de 100k€ de travaux en tout, en faisant tout moi même avec l'aide de mon papa... Donc forcément, l'argent dépensé dans la baraque, ben je ne l'ai plus pour la pharmacie... Mais bon, au moins j'ai une jolie maison à défaut d'une jolie pharmacie...

Pour en revenir a ton affaire, il faudrait voir s'il y a du monde dessus. C'est bien beau de vouloir vendre (hors de prix :-P ) mais encore faut il pouvoir. Je te conseillerais de bien prendre ton temps, car si le vendeur veut partir et que personne ne veut de son officine, il n'aura d'autres choix que d'adapter son prix au marché. Comme le disait ici même une personne avisée, mieux vaut passer a coter d'une bonne affaire que d'en faire une mauvaise.
Après, il nous faudrait plus d'info pour être pertinent dans nos réponses.
Dans tous les cas, je te souhaite toute la réussite possible dans ton projet.

c'est exactement ça...il faut faire comprendre a certains vendeurs qu'il vaut mieux ne pas trop faire les difficiles maintenant car à être trop gourmand on peut tout perdre....c'est comme avec la bourse..il faut savoir vendre à temps dans les périodes de baisse...aprés il y'a aura toujours les irréductibles ....comme ce bel ex d'une pharmacienne qui a refusé une offre à 2,2M pour un CA de 2,4....5 ans après son CA est bien en dessous de 2M....

Oui j'ai bien compris. Mais je ne crois pas que cela puisse atteindre 20%. A ta place je chercherais une autre explication.

Normalement, dans le cadre d'un changement de titulaire, les habitudes changent. Grosso-modo le flux de nouveaux clients qui préfèrent les nouvelles habitudes vient compenser le flux de clients qui ne s'adaptent pas. Dans le cas contraire, c'est qu'il y a autre chose.

Le plus urgent chez toi, c'est de trouver cet "autre chose" ...

Message édité par : poussin_arverne / 15-12-2013 22:30

Normalement j'aurai plus d'infos demain... En tous cas merci à tous !

Finalement, le rendez-vous prévu ce matin a tourné assez court...

Comme je m'en doutais, et comme vous me l'aviez dit, les murs sont vendus beaucoup beaucoup trop chers. (380k€). D'après mon interlocuteur,vu la localisation, et vu le bilan, il faudrait diviser ce prix par 2 au minimum. Le problème est que la titulaire actuelle a acheté ça une fortune, s'est faite avoir, et maintenant veut récupérer ses billes sans y perdre... Apparemment ça fait plus d'un an qu'elle essaie de céder son officine sans succès...

J'ai eu le bilan sous les yeux. L'EBE est d'environ 50k€, ce qui fait que la pharmacie est vendue également trop chère...

Enfin, il y a des frais exorbitants : 40k€ de loyers, plus de 2000 € de téléphone par an, entre-autres... Vues les offres de téléphonie actuelles, je ne comprends pas trop comment on peut avoir près de 200 € de téléphone par mois...

Faut que j'essaie de lire le bilan en entier, mais y'a de sacrées économies à faire...

Pour être exact : c'est SON problème, pas LE problème ...


C'est le même problème en réalité.


Elle s'est faite refiler un standard non adapté à la taille de la structure ...

L'amateursime se paye cher en ce moment ...

Je suis tout à fait d'accord avec toi...
D'un autre côté, je me dis que vu le nombre de points noirs que je pourrais corriger sans trop de problème, et si j'arrive à négocier un PV bien en deça de ce qu'elle attend dans ses rêves, ça pourrait le faire...

si on resume...les murs sont surévalués, le loyer est surévalué, certains frais généraux sont surévalués et enfin l'officine est surévaluée....et sinon le papa noel il passe bientôt...

non mais j'ai aucune intention d'acheter dans ces conditions... Ca c'est clair... Ca n'empêche que je vais quand même étudier le projet, et peut-être faire une proposition à un prix qui sera, de toutes façons très très inférieur à ce qu'elle demande...

sage décision..

Je ne suis pas complètement fou... :)
En tous cas ce forum m'aide bien....

A la louche, je dirais grand max 300-350k€ pour la pharmacie, et 180-200k€ pour les murs... Donc environ 500 - 550k€ au total. (au lieu de 960 k€ dans ses rêves...) Bon, ça m’étonnerait grandement qu'elle accepte vu que ça fait plus d'un an qu'elle essaie de vendre et qu'elle ne veut pas baisser son prix...

Message édité par : snoopy-10800 / 16-12-2013 18:13

Message édité par : snoopy-10800 / 16-12-2013 18:14

mais je pense qu'il va lui falloir très longtemps avant qu'elle accepte une telle proposition. Et déjà, il va falloir qu'elle admette qu'elle s'est faite avoir, mais qu'elle va avoir du mal à trouver un pigeon, ils sont de plus en plus rares, et il y a tellement d'affaires à vendre.

oui c'est vrai mais elle peut aussi envisager de la garder...quand on a fait de mauvais placements il vaut mieux ne pas vendre quand les prix s'effondrent ...d'attendre au chaud des jours meilleurs...si on peut....aprés si d'autres raisons extérieurs, personnelles,de santé ou autres la force à vendre...alors là c'est tout bénéf pour un acquéreur...qui va pouvoir bien négocier en position de force...il faut savoir si elle est pressé de vendre ou si elle peut attendre....c'est comme au poker, il faut bien analyser la psychologie de son adversaire....

C'est tout à fait vrai... Sauf que contrairement au poker, moi, je n'ai rien à perdre... :-)

un peu qd même..une bonne affaire.. ;-)

Il te reste tout de même du chemin à parcourir :
- payer les murs un prix en relation avec l'expertise,
- payer le fond au prix actuel : pour ce CA, c'est entre 20 et 40%

Courage !

Je me suis peut etre mal exprimé... Quand je disais que je n'avais rien à perdre, c'est que si je fais une proposition, elle sera très très basse, et elle sera faite de façon à mettre toutes les chances de mon côté. Si elle accepte --> tant mieux pour moi. Sinon --> ben c'est pas grave, je changerai de projet...