Bonjour,
Puisque l'on est dans l'échange voici un très bon modus opéradi:
Classiquement on crée une SCI qui devient propriétaire des murs et la pharmacie paye un loyer à la SCI, ok.
Là où ca fait mal: La SCI a du acheter les murs et classiquement vous le faite avec l'argent que vous avez gagné avec la pharmacie et sur lequel vous avez supporté l'impôt, ok.
Donc vous avez pris de la rémunération ou du dividende, supporté l'impôt dessus et réinjecté cette argent dans la SCI, ok ?
Là je dis STOP !
Faites une SCI dans laquelle la pharmacie est actionnaire à au moins 10% pour que la suite soit valide:
Ensuite vous pouvez faire une convention de trésorerie entre la pharmacie et la SCI.
Ainsi la pharmacie prête une partie de sa trésorerie à la SCI pour que cette dernière devienne propriétaire de ses murs.
A charge pour la SCI de rembourser la pharmacie avec les loyers perçus.
Ainsi on transfert l'intégralité d'une somme dans la SCI SANS payer l'impôt dessus et donc le montant disponible dans la SCI pour l'acquisition des murs est bien plus élevé.
Et par un système très simple de vase communiquant on réinjecte l'argent dans la pharmacie avec les loyers perçus. Avantage avoir beaucoup d'argent disponible dès le début pour arriver à boucler le financement de la SCI sans supporter des couts bancaires de malade.
Merci qui?
A la fin il faudra évidement que le propriétaire que vous êtes rachète les 10% que possède la pharmacie à moins que cette dernière prête pendant tout la vie de la société de quoi assurer les entretiens courants, les conséquences comptables sont ... Top. Parlez en à votre expert qui s'imagine toujours que ses clients ne peuvent rien comprendre à la comptabilité.

Si je comprends bien, ce système sert simplement à apporter du cash pour fournir un plus gros apport à la SCI?
Ou alors il y aurait d'autres conséquences (fiscales?) que je n'auras pas anticipées?

Ton montage me semble plus que border-line, sauf à avoir une pharma sans emprunt ou une convention de trésorerie avec un taux au moins égal au taux des emprunts de la pharma augmenté des frais annexes (assurance DC, frais de dossier...) et un loyer dans la norme de ceux pratiqués sur ton secteur géographique.
Avec seulement 10% et sans apport comparable de la part des autres associés de la SCI (en l'occurrence toi et ta famille ou ton associé) tu es en plein dans l'abus de biens sociaux si ta pharma est en selarl ( mais tu ne risques rien si tu es en nom propre (EI) car il y a aucun intérêt dans le montage)
De plus, si tu ne peux pas prouver au fisc l'intérêt de ton montage (autre que l'intérêt fiscal) tu es dans l'abus de droit fiscal (art 62A LPF).

Donc autant négocier un emprunt pour la SCI chez le banquier qui à le compte de ta pharma et le rembourser en partie par les loyers.