Bonsoir à tous,

Je souhaitais avoir votre avis pour une 1ère installation. Cela fait 8 ans que je suis assistant.

La pharmacie qui m’intéresse se situe au centre d’un bourg de 9500 âmes avec 3 pharmacies dans le village à environ 15min d’une ville de 70000 habitants. La pharmacie est attenante à un cabinet de santé comprenant 2 médecins (49 et 55 ans), 2 dentistes, 2 kinésithérapeutes, 2 IDE, opticien, ostéopathe. Situé en face d’une crèche et d’un cabinet vétérinaire.
La pharmacie se compose d’un assistant à temps plein et 3 BP temps plein.
Coup de cœur à la visite !

CA 1,54 en 2020 en baisse avec -1,4%. En 2017, CA de 1,4M
TVA 2,1 79,4%
TVA 5,5 6,9%
TVA 10% 4,8&
TVA 20% 8,7%
EBE 180
Marge brute globale 26,99%
PV demande : 100% du CA soit 8,5 EBE
Le transac dit qu’à 1,4 (7,7 EBE) cela passera, j’ai 200 d’apport et compte faire probablement un CAPV de 150 pour avoir un apport global de 350.
Je pense pouvoir faire progresser la pharmacie car para peu développée et 0 merch. Précision la pharmacie se situe dans un endroit recherché où les PV de pharmacie sont plus élevés que la moyenne (voir beaucoup plus.... :paf)

Je souhaite avoir votre avis ainsi que vos remarques.
Merci par avance :b

Bonjour,

Avez vous fait une étude vous même des flux financiers finaux ? (EBE - impot - remboursement)

Pourrez vous avoir une rémunération ?

Quelles sont vos propres conclusions ?

Bonjour à toi,

J'ai quelques questions pour affiner:
- Quel est l'environnement concurrentiel?
- Quelle est la région qui justifie ces prix? Bord de mer?
- Est-ce qu'un prix à 1,4M te permet de rembourser et te payer?
- Pourquoi as-tu eu le coup de coeur?

Étude faite par transac qui devra être confirmé par comptable extérieur.

Le transac parle d’une progression de 2 points compte tenu du non développement de la para, pas de tête de gondole, pas de promo , pas de fidélité etc...

La rémunération prévue est d’environ 3k/m pendant les 12 ans de remboursement (emprunt 70% spfpl - 30% SEL). Remboursement d’environ 10k/m entre spfpl et sel.

L’environnement concurrentiel : 3 phies/10250 habitants drainant chacun une zone bien définie et différente. Celle que je souhaite est en plein centre du bourg, les 2 autre sont aux extrémités du bourg (CA de 1,6 et 1,8).
La région est la nouvelle Aquitaine pas loin du bord de mer mais pas à proximité immédiate.

Les 1,4 permettent de rembourser sur 12 ans en me garantissant en moyenne 3000 nets/m (tout en sachant que ma compagne gagne très bien sa vie et qu’en réalité je n’aurai pas besoin de gagner « autant ») :-D

Coup de cœur car : conception de la pharmacie, agencement avec back office bien organisé et spacieux, inter professionnalisme avec les autres professionnels de santé, équipe soudée et motivée, la localisation.. ;-)

N'ayant que des notions comptables, je constate :
- EBE 180 K€
- Rémunération - 36 K€ (3x12)
- Charges sociales sur rem -16 K€ (32x45%)
- Impôts sur les sociétés -31 K€ (sans prendre en compte les baisses futures)
- Remboursement d'emprunt -120 K€ (10x12, il n'est pas pris en compte la baisse de l'IS lié aux intérêts)
- Trésorerie final -23 K€ !!!! (+180 - 36 -16 -31 -120)

Pour le que dossier soit tenable, il faudrait que le remboursement soit d'un maximum de 100 K€. Refaite vos calculs en partant de ce constat pour définir le prix maximum que vous seriez en mesure de payer.

Pour avoir déjà regardé le prix des pharmacies pour ma femme, je vous invite à regarder le rapport annuel d'INTERFIMMO sur la valorisation des pharmacies. Au regard de vos informations une valorisation à 100% me semble trop élevée. N'oubliez pas non plus de négocier les honoraires de l'intermédiaire, car pour vous présentez un dossier comme cela sans avoir regardez la faisabilité c'est qu'il ne travaille pas pour vous mais pour le vendeur...

J'espère vous avoir donner un peu plus de lumière sur votre dossier.

Message édité par : 123Comptable / 06-02-2021 00:03

Je suis d'accord avec votre calcul cependant il est considéré un EBE à 206 la 1ere année en montant la marge de +2 avec un CA montant de 2%.

J'ai lu le dossier INTERFIMMO et le rapport KPMG je sais que le PV est trop cher :-(
Cette officine est en vente depuis <4 semaines et apparemment d'après les vendeurs (2 titulaires) il y aurait déjà eu une visite d'une personne fortement intéressée et les investisseurs harcèlent littéralement les titulaires actuels pour mettre des billes dedans...
Le transac prends 5% ce qui fait au final 70k je peux négocier un peu mais ce n'est pas ça qui fera tant que ça varier le prix global.... :paf

D'accord avec le fait que le transac travaille plus pour le vendeur !
Acheter une pharma à 100% du CA ne me choque pas. Ce qu'il faut regarder c'est la rentabilité soit la valorisation selon multiple de l'EBEr (en moyenne 5 - 5.5)

La marge brut me parait basse aussi pour un petit bourg, la concurrence doit être assez raide...

Je rejoint l'idée que le prix est trop élevé !

Oui le % par rapport au CA ne veut rien dire !

L'EBE actuel de 180 est calculé avec un assistant à 17h/s qui souhaite passer à temps plein avec 2 titulaires se payant chacun entre 62 et 72 par an.

La marge brute basse est expliquée par le non développement de la para ainsi que 0 garde effectuée dans l'année... :-o

Je suis novice dans tout ca donc je suis preneur d'absolument toutes vos remarques ;-)

Je ne suis pas du tout spécialiste mais comme ça avec ces données, ça me parait dangereux de faire un prévi qui ne passe que s'il y a une augmentation du CA/marge dès la 1ère année. Pas sûre du tout que les banques te suivent. Le changement ça prend du temps, et on n'est pas à l’abri d'un problème autre. Si tu es confiant, reste à voir si ça passerait pas quand même sans augmenter le CA si tu baisses ta rémunération, sachant que si jamais l'augmentation est quand même réalisée, l'argent non versé n'est pas perdu ;-)

tout a fait d'accord sur tous les points .
la transaction doit justifier ses honoraires par un accompagnement global (prévisionnel,présentation bancaire, présentation rédacteurs ,experts-comptables,)
quand au prix ,certes trop élevé ,80 à 85 % du CA max sur cette tranche de CA (a moins d'une réelle croissance justifiée par un transfert par exemple) .
de plus avec 350 k€ d'apport, actuellement ,on achète des pharmacies au CA sup à 2 M .
Dernièrement ,j'ai installé un pharmacien primo-accédant avec 75 k€ d'apport(sans booster CAVP ) pour une pharmacie de 2,1 M de CA .prix de cession négocié au mieux .

L'EBE que tu nous communique n'est pas le bon.
Il faut enlever la rému des 2 titulaires, ajouter la tienne et celle d'un assistant virtuel.
Pour le développement, tu parles de la para et des gardes, ça me parait faible comme levier.
Les gardes, ça rapporte 0. La para, c'est du moyen terme avant d'impacter ton CA et ta marge.
Il faut que tu aies un projet rentable dès le début, sinon ce n'est pas la peine de se lancer.
Et le prix n'est pas cher, il est HYPER cher compte tenu du CA de la pharma.

Merci pour vos réponses... pour vous quel serait le prix à proposer ?

Rému des 2 titulaires : 122
Assistante à temps plein 60 + moi 60...on retombe sur les mêmes chiffres :-?

Comme il a été signifié précédemment ,recalculer un EBE retraité pour la reprise (avec salaire et charge titulaire plus assistant) .les 180 k€ d EBE connu ne précise pas les rémunérations de l actuel titulaire .si l on retraité les salaires des associés (disons 65k€ ) et que l on recharge de ta rémunération (65k€ charges comprises) et d 1 adjoint plein temps (60 k€) ,on retombe grossi modo à un EBE de reprise de 180k€ .
Sur le marché ,pour une pharmacie de cette tranche de CA , 6 fois l EBE est un grand maximum .
Fais le calcul ,6x 180 k€ :1080 k€
Il faut qu en année 1 ,ta trésorerie soit de l’ordre de 30 à 50k€ .
Je pense que ce dossier doit se céder à valoriSation de fonds de l ordre de 1200 k€ .(la localisation et le potentiel peuvent jouer ) .
A ce compte ,tu rembourses moins de 100k€ /an et ta trésorerie est bonne dès l année 1 .
En plus ,pas besoin d un financement extérieur ( booster).a mon avis. Ton apport perso doit suffire .
Après tu vas faire bondir peut être les vendeurs à ce prix ....mais c est le prix .

Après échange avec le transac, en réalité c'est un rachat des parts et non du fond et à 1.268 ce qui est plus cohérent quand même... par contre j'ai pas compris pourquoi achat total à 1.4...

Pour compléter EBEr 215 :b

Admettons EBE r 215 k€ soit grand max 6 fois l EBE :1,25 M€ .
Par contre comment se rémunère le trans actionnaire :sur le prix de vente ou sur le CA retenu ?

De ce que je vois sur les simus c'est sur 1.4...70k à un taux de 5%

Il se rémunère donc sur le prix de vente .
D autres se rémunèrent sur le CA :vente de parts pour un CA de 1,5 M€ soit 60k€ .
Cette méthode dissocie la transaction du prix de cession puisque l incidence des honoraires est fixé quelque soit la valorisation du fonds .le transac peut donc jouer la négociation de cession avec plus de liberté.....et moins d intérêt .

Vous payez une personne pour faire cette étude et drôlement cher ! 70K€ pour faire le passe plat, heureusement ce n'est pas le cas de tout les intermédiaires.

Il serait temps de lui mettre la pression et lui indiquer que vous attendez une étude sur 5 ans de la rentabilité et des flux de trésorerie. Cette étude sera pour vous mais également pour n'importe quel acheteur.

A défaut, rapprochez vous d'un expert comptable mais cela vous coutera.

PS : Il vaut mieux passer à coté d'une bonne affaire que d'en faire une mauvaise.

Message édité par : 123Comptable / 06-02-2021 19:01