2.49% au lcl pour 1.600.000 euros emprunté.
2.95% pour les murs
Garanties de 350.000 euros, soit un peu plus que notre apport - cela reste à négocier (montant + limitation dans le temps). Les infos arrivent au compte goutte chaque jour;
En tout cas par rapport à un prévisionnel à 4% ça redonne du souffle !

@ Pharma91
2.95% c'est le taux annoncé, ou le TEG avec les frais d'ass vie, et frais de dossier?

Moi aussi je suis en pleines négo...( et visites)

Premier dossier :
CA officine 1 900 000 € stable avec nette baisse sur depuis septembre 2012 (-2.95% p/r n-1)
Prix 85%
Département: 77
Stoc dégraissé à 47 000 €
Apport : 380 000 €
Murs (pharmacie et logement) 250 000 €

La meilleure proposition est à 2.16% brute mais qui fait un TEG à 2.60% pour 1 600 000 € / 15 ans.
pour les murs 2.65% brut pour 200 000 € sur 15 ans

2.49% c'est TEG : l'assurance sur le prêt c'est complètement à part, ce n'est jamais calculé avec.
Par contre ton stock à 47.000 euros pour faire tourner une pharma de 1.9M€ ça me parait impossible ! Tu ne dois pas servir une ordo complète sans faire revenir les patients...
La chute du CA de 2.95% c'est pas tellement : avec l'arrivée des génériques et les baisses de prix ça peut dégringoler beaucoup plus actuellement !
Le prix des murs est plus que raisonnable surtout s'il y a un logement inclus.

47000 € c'est 12 jours d'achats. Il ne resterait que du 2.1 et 5.5 du grossiste.
Le reste je compte le commander et le recevoir pour l'ouverture par le groupement et le generiqueur que je prendrais.
Mais tu as raison 47 000 c'est trop court pour bien fonctionner. Mais j'ai pas envie de payer le prix fort sur des gammes comme Galet nik, For'te, Marque Verte.
Vu que le vendeur se réinstalle ça ne le gêne pas de garder sa para, ses génériques et son OTC.

La chute ça m'inquiéte quand même un peu, j'ai peur à un déclin petit à petit du bourg vers les nouvelles zone commerciales à 15 km qui continuent de se developper.

Les murs (c'est pas terrible, il y a des travaux d'isolation urgents) c'est un ancien garage converti en officine avec un habitation devenue le local de stockage des cartons et une piaule pour les gardes :-( )
C'est tout ce que ça vaut, même si le prix du m² est cher sur la région.
D'ailleur je me demande comment on peut faire un tel CA dans un tel fourbi, ça doit tomber tout seul... Alors je me dit qu'avec un coup de peinture et de relookage , elle peut gagner 30 à 40 ans cette pharma.

Je pense comme ca aussi !! :=!

Il y a ce que tu voudrais voir, et la réalité........ :-(
Vous êtes des naïfs ou au pays de oui-oui ?

PS : Moi aussi je voudrais vivre avec une manequin, mais je ne suis ni footbolleur, ni acteur, seulement un pauvre pharmacien en réinstallation qui a les pieds sur terre.

Message édité par : phcie123 / 24-02-2013 18:44

Le probleme c'est que si on propose l'équivalent de 5 ans de salaire (sauf départ en retraite) je ne vois pas ce qui peut pousser le titulaire à vendre. Il aura tout intérêt à attendre. 50% ça peut faire rêver mais je pense que ca ne concernera qu'une sorte de second marché de l'officine, ça servira de marche pied aux jeunes. Je dis ça en l'état actuel de la législation, ca peut s'effondrer.

savoir négocier...ça ne s'apprend pas sur les bancs de la fac..on a ça en soi ou on ne l'a pas...et en général c'est un mode de vie..pour une voiture, un appart, ou un fond de commerce...il y aura toujours ceux qui paieront au prix du marché, par méconnaissance ou peur de négocier, déranger et les plus malin qui diviserons le prix par deux par de la persuasion ...tous les vendeurs savent ça...libre à vous de vous auto-persuader que les pharmacies se payent toujours 80%, il faut bien des naifs et des mauvais acheteurs....il faut de tout pour faire un monde...mais autour de moi sauf exception les dernieres affaires se sont négociées autour de 50-60% et beaucoup moins lors des liquidations judiciaires, départs pour maladie, divorces....

Si j'ai bien compris, tout le monde autour de toi a trouvé une affaires à prix cassé. sauf toi
Tu reste là, sans t'installer, car t'es un malin, tu sais déjà que dans 5 ans les pharma ne se vendront plus du tout et que certaines mairies proposeraient même des primes pour attirer les pharmaciens repreneur. (comme pour les médecins) ;-)

Tu parles d'affaires à quelle tranche de CA? Dans quelle région?

Ce n'est plus une question de région maintenant ..c fini ça ...saut sur quelques belles grosses affaires de bord de mer dont le prix est tjs élevés...j'ai vu une affaire de 2M de CA partie à 1M...je ne parle pas de mes affaires p123, c'est une règle que je me suis fixée, comme je ne rentre pas ds le jeu des attaques personnelles stériles ...on est entre gentlemen ici..inutile de perdre son sang-froid ;-)

PharmaFc, c'est le puceau qui t'explique comment emballer une fille.. ;-)

Les stats interfimo donnent une moyenne à 84% du CA en 2011, avec de fortes disparités en fonction de la taille. Je veux bien croire que tu ais vu une boîte de 2M partir à 1, mais de là à généraliser...
Autour de moi les prix se maintiennent largement au dessus de 80% (pour des CA supp à 1,5M), et je sais de quoi je parle.

Et puis dire que ce n'est plus une question de région, ça me fait doucement rigoler...
Quelles sources as-tu, mis à part les affaires autour de toi pour affirmer des trucs pareils?

je ne cherche pas à vous convaincre, chacun ses certitudes...et de toute façon il faut que certains continuent de faire des mauvaises affaires pour que d'autres en fasse des bonnes..

Tant qu'il y aura des "gogos" pour acheter cher, les moyennes perdront que quelques % par an. Rappelons aussi que les moyennes mélange tous types de pharmacies...

On voit de tout en visitant des pharmacies et toutes ne sont pas refaites à neuf avec un bilan d'enfer ! Et quand le cédant essaie de vendre une affaire pourrie à la moyenne du marché, il faut se demander si ya écris gogo sur notre front ;-)

Tu me donne l'impression de parler pour parler.
Tes pharmacies de 2ME à 50% autour de chez toi (en PACA?) donne- moi en une qui est en vente. (mais pas de la fay-ette). J'ai pas l'apport mais rassure toi pour je genre d'affaire je saurais je trouver.

Tu peux nous donner les références de ces ventes, histoire d'être crédible.
et évite nous les pharma à 2ME vendue 1 ME les 50% des parts

pharmafc tu devais te retirer en grand seigneur du forum ?!

Merci de tenir tes engagements....

Merci de respecter le sujet du post qui est " les taux d'intérêts " et de ne pas se perdre ds des attaques personnelles stériles et contre productive...

Tu ne t'en sortira pas par une pirouette.
C'est toi qui a ouvert ce fil à l'intérieur du poste.

Donc je te le redemande : Donne nous des preuves de ce que tu avances, ou tu donne raison à Pharmaceutic


Je crois qu'on est nombreux a t'attendre sur ce point.