salut, je viens de m'inscrire, je vous demande donc de l'indulgence si je pose des questions déja posées.
je suis actuellement lancé dans la procédure d'installation: le premier compromis est signé et je démarche les banques.
Voilà les taux proposés hors assurances pour un prêt de 1.2 M€ sur 12 ans (taux fixe):
*LCL:2.68%TEG (2.2%+frais de 33000)
*CIC:2.80%TEG(2.75%+frais de 2800€)
on attend la réponse de la caisse d'épargne et du Crédit agricole qui doivent se repositionner.
Prix d'achat 100% du CA, Apport 20%, association en SNC...
je pense que les taux sont pas mal ... vos impressions???
Merci

Les taux oui

100% du CA c'est beaucoup trop actuellement...

Comment est ce justifié par le vendeur?

Départ à la retraite
Village de 3000 Hab avec une seule officine et 4 medecins prescripteurs.
Bel emplacement avec grand parking en face de la poste du village
pharmacie loin de son potentiel (mauvais accueil, stock insuffisant, nombreuses absences)

... et région chère: moyenne > à 90% du CA

90% c'est déjà mieux, et si c'est la moyenne, pourquoi vendre à 100%?

parceque le vendeur exige 10 % en sus sur la progression que l'acheteur fera au motif que lui-même était un mauvais.

Un viager à l'envers en quelque sorte ... ou une prime aux mauvais pharmacien si vous préférez !

Comme quoi la morale et les affaires, hein !

PoilaGratter

Hé hé, on l'a lui fait pas à Poilagratter ;-)

Le "marché" de la Pharmacie est le seul qui te fait payer ton propre travail !!!

Imaginez un appart : "Ma chambre de bonne au 12ème sans ascenceur, il vaut 100 000 euros hein ! EH bein je vous le vend 150 000 parceque vous allez voir quand vous aurez refait l'électricité, installé un ascenceur, mis le chauffage, refait la déco : il sera super !!"

ou bien : "Mon Scénic 1992 qui a 280 000 km au compteur et qui fuit de partout, côté 3 000 euros à l'argus, HE bien je vous le vend 12 000 euros : vous verrez quand vous aurez changé le moteur, la culasse, les courroies, l'ordinateur de bord et refait la peinture : il sera super !!"

"Elle est super ma pharmacie minable où tout est à refaire .... elle vaut bien 20% de plus que sa vraie valeur car dans 10 ans elle fera bien 20% de bénéfices en plus, c'est gagné d'avance !!"

Bonne installation BOB, et "je plaisante" !!

Poussin

cékikifélabon'affaire ?

C'est sympa de commenter le pourcentage du chiffre d'affaires mais ma question à la base était les taux d'intérêts pratiqués en ce moment, le reste venait aider à apprécier la valeur de l'affaire... De plus, on ne peut pas dire que c'est "une chambre de bonne au 12ème sans ascenceur" puisque les locaux datent de 5 ans et qu'elle dégage un marge honorable de 28.5% sans se casser et progresse de 7% par an sur les derniers bilans en ma possession.
Quant à la moyenne, elle est tirée vers le bas par les pharmacies de la ville voisine où quelques pharmacies de l'hypercentre ne trouvent pas acheteurs.
Merci de m'aider :-P ... notamment pour ces taux d'intérêts.

PS: :-? que veut dire le CIC lorsqu'il met dans sa proposition de financement "blocage des comptes courants pendant la durée du crédit" dans la case Garantie??? Qu'est ce que sa implique ???

Ca c'est plutôt embêtant, et ça peut être assez contraignant au quotidien.
Ca dépend aussi de la forme de société que tu penses utiliser, avec cette information un comptable t'expliquera les conséquences.
En gros, ça veut dire que tu ne pourras pas retirer les sommes mises par toi-même dans ta pharmacie (voire prélever plus) avant la fin du crédit, même si les affaires marchent beaucoup mieux que prévu, ce qui est ton espoir à lire tes précédents posts.
Donc plutôt à éviter pour toi.