Bonjour à tous,
pharmacien salarié depuis 5 ans, je cherche une 1ère insatallation. Après 7 mois de recherche, j'ai fini par trouver mais je suis un peu perdu dans les démarches, sachant que rien n'est encore signé et que le contact ne passe pas super bien avec le mec de l'agence (pb: il a cette officine en exclusivité), je sollicite votre avis. Merci d'avance.

CA: 975 000
PV: 975 000
Murs: 150 000 (140m2 sur 2 étages, belle surface de vente, mais travaux car locaux sombres et vieux)
Logement: 250 000 (pas celui du vendeur, maison que l'on souhaite acquérir en même temps pour essayer de bénéficier d'un meilleur taux d'emprunt)
Fond de roulement à apporter: 45 000 (calculé par l'agence dans le prévisionnel)
Agence: 5% HT du PV
Masse salariale brute: 47 000
Apport: 250 000
Notaire: 26 000 pour les murs (local+maison)
Avocat: 15 000 pour le fond (celui imposé par l'agence)
Droits de mutation: 47 600
Marge: 27%
EBE: 10,79% après mon salaire de gérant de 40 000/an

Après remboursements des crédits, impôts,... il ne me reste que 22 000 euros/an, pensez-vous que ce soit suffisant pour ma femme, moi et notre enfant à venir cette année?

Quel secteur de région pour acheter aujourd'hui à 100% une pharmacie de moins de 1 M€ ???
Un % on ne peut plus correct pour un CA on ne peut plus très très moyen ...

22 000 E c'est certes le cash annuel dont tu disposeras, mais le calcul complet doit intégrer la rentabilité de tes fonds propres investis , en l'occurence 250 K€ ( qui te rapporteraient si investis hors officine) qui doit venir en déduction de ton résultat net annuel, additionné de la capitalisation annuelle de ton emprunt principal, pondéré de la valeur nette de frais de revente de l'officine (qui tient compte de ta variation de C.A.) après prélèvement sociaux (CSG CRDS RDS = 11% et sans doute plus d'ici peu) et taxe sur la plus value (18%).

Là tu sauras si cela vaut la peine de te lever le matin.

En dehors de cela acheter des murs commerciaux et d'habitation alors que nous sommes à des sommets de valorisation, est-ce bien judicieux, quand de plus en plus d'intervenants sur le secteur parlent de retournement de tendance ?

Bonne réflexion.

PS :
Au fait s'il a l'exclu son deal c'est de la vendre la plus chère possible et avec les murs etc.
Sans exclu, le deal c'est de la vendre le plus vite possible !! différent non ?
Autre précision, 5% c'est le prix d'honoraires non négociés sans exclu.
avec exclu, c'est 1% de moins d'entrée !

Clear ? crystal clear ? :-D

Message édité par : ElGringo / 02-04-2008 20:50

Tout d'abord, je tiens à te remercier pour ta réponse rapide.

Localisation: gironde, je me suis renseigné sur les PV, bassin=120%, Bordeaux=110%, pampa girondine=100%.
Ceci dit, je vais quand même faire une proposition à 95% mais sans grand espoir.

En ce qui concerne l'achat des murs commerciaux, les vendeurs nous prennent tellement pour des vaches à lait que le loyer serait quasi équivalent au remboursement d'emprunt (il voulait nous vendre sa maison 350 000, avec tout à refaire et plus petite que celle qu'on a trouvé).

En ce qui concerne l'achat d'une habitation, pas trop le choix, dans cette pampa aucune location.

Merci. Si tu as d'autres suggestions...

Norbert

acheter 100% une pharmacie de - de 1 million d euros, c'est totalement irrationnel, déjà que les grosses officines ça l'est déjà avec rentabilité meilleure, conjoncture, perspectives, c'est du suicide, le souci c'est qu'on s'en rend compte quand on est aux manettes.
en plus vente de la maison à un prix très fort, alors que la règle est une minoration du prix quand outil de travail attenant ( package).
loulou

100% 1 m€ cela est très cher !
Dis toi qu'actuellement très peu de pharmacien acquière des officines de moins de 1 M€ !
Et ce CA éfatal" augmente avec le seuil de rentabilité qui croit, donc plutôt 1.2M€ et pratioquement 1.5M€ qui est la cible des primo accédant en binôme.
Alors ton 1 M€ mis à part cas particulier à booster ???

Au fait sais tu que les ventes de pharmacies sont "bloquées" -30% depuis 9 mois !!
Alors se précipiter en période aussi peu favorable à l'installation ???

Nous sommes en 2008 les prix sont aux maximum !
Ce 100% ressemble à s'y méprendre à la période d'euphorie spéculative du début 1990 que tu n'as pas connu, à un détail près depuis la situation économique des officines s'est dégradée, donc c'est encore plus fou aujourd'hui que lors de cette courte période de 4-5 ans qui a vu ensuite bon nombre de titulaires en très grande difficulté financières obligés de repartir précipitament et plumés !

Au fait la différence entre un loyer et l'achat des murs, c'est qu'avec le loyer tu peux transférer dans un autre local moins cher ou mieux placé ou plus grand !
Quand t'as acheté t'es bloqué dans ton local ad vitam aeternam, car sincèrement qui vois tu le reprendre pour une activité commerciale :b

Réfléchis, ça ne mange pas de pain :-D

Bonjour à vous et merci encore loulou et el gringo de votre intérêt...
On a vu d'autres pharmacies et qui était moins intéressante que celle ci car pour elle la ventilation des ventes est la suivante: 84,18% en TVA 2.1,9,83% en 5.5 et 5,95% en 19.6.Proprio toujours absent et en vacances et chiffre d'affaires qui baisse parce qu'il n'y fait rien (moquette au sol et au murs!!!tout de couleur bordeaux!!!peut être la proximité de la ville qui veut ça!!!lol)aucun présentoir sur un comptoir long de 3m, 4 à 6m de linéaire sans quasi rien,aucune commande en direct (dixit le proprio excepté les deux ou trois fois ou on lui proposait du coffre), une maison de retraite qui est déservie par une pharmacie qui est à 10km,et des horaires à la cool 8h45-12h30 15h00-19h00,fermé le samedi aprés midi...plus une maison de retraite qui devrait se faire (mis sur les deux listes avant les élections) enfin grosse suposition malgré une commune qui a de l'argent selon ce que j'en ai vu...
Quant au local malheureusement on est entre les deux médecins (20 à 30m) sur la rue principale et on peut se garer tout le long de la rue...hormis ça y a pas grande possibilité mis à part peut etre se coller au supermarché.
Quant à la concurrence jolie officine bien entretenue,même amplitude horaire mais les clients doivent se garer du côté opposé de la route et traverser la route prés d'un rond point et elle se trouve un peu plus loin des médecins grosso modo.
Voilà je pense être aller au bout des choses...merci d'avance de votre avis éclairé.
bonne journée à tous

en plus vente de la maison à un prix très fort, alors que la règle est une minoration du prix quand outil de travail attenant ( package).
loulou  


Justement le proprio voulait nous vendre la sienne trop cher (350000 euros) résultat on a trouvé une maison à 15 20 mètres bien plus joli (5 chambres et 180 m2) à 250000 FAI.
NB:22000 euros c'est ce qui nous reste après remboursement du fonds de commerce,du local et de la maison et bien sûr des impôts.reste donc cela pour électricité,bouffe, impôts locaux, taxe d'habitation...sans compter les dividendes que je n'ai pas inclus dans mon salaire...

En deux mots :
Le coin te plait et tu vois un potentiel certain sur cette affaire.
Ok, mais une précision ton prévisionnel sur 12 ans d'emprunt passe pendant 12 ans ?
avec quelle progression annuelle à la clef ?
et mis à part les 22K€ net annuels as tu une marge de manoeuvre si ton scénario s'assombrit ?
de combien d'euros de trésorerie peux tu disposer année après année dans ton schéma ?
Tes 2 médecins proche de la pharmacie, quel âge ? car si retraite ??? quel CA représentent ils dans cette officine, gros prescripteurs, grosse clientèle ?

Message édité par : ElGringo / 03-04-2008 12:38

Pour ce qui est de savoir si telle somme (dans ton cas, 22k) est suffisante pour vivre, tu es le seul à pouvoir y répondre, en fonction de votre train de vie actuel ou de celui que vous souhaitez suivre.

Il est certain que c'est cher pour le CA (105%, tout compris) et qu'il est à mon avis très difficile de tabler sur une capitalisation pour ce genre d'officine (s'attendre donc à en tirer moins cher à la revente que ce qu'on a payé au départ, voire selon la localisation et le développement de la concurrence une difficulté pour revendre - évidemment, si vous souhaitez rester dans cette officine...).
Il ne faut pas non plus trop tabler sur les maisons de retraites présentes ou futures. La première parce qu'il y a souvent des ententes..., la seconde parce que pour qu'une création soit acceptée, que le projet se lance,... il peut parfois se passer beaucoup de temps, ou alors ça peut très bien ne jamais se faire. On est cependant d'accord que ça ne gâche rien et qu'il est toujours possible d'explorer ces pistes une fois en place. Mais à ne considérer que comme un bonus hypothétique.
Pour une pharmacie de cette taille, il faut voir également si la concurrence est bien plus importante, niveau CA et si elle ne risque pas de t'écraser, en t'empêchant de capturer de nouveaux clients. Si les médecins sont plus près de la concurrence que de toi, c'est déjà au départ un mauvais point. Il faut voir après au niveau des habitations et des commerces environnants.

Enfin, que la pharmacie soit vieille est effectivement une perspective, mais il est certain qu'un lifting a un coût non négligeable, dont il faudra tenir compte.

Enfin, pour ce qui est du prévisionnel, ne te base pas sur celui de l'agence. Rapproche-toi d'un expert-comptable qui saura te conseiller de manière juste.

En tout cas, bon courage dans tes recherches, que ce soit pour ce projet ou un autre (l'important est toujours de ne pas se précipiter et de ne pas se fixer sur une officine si ça devait commencer à paraître limite).

Le prévisionnel est sur 15 ans, avec 1% d'augmentation la 1ère année et 3% les années suivantes.
Diminution de la marge de 0.20 par an en partant de la marge actuelle de 27%.

Dividendes n+1=17 800, n+2=14 000, n+3=4 000, n+4=5 000, n+5=5 000, ... Avant prélèvements sociaux, avant impôts,...

L'autre officine a un chiffre d'affaires équivalent et elle se situe dans la même rue, à 40m environ. Pour les médecins, distance équivalente des 2 officines.

Emprunter sur 15 ans me parait pas raisonnable ...
As tu analysé le montant total emprunt + intérêt ? même si les intérêts sont déductibles ...
3% par an tous les ans pendant 15 ans (hormis la première année je te l'accorde) je mets ça sur le compte du prévisionnel optimiste !
Fais en un à 0% et regarde :#
Dividendes donc tu seras à l'IS ?

Donc on se résume :
Achat valorisé haut
CA très très moyen
Emprunt sur très très long terme (un fond s'achète normalement sur 7 ans là t'es à plus du double !)
Structure à l'IS donc cette marge de manoeuvre tu l'utilise d'emblé, et donc tu pars pour une décôte du fond à la sortie de 30% et sur une double imposition (si tu vois pas le problème vois ton comptable)

Sincèrement regarde ce que tu investis 250K€ de quoi t'acheter la maison, tu te bloque à l'IS pendant 15 ans pour un revenu on ne peut plus modeste, car même si tu progresse, les prélèvements qui augmentent te prendront le delta, et pendant 15 ans, je te rappelles qu'il faut faire +3% par an, tu vas faire des horaires pas possibles pas d'assistant, pas de remplaçant, tu en trouvers de moins en moins ...

Pourquoi ne pas attendre un an ou deux un fort probable retournement de tendance, surtout pour ce niveau de CA, avec une baisse du prix de 20% et un retour à 6 fois l'EBE ?

A moins qu'il n'y ai une urgence particulière ? :-D

Sur 7 ans un fond oui mais une pharmacie il y a longtemps que ça ne se fait plus (a de rares exceptions), non ?

>>(un fond s'achète normalement sur 7 ans là t'es à plus du double !)

En pharmacie, la norme est de 12 ans. C'est la tendance à voir la durée de financement s'allonger au-delà de cette limite qui traduit les prix excessifs. Un peu comme les prêt sur 30 ans et+ de l'immobilier.

Viser une pharmacie dont le CA n'est pas juste au niveau ou très proche du niveau d'embauche d'un adjoint obligatoire est plutôt une bonne chose, par contre.

Désolé Whoops, mais un fonds de commerce en général, pas une pharmacie en particulier, c'est un emprunt de 7 ans maxi, pour les officines secteur protégé (oups !) c'était plus 10-12 ans ces dernières années, certains passent à 15 ans depuis peu, ne pouvant boucler le financement sinon, mais ce n'est pas très réaliste.

Au fait, dans les années 70 avant que les banques ne se mettent sur le marché et pour cause, le financement d'un fond de pharmacie se faisait généralement sur 4 ans par crédit vendeur, demandez aux anciens ! :-?

C'est donc bien ce qu'on dit : ça fait longtemps que c'est du 12 ans en pharmacie. :-P On pourra bien sûr parler des marges qui ont quand même bien diminué sur finalement pas tant de temps que ça... mais la vraie variable d'ajustement, pour rééquilibrer tout ça, ça devrait forcément être celle du prix d'achat.
L'escalade vers les 15 ans est quelque chose de pas très joli... cela dit, si les transactions marquent le pas, peut-être que...

emprunter sur 15 ans, déjà que la lisibilité sur 5 ans est mauvaise, c'est vrai qu'on emprunte sur 12 ans, et qu'on trouve le temps long déjà.
loulou

Pour sur Whoops :
tous les voyants sont au rouge écarlate
et toutes les ficelles de "faisabilité" ont déjà été mises en place ...
Emprunt plus long, apports plus conséquents, garanties connexes, association, passage à l'IS, SEL avec investisseur ...
En un mot plus de marge de manoeuvre, si ce n'set l'Essentiel, la variable fondamentale, qulque peu invariable dans le temps pour ce secteur (cf les sacro saint 100% du TTC voyons pendant qu'on y est on achète même la TVA !) Le Prix de Cession du Fonds qui je le rappelle est essentiellement composé d'éléments Incorporels (comme leur nom l'indique!).