Bonjour,

Je reviens vers vous suite à mon projet d'installation avorté dans l'officine dans laquelle je travaille actuellement. La titulaire ne voulant plus vendre j'ai contacté plusieurs transactionnaires et une affaire attire plus mon attention que les autres.
En effet, c'est typiquement le genre de pharmacie que j'aime.
J'aimerais avoir votre avis sur cette officine.

Officine semi-rurale entourées de petits cols de montagne (camping, un petit peu de tourisme). Officine ayant été transférée en 2015. Titulaire actuelle propriétaire des murs et du terrain avec parking réservé à la pharmacie.
Maison médicale juste à côté.
Pharmacie ayant été transférée en 2015, vente pour départ en retraite.

Quelques chiffres : 2018 - 2019 - 2020
CA TTC : 2M - 2,1M - 2,5M
Marge brute globale : 34% - 31% - 27%
EBE retraité : 15% - 15,3% - 12,5%

Installation possible de mon côté uniquement par l'aide d'un booster, investisseur ou groupement.

Selon le transactionnaire c'est tout à fait faisable.

Là où je bute un peu c'est sur le prix de vente. Mon comptable aussi après avoir jeté un premier coup d'œil.
La vendeuse en veut 2,1M. Pas de vente des murs.

Ça me semble cher. Surtout que la perspective de développement est très réduite.

Qu'en pensez-vous ?

Merci pour votre aide.

Un peu moins de 7 fois l'EBE, c'est cher mais ce n'est pas complètement déconnant pour une officine qui a transféré et qui évolue bien. Mais encore faut-il que cette évolution soit réelle.

Les points à creuser selon moi :
- l'âge des médecins
- pourquoi la marge a perdu 7%, c'est colossal (elle a fait flamber le loyer ? Part des produits chers ?)
- essayer de négocier les murs avec

En l'état, il faut bien comprendre qu'en 3 ans, la pharmacie n'a pas gagné de valeur. Car entre l'augmentation de CA et la baisse de marge, l'EBE en € est quasi stable. Donc il faut comprendre les raisons de cette évolution de CA à la hausse et de marge à la baisse pour comprendre s'il y a un potentiel de croissance ou non.
Si par exemple c'est l'explosion des produits chers qui explique la situation, 7 fois l'EBE c'est très cher.
Si elle a rejoint un groupement, baissé ses prix pour être agressive et que la fréquentation augmente, tu peux imaginer que le CA continue à augmenter encore.

Dernier point et pas des moindres, c'est une génération d'un autre temps avec quelques sales habitudes qui ont la fâcheuse tendance à s'accentuer avant la retraite...

Merci pour ta réponse.

Pour l'âge des médecins à côté, je ne sais pas exactement mais il y a 3 jeunes et 2 plus âgés. J'en saurais plus prochainement.

Le loyer est le même depuis les 3 dernières années (entre 1,3 et 1,7% du CA).

Elle fait partie d'un petit groupement, pas agressif niveau prix. D'ailleurs d'extérieur, rien ne permet de dire qu'il s'agit de ce groupement. Le transactionnaire me dit que qu'elle es-tu en mode pré retraite depuis quelques temps : elle se laisse porter et laisse couler.

Qu'est-ce que tu entends par sale habitude ? Surfacturation ? Magouille ?

Message édité par : Phisere / 22-09-2021 10:12

Vu la dégringolade de la marge brute, l'augmentation du CA semble dû à une augmentation des produits chers et donc largement artificiel.

Cela semble clair que les produits chers ont augmentés le CA sans la marge...
Le problème étant que la titulaire actuelle ne regarde que son CA et jamais sa marge (typique de cette génération).
Il va falloir lui faire comprendre gentiment qu'on s'en fou du CA dorénavant et que seul compte la marge et l'EBE.

Oui c'est ce que m'a dit le transactionnaire et vous me le confirmez.

Dans le mandat de vente, elle a noté un prix de vente souhaité à 100% du dernier CA...

L'EBE retraité est à 300k€.

Si une explosion des produits chers peut expliquer une augmentation du CA et une baisse de la marge brute, elle n'explique pas la baisse de l'EBE...

L'EBE retraité est stable à 300k€ (plus ou moins).
Si j'ai bien compris il est exprimé relativement au CA donc vu qu'il a augmenté mais pas la marge ça paraît logique qu'il diminue nan ?

Une hausse des produits chers diminuent la marge et l'Ebe en % et non en valeur.

Si cette augmentation de CA est effectivement due aux produits chers (demande la MDL du grossiste sur 3 ans, tu auras ta réponse), le prix normal serait plutôt de 6 fois l'EBE donc 75% du CA 2020.
Si elle en veut 100%, elle rêve.

L'EBE en valeur absolue ne baisse pas mais il baisse en valeur relative.

A voir la méthode de retraitement de l'EBE, mais ca semble être une boite intéressante, surtout avec un pôle médical et 5 médecins a coté.

On trouve aisément les valorisations en multiple de l'EBE, qui semble être la seul méthode raisonnable pour calculer un prix de vente.

7xEBEr c'est un peu au dessus de la moyenne, mais avec un outil de travail neuf et pas d'investissement a prévoir, je trouve ça raisonnable. Tu peux essayer de gratter un peu sur la com du transac.

Il faut surtout prendre en compte ta situation personnel, si le secteur te plait et que tu te vois bosser dans cette boite. Est il aisé de recruter sur le secteur. Les horaires sont il important ? Y a t il des leviers de croissance ou de rentabilité etc ...

Bon courage

C'est tout à fait le type de pharmacie qui m'intéresse.
Je vais demander la MDL au grossiste. Mais question bête : dedans ne figurera que les achats auprès du grossiste. Comme certains traitement coûteux sont en direct, comment faire pour savoir ? À part demander à la titulaire et espérant qu'elle soit honnête.

La pharmacie est ouverte 47 heures par semaine. Deux adjoints temps partiel. Dont une pas loin de la retraite.
J'ai cru comprendre qu'il y avait un gros turn over de personnel. Dans ma région ça devient compliqué de recruter. J'ai tâté le terrain en tant que salarié et discuté avec plusieurs titulaires de tout coin du département. C'est la galère. J'ai posté une annonce comme adjoint en recherche d'emploi car je souhaitais changer d'officine et j'ai eu un nombre hallucinant de propositions. Coeff 550 voir 600 sans rien demander + aide au logement etc

En levier de croissance, je vois bien quelque chose de type click and collect, livraison, mode internet 2.0 mais bon, c'est pas ça qui va faire exploser les chiffres.