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elbragard
elbragard
Forum » » L'installation » » avis sur cet ouvrage : la transaction d'officine Pouzaud
Posté : 19-03-2009 17:58 
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je ne connais pas ce bouquin, mais je vais te donner des info : ça représente des mois de travail, je te met toutes les info glannées, triées, rangées... que ja'i trouvées sur bouquins et sur internet depuis 1 an que je cherche à m'installer
(c'est en format word, donc transcrit ici, il y aura peut être des souci pour les tabulations ou les puces : remet un peu d'ordre sil le faut, mais tu auras toutes les idées !)
TABLE DES MATIERES
I- La recherche d’une officine : méthode / mode d’emploi
II- La recherche d’une officine : les démarches pour l’installation
III- Les premiers mois
I- La recherche d’une officine : méthode / mode d’emploi
1ère étape : établir le profil de l’officine que l’on veut acquérir
- positionnement géographique (rural, ville, quartier, centre…)
- projet professionnel (individuel, société, SNC, SEL…)
- importance du chiffre d’affaire (en relation avec l’apport personnel)
- activités exercées (homéo, véto, phyto, ortho, MAD…)
→ définir le type de pharmacie désiré.
2ème étape : choisir les interlocuteurs.
- grossistes répartiteurs (CERP, OCP, Alliance)
- ordre régional des pharmaciens
- titulaires d’officines
- experts comptables et / ou notaires spécialisés dans la pharmacie
→ se renseigner sur les pharmacies disponibles
3ème étape : analyser les caractéristiques des affaires proposées à la vente
3.1- Le contexte local
- contact de l’ordre pour les projets de transfert, regroupement ou création
- contact de la mairie pour étudier la démographie, les éventuels travaux prévus sur les routes, les changements de circulation, les futurs parkings, la politique d’urbanisme, …
- étude des heures d’ouvertures, des commerces locaux et adjacents, du marché concurrentiel (parapharmacies, pharmacies proches, grandes surfaces…)
- étude du milieu médical et paramédical à proximité (médecins, dentistes, hôpital, kiné, infirmières, podologues, vétérinaires…)
3.2- La composition du chiffre d’affaire (à étudier avec un bon comptable !) : diagnostique financier et de l’activité
- habitudes de prescription
- activités annexes (parapharmacie, conseil, véto, homéo, MAD, ortho…)
- attention aux fournitures aux collectivités (maison de retraite, foyer) et aux rétrocessions, ainsi qu’aux médicaments de coûts élevés qui gonflent le CA
3.3- Le potentiel humain, le personnel : diagnostique humain
- formation, compétence
- ancienneté
- horaires
Vérifier qu’il n’y a pas de personnel clef sur le point de partir.
Analyser l’organisation, le « qui fait quoi » : gestion, tiers-payant, achats, informatique, préparations, comptoir… ; est ce que le patron délègue ?, quels sont les rôles et responsabilités de chacun ( → organigramme) ?
3.4- Diagnostique des moyens
- état des locaux et travaux à prévoir
- possibilités d’extension, ou de rajout de parking…
- analyse du matériel et des installations : que faudra-t-il changer, s’informer du mode de financement (crédit-bail / leasing, location…)
- apprécier le stock
3.5- Diagnostique juridique
- contrat de location / bail : durée, montant, réévaluation…
- contrats d’assurances, mutuelles…
- organisation juridique de la société
- contrats fournisseurs, contrats avec collectivités / maisons de retraite…
- procès en cours ??
→ mettre en adéquation la pharmacie désirée et les pharmacies disponibles (souvent, nécessité de faire quelques concessions !!...)
4ème étape : estimer la faisabilité des différents projets d’achat → montage financier
- respect d’un apport personnel suffisant
- maîtrise de l’endettement
- analyse du BFR
- politique de rémunération cohérente
- prise en compte de la fiscalité et des prélèvements sociaux
→ peut-on acheter l’officine désirée ?
5ème étape : outils d’aide à la décision
- plan de financement
- budget prévisionnel
- comparaison des ratios avec ceux de la profession
- étude de marché
- étude d’impact
en intégrant les coûts réels, les coûts cachés et évidemment l’apport personnel !!
→ signature de compromis sous condition suspensive de l’accord d’une banque
Attention, il est indispensable de faire une simulation financière en étant lucide sur son pouvoir d’achat, lié à l’apport personnel !!!!
Les tableaux financiers.
Ils peuvent être présentés à 2 niveaux :
- au niveau de l’entreprise reprise : il s’agit de la réalisation du « business plan »
- au niveau de l’acheteur : il s’agit du montage financier, qui recouvre le financement de l’acquisition et le plan de financement personnel
Le « business plan » comporte le compte de résultat prévisionnel (qui détermine notamment la Capacité d’AutoFinancement prévisionnelle) et le plan de financement prévisionnel à 3 ou 5 ans ; ce business plan est appelé ainsi en tant que résumé financier de ces 2 plans. : il présente une image du futur de la vie de l’entreprise.
Le plan de financement de l’acquisition consiste à :
- déterminer les montants de capitaux nécessaires : transaction + frais annexes type droits d’enregistrements / frais de notaires + modification FR / BFR
- mettre en regard les ressources que le repreneur pense pouvoir mobiliser
- programmer leur remboursement dans le temps
Il est influencé par le montage juridique.
Le repreneur doit également intégrer dans ses réflexions son plan de financement personnel : comment va-t-il vivre les 3 prochaines années, comment faire face à ses engagements et responsabilités ? …
Il y a donc de nombreux allers-retours entre le business plan, le plan de financement de l’acquisition et le plan de financement personnel.
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II- La recherche d’une officine : les démarches pour l’installation
- procédure financière : planifier le déblocage des fonds avec une marge de sécurité suffisante par rapport au processus prévisionnel de reprise de l’entreprise
- procédure juridique : signature de l’acte de cession par acte sous seing privé ou par acte authentique, toujours avec un professionnel du droit !!!
- procédures administratives
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1. Notions de base
- Avant la rentabilité financière, il faut s’assurer de la correspondance entre les caractéristiques de l’officine et nos envies (rural/urbain…)
- Le rapport prix de vente / EBE ne doit pas être supérieur à 7 !!; vérifier la conformité du prix avec le marché local et le type de bien souhaité.
- Attention aux pharmacies à fortes marges où tout est déjà surexploité et les marges de progression pour le nouveau titulaire assez faibles !!
- Se renseigner sur la situation du bail : plus la date de fin de bail est éloignée, moins le loyer augmentera rapidement.
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2. Du compromis de vente à l’installation : les démarches à effectuer
1. Signer le premier compromis de vente devant notaire qui reste valable généralement 1 mois et est établi sous réserve de l’obtention de l’accord de prêt.
Une fois le prix de cession convenu et le contrat conditionnel signé, restent à réaliser les conditions suspensives, parmi lesquelles essentiellement la question de l'obtention (éventuelle) des crédits nécessaires.
Cette phase participe tant de la faisabilité de la vente, l'adéquation entre ce qui est acheté et son prix (le rapport qualité prix pourrait-on dire), que de son équilibre de financement : apport personnel, niveau des garanties, montant du prêt et capacité de l'entreprise à rembourser le prêt tout en générant des profits suffisants pour l'acquéreur.
Les organismes de crédit (banques ou établissements spécialisés) souhaiteront certainement, outre la signature du pharmacien, des garanties tangibles sur le fonds de commerce sous forme de nantissement et privilège du vendeur (équivalents d'une hypothèque sur les biens immobiliers).
2. Une fois l’accord bancaire obtenu un 2ème compromis est signé : l’acte authentique, qui préfigure l’acte de vente ; il n’est alors plus possible de se rétracter.
3. Lorsque ces conditions "préalables" sont réalisées le dossier doit être déposé à la DDASS et au Conseil de l’Ordre qui doit donner son accord sur le projet : attention aux délais !!! (pour une installation en société, 3 mois de délais). Penser à demander sa radiation de la section D.
4. Finaliser le montage financier.
5. Ne pas oublier les assurances : le prêt consenti par la banque doit être assuré au minimum contre l’invalidité et le décès. Il faut également une assurance multirisque qui garantit la responsabilité civile professionnelle, et la sécurité du personnel et des clients.
6. Pour le dépôt administratif du dossier, il faut seulement justifier que toutes les conditions sont levées : une attestation du notaire est suffisante, voire préférable puisqu'il va contrôler précisément la réalisation des conditions !
Si le dossier est complet, il restera donc à attendre l'arrêté préfectoral. Le délai d'instruction par le préfet est de 2 mois à compter du dépôt du dossier complet.
Le dossier n'est complet qu'accompagné de l'attestation d'inscription du pharmacien en Section A du Tableau de l'Ordre. Après avoir statué, l’ordre adresse l’avis concernant l’exploitation de l’officine à la DDASS qui rédige l’arrêté préfectoral. L’ordre envoie le numéro d’inscription à la section A ainsi que les formulaires pour la demande de la carte CPS.
7. Une fois les formulaires reçus et l’arrêté préfectoral signé, la DDASS met à jour le fichier ADELI. Puis se rendre à la CPAM qui enclenchera la demande de carte CPS.
8. Penser à sa couverture personnelle.
9. Contacter les fournisseurs, avertir les caisses primaires et les différentes mutuelles, et se renseigner sur les différentes maintenances informatique / CB / porte auto…
10. Après l'obtention de l'arrêté préfectoral, il faut établir le constat de réalisation de la vente.
C'est l'acte définitif qui va constater le paiement du prix, et les éventuels actes complémentaires (inventaire des marchandises, contrat de prêt bancaire, constitution des garanties, etc.) Généralement, l'acte définitif est signé soit le jour même de l'entrée en jouissance, soit dans un délai très court, avant ou après le transfert de propriété (3 jours maximum).
C'est après ce dernier acte qu'il appartiendra au notaire d'accomplir toutes les formalités obligatoires : publicité légale de la vente, immatriculation de l'acquéreur au RCS et radiation du vendeur, prise des garanties au profit de la banque etc
Le Notaire est financièrement et légalement responsable tant vis-à-vis de l’État que de ses clients de la teneur de chacun des actes qu’il reçoit. C’est dire l’importance et la responsabilité découlant de cette fonction.
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3. Les différents dossiers
- Le dossier de prêt :
Comprend le compromis de vente signé, les 3 derniers bilans de l’officine, le dernier avis d’imposition du titulaire (situation fiscale), son endettement et un prévisionnel établi par un organisme indépendant (comptable, grossiste), et également le projet de statut s’il y a création de société.
- Les dossiers pour l’ordre et la DDASS :
Comportent l’accord de prêt bancaire, une copie de l’acte notarié concernant la cession de l’officine, une copie du diplôme, un extrait de casier judiciaire, les derniers CA de l’officine ; également les statuts signés établis par un notaire en cas de société.
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4. Les différents éléments à voir avec le vendeur avant préparation du compromis
- tous les éléments vus à l’officine doivent figurer dans la liste des immobilisations (exemple : le bureau, les chaises, certaines étagères, pots à pharmacies…restent-t-ils ?) → inventaire complet à faire sur place pour décider de ce que reprend le vendeur
- les différents contrats (leasing, télésurveillance obligatoire, croix…) : durée, coût, possibilité d’achat…
- attention particulièrement à l’informatique et au logiciel : acheté, leasing… ? contrat de maintenance / dépannage → coût…
- le vendeur est-il membre d’un groupement → comment est-il lié (demander le contrat du groupement) ; se faire présenter si on reprend le même groupement
- se renseigner sur la prévalence des traitements lourds… → doivent être déclarés dans les actes chez le notaire (évite les mauvaises surprises… avec 10% du CA sur 6 ou 8 malades en phase terminale qui risquent de décéder dans l’année…)
- travaille-t-il avec une maison de retraite → à déclarer dans l’acte ; à retrancher du prix d’achat
- vérifier tous les contrats de travail des salariés (avec le comptable)
- information statistiques (pharmastat …) : % génériques, vente/TVA, vente / secteur…, ortho/MAD/HAD, véto…
- le vendeur a-t-il un ou des DU ? (attention à la perte de clientèle possible si l’on n’a pas le DU ou les mêmes compétences sur certains secteurs type vétérinaire…)
- MAD/HAD : y-a-t-il un prestataire pour livraison (lits…) ou le vendeur livre-t-il ? Voir aussi pour l’oxygénothérapie
- Attention aux habitudes particulières de délivrance !! Donne-t-il 3 mois l’été ?? Quelles sont les habitudes de dépannage : avance de psychotropes, subutex… ?
- Grossiste principal et secondaire
- Génériqueur principal
- Organisation juridique de la société
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5. Le compromis
Même si celui-ci peut être réalisé par d’autres professionnels du droit, il est fortement recommandé de faire appel à un bon notaire qui lui seul rédige des actes authentiques !!
Que met-on dans un compromis, quels points doit-on discuter avec le vendeur ??
- prix de cession, en prix fixe TTC ou en % du CA ; si possible mettre une clause avec recalcul du prix sur 12 mois flottant avec prix provisoire au moment de la cession et prix corrigé au moment de la reprise (évite le désintérêt du titulaire avec fuite de clientèle avant la cession)
- si achat immobilier : en parler au compromis avec condition suspensive dans les deux compromis (pharmacie et immobilier) stipulant que les 2 achats doivent se réaliser pour qu’ils soient valides (évite d’avoir immobilier sans la pharma !!!)
- stock : noter un niveau maxi et mini du stock (évite l’emballement du vendeur sur de grosses commandes pour avoir des cadeaux…, ou au contraire le laisser-aller avec des étagères vides à la reprise) ; un inventoriste de l’Association Nationale des Inventoristes en Pharmacies fera l’inventaire (selon une charte très stricte, en retirant les périmés…)
- il y a une clause de l’accord de banque, à laquelle on peut joindre un taux d’intérêt maximum au-delà du quel l’affaire ne se fera pas (évite d’emprunter à 6 % alors q’on avait prévu 4 % sur le prévisionnel)
- noter sur compromis si on va travailler avant ou après avec l’ancien titulaire : quand, durée, horaires, remplacements…
- clause de non concurrence (par exemple 20 km pendant 5 ans avec sanction financière si non respect) concernant l’installation ou l’association évidemment, mais également possibilité de joindre une clause limitant l’assistanat dans les communes voisines à quelques semaines (évite que le titulaire ne soit en CDI dans la pharmacie d’à côté et récupère une partie de la clientèle !!)
Informations complémentaires.
- si une société est créée, elle sera constituée au 2ème acte mais projet de statut dès le compromis pour le montrer aux banques
- c’est le notaire qui s’occupe de l’enregistrement de la société à l’ordre, on a juste des pièces à fournir ; il s’occupe aussi de la DDASS
- prix notaire = en moyenne 1 à 2 % du prix d’achat HT
En résumé : 3 phases avec le notaire :
Acte I : signature du compromis, sous conditions suspensives conventionnelles (accord de banque) et réglementaire (inscription à l’ordre et accord de la préfecture)
Acte II : une fois l’accord de banque obtenu, signature d’un nouvel acte sous l’unique condition suspensive réglementaire
Acte III : signé le jour de l’entrée en jouissance, c’est l’acte définitif.
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6. Les banques / le prêt / l’assurance
- avec banque : négocier taux d’intérêt, demander l’absence de pénalité si remboursement anticipé, prendre assurance décès/invalidité ailleurs qu’à banque (prévoir une délégation) ; garantie : nantissement sur le fond, le mieux : pas de caution personnelle sinon la limiter le plus bas et le moins longtemps possible.
- stock : soit on le paye en une fois au vendeur, soit on le paye sur 4 trimestres (crédit vendeur) ; le mieux : financé par la banque + financé par le grossiste ; pour inventaire : ANIP (Agence nationale des Inventoristes en Pharmacie)
Au niveau de l’assurance, il y a différents points à voir (ne pas prendre celle de la banque qui est souvent 2 à 3 fois plus chère !)
- assurance décès/invalidité du prêt bancaire (garantie qui rembourse le crédit restant en cas de décès ou d’invalidité permanente), avec si possible délégation de bénéficiaire (pas la banque) pour éviter une imposition sur bénéfice exceptionnel
- assurance prévoyance (indemnités pour incapacité de travail temporaire) pour avoir un remplaçant en cas d’arrêt de travail
- éventuellement prendre en plus une assurance qui vous garantit un paiement d’une rente (équivalent d’un salaire) en cas d’incapacité permanente
- éventuellement prendre aussi une assurance avec un versement de capital (30 000 ou 50 000 €) en cas de décès, pour faciliter les différentes démarches de vos proches dans l’immédiat
- Assurance complémentaire santé (mutuelle) : vous n’êtes plus salariés, donc vous n’avez plus de mutuelle !!
- Assurance multirisque de la pharmacie elle-même (assurance civile professionnelle, feu, dégâts, vol, dépréciation…), obligatoire
- Eventuellement assurance auto-mission pour assurer vos employés s’ils livrent en voiture
- Profitez-en pour renégocier vos assurances personnelles : voiture, habitation…
- Discuter aussi d’une assurance retraite/épargne (il faut y penser !!)
Que négocier à la banque ?
Evidemment, le taux d’intérêt est très important (attention à ce dont on parle : taux nominal sans assurance, ou TEG avec assurance), mais il faut aussi voir les points suivants :
- Frais de fonctionnement du compte professionnel (virements, accès internet, autorisation de découvert…)
- Commission CB, location TPE, frais de communication
- Autres frais : frais de dossier, pénalité en cas de remboursement anticipé, caution (nantissement sur le fond, privilège prêteur de denier sur les murs si achat immobilier, caution personnelle sur officine)
- Négociez également des bonnes conditions sur vos compte personnels, épargne…
Voir la discussion Pharmechange à ce sujet.
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7. Informations diverses : pour aller plus loin
Réalisé avec le site :
http://www.pharmaservice.net/Le_portail_pharmaceutique/Informations_juridique s.php?limite=0&pg=1
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7.1. L’immobilier / le bail
Les droits du locataire d'un bail commercial et les pouvoirs du bailleur des locaux.
La propriété d’un fonds de commerce de pharmacie est distincte de la propriété des murs où le fonds est exploité.
Une officine de pharmacie est un fonds de commerce avant tout, donc une universalité de biens composée notamment de l’enseigne, du nom commercial, de la clientèle, des stocks, de la licence, du matériel et aussi du droit au bail. Etre propriétaire du fonds de commerce signifie être propriétaire de cet ensemble, mais n’implique pas de posséder les murs où le fonds d’officine est exploité.
Le pharmacien propriétaire du fonds sera alors locataire des murs et non propriétaire de ceux-ci. Mais ce bail est un bail commercial qui confère des droits particuliers : le droit au bail. Et le droit au bail est un élément vital du fonds de commerce, car si le bail vient à disparaître, sa disparition entraîne celle de l’officine de pharmacie.
En droit français, un bail commercial est un contrat écrit, sur lequel sont apposées les signatures du bailleur (propriétaire) et du preneur (locataire). La durée est de neuf années, les locaux loués doivent être décrits avec précision, et ce contrat précise les droits et devoirs de ses signataires (bailleur et preneur). Le contrat doit impérativement indiquer de la manière la plus précise les activités commerciales autorisées dans les locaux, ce que l’on appelle la destination des locaux. Les activités énoncées doivent correspondre à la réalité des faits. Ainsi pour une pharmacie, outre l’activité de pharmacie, les activités de parapharmacie et activités annexes doivent être indiquées. En cas de rayons optique, audioprothèse,…, ils devront être mentionnés, pour que leur exercice ne soit pas discuté à l’avenir.
Le bail commercial confère par ailleurs deux droits fondamentaux qui sont les particularités du bail commercial sur les autres baux : le droit au renouvellement de bail et le plafonnement du montant du loyer.
Le droit au renouvellement signifie qu’en fin de bail commercial, le propriétaire des locaux loués est obligé de renouveler le bail commercial à son locataire, ou à défaut de lui verser une indemnité dite « d’éviction ». En effet, si le bailleur ne veut pas renouveler le bail commercial, il devra payer à son locataire la valeur de son fonds de commerce, car le non-renouvellement de bail commercial entraîne la perte du fonds de commerce et le bailleur doit alors indemniser son locataire des conséquences financières de cette perte.
De plus, le bailleur ne peut, lors du renouvellement du bail commercial (sauf certains cas particuliers), augmenter le loyer du bail renouvelé au-delà de la seule variation de l’indice INSEE du coût de la construction, lequel a eu une évolution très faible ces dix dernières années).
Si le preneur bénéficie de droits importants, le bailleur dispose en contrepartie de pouvoirs importants.
Or, des pouvoirs accordés au propriétaire modèrent les droits du locataire.
En effet, le principe du plafonnement connaît des exceptions ; dans des cas précis, le bailleur pourra obtenir que son loyer bénéficie d’une augmentation supérieure à la stricte application de l’indice INSEE du coût de la construction.
La première exception est la modification des facteurs locaux de commercialité.
Pour cela, le bailleur doit justifier qu’un ensemble de facteurs extérieurs à l’officine de pharmacie mais avoisinants, a abouti à une augmentation de plus de 10% des facteurs locaux de commercialité. Il s’agira par exemple de constructions de logements, extensions d’hôpital, prolongation d’une ligne de métro, ouverture de cabinets médicaux,…. dans la zone de l’officine de pharmacie et lui bénéficiant. Le loyer du bail à renouveler sera alors déplafonné, c’est à dire fixé selon la valeur locative des locaux, donc en prenant en considération les loyers pratiqués dans le quartier où se situe l’officine de pharmacie.
Les désaccords entre bailleur et preneur, après avoir été soumis à la Commission départementale de Conciliation qui n’est habilitée à rendre qu’un avis et non un jugement, seront soumis au Tribunal, lequel nommera un expert pour déterminer s’il existe ou non une variation des facteurs locaux de commercialité, et si ou, quelle est la valeur locative des locaux.
La deuxième exception est la réalisation dans les locaux de travaux entraînant une augmentation de la surface de vente. Ces travaux peuvent avoir été réalisés par le locataire en place, mais aussi par ses prédécesseurs, sans que le locataire actuel en soit au courant, et ce en toute bonne foi.
Il convient de préciser que si le bail est conclu pour une durée supérieure à neuf années, le montant du loyer du bail renouvelé est automatiquement déplafonné, qu’il y ait ou non variation des facteurs locaux de commercialité, augmentation de la surface de vente…
Enfin, le bail peut parfaitement prévoir que la référence pour les augmentations de loyer n’est pas l’indice INSEE du coût de la construction. Le bail peut ainsi prévoir que le loyer est indexé sur le chiffre d’affaires…
Le principe du versement de l’indemnité d’éviction a lui aussi ses exceptions.
Tel est le cas d’infractions commises par le locataire dans l’exécution du contrat de bail, tels que : non paiement persistant des loyers de la part du locataire ; travaux exécutés par le locataire et non autorisés par le bailleur et portant atteinte à la solidité de l’immeuble ; cessions de bail irrégulières.
La Société civile immobilière
Un pharmacien titulaire d'une officine de pharmacie peut se voir proposer d'acquérir les murs où son officine est exploitée.
Il peut alors se porter acquéreur lui-même, les biens acquis seront alors portés à l'actif du bilan de la pharmacie, puis ils seront amortis, et, en cas de revente l'impôt sur la plus value sera élevé (en effet la partie amortie est taxable à l'impôt sur le revenu) ; ou bien le pharmacien peut substituer une SCI pour faire cette acquisition.
Pour constituer une SCI, il faut au moins deux associés, il n'existe pas de capital social minimum. Le gérant de la SCI est pris, ou non, parmi les associés ; la responsabilité des associés vis à vis du passif de la société est indéfinie mais conjointe. Enfin, sauf option le régime fiscal est la "transparence fiscale".
La SCI constituée achète donc les murs où l'officine de pharmacie est exploitée ; puis au moyen d'un bail elle les loue au pharmacien. La SCI aura donc des recettes : ses loyers, et, des charges : ses intérêts d'emprunt, taxes, etc...
Le pharmacien peut à tout moment céder tout ou partie de ses parts dans la SCI et ce, seulement au moyen d'un acte sous seings privés. De plus, les droits d'enregistrement pour tout acquéreur de parts sociales s'élèvent uniquement à 4,8% du prix des parts (lequel prend en considération le passif de la société).
Quand les locaux vendus au pharmacien comprennent également le logement de ce dernier, il faut savoir qu'à ce jour, une habitation principale détenue en SCI n'est pas exonérée de plus-value à la revente. Il donc préfèrable dans ce cas d'acheter à titre personnel les locaux d'habitation et la partie professionnelle en SCI.
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7.2. Le prix de cession
Le prix des Parts Sociales : Révisable
A l’occasion d’un changement d’associé d’une pharmacie exploitée en société en nom collectif, des actes portant cession de parts sociales sont à signer. Le pharmacien vendeur cèdera à son confrère ses parts sociales et aussi son compte courant d’associé ; et se les fera payer.
Mais comment le prix en est-il déterminé ?
L’acquéreur des parts sociales se verra substitué aux lieu et place du vendeur à compter du jour de la prise de possession. La société continuera donc à partir de ce jour où à payer les dettes existantes et dont l’origine est antérieure au changement de titulaire (dettes fournisseurs, découverts bancaires,….) et aussi à encaisser l’actif dont l’origine est elle aussi antérieure à ladite date (tiers payants,….).
Le prix des parts se détermine donc à partir du dernier bilan connu au jour de la signature des actes de cession et se calcule en considération de l’actif et du passif comptabilisés audit bilan.
A la valeur du fond de pharmacie déterminé d’un commun accord entre vendeur et acquéreur, s’ajoute l’actif circulant et se retranchent dettes et résultat. Ce prix ainsi déterminé en fonction de l’actif et du passif existant au dernier bilan connu au jour de signature de cession est le prix qui est payé au jour de la date de la prise de possession de l’acquéreur.
Néanmoins plusieurs mois s’écouleront entre le bilan connu au jour de la prise de possession et le bilan arrêté au jour de la prise de possession. Et pendant ces mois l’actif et le passif fluctueront sur des éléments souvent maîtrisés par le pharmacien vendeur. Et le passif et l’actif existant au jour de la prise de possession ne seront pas ceux qui ont permis de déterminer le prix de cession payé.
Aussi pour assurer l’équité entre les parties, il convient de faire établir un nouveau bilan arrêté au jour de la prise de possession. Ce bilan permettra de calculer le prix définitif des parts en considération de l’actif et du passif existant au jour de la prise de possession de l’acquéreur et de procéder à un réajustement quelques mois après la prise de possession sur le prix des parts et le prix du compte courant versé par l’acquéreur.
Ce système de prix révisable en fonction de la réalité de l’actif et du passif existant à la date de prise de possession est le seul équitable. Un prix forfaitaire et non révisable lèsera nécessairement soit l’acquéreur (si le passif a augmenté et ou l’actif a diminué, soit le vendeur (si au contraire, le passif a baissé et ou l’actif a augmenté).
Les éléments corporels du fonds de commerce.
Le prix principal de la vente d’un fonds de commerce d’officine de pharmacie se décompose entre les éléments incorporels (valeur de la clientèle, licence, droit au bail, enseigne,….) et les éléments corporels (essentiellement mobilier, matériel, agencements et travaux servant à l’exploitation de l’officine).
Le prix principal de vente est d’usage réglé au comptant par chèque de banque au jour de la prise de possession. Et les marchandises, qui se paient en sus, sont payables par usage en principe à terme (ou à crédit).
Il convient d’attribuer une valeur aux éléments incorporels et une aux éléments corporels ainsi que la loi le prévoit. Ces deux éléments distincts figurent à l’actif du bilan du pharmacien vendeur. Les éléments incorporels sont le fonds de commerce (et la plus value à long terme qu’acquittera le vendeur est la différence entre le prix des éléments incorporels fixé à l’acte de vente et la valeur du fonds de commerce figurant à l’actif du bilan).
Et les éléments corporels sont à l’actif du bilan matérialisés par la valeur restant à amortir des mobilier, matériel et agencements.
La détermination du prix indiqué dans l’acte pour ces éléments corporels génère fréquemment un conflit d’intérêts entre le vendeur et l’acquéreur. En effet, le souhait de l’acquéreur sera de voir le prix des éléments corporels le plus élevé possible ce qui lui permettra de reprendre d’importants amortissements à l’ouverture de son premier exercice. A contrario, le vendeur souhaitera accélérer l’amortissement des éléments corporels qu’il transmet à son acquéreur afin de céder la valeur la plus faible possible, les amortissements pratiqués venant en réduction du bénéfice imposable.
Pour départager ce conflit d’intérêts, l’équité recommande de prendre la valeur nette comptable après amortissements, normalement pratiqués jusqu’au jour de la prise de possession de l’officine de pharmacie cédée par l’acquéreur.
Du point de vue de conséquences fiscales pour le vendeur, céder ces éléments corporels pour une valeur supérieure à leur valeur nette comptable génère, pour l’excédent de valorisation, la taxation à la plus value à court terme, c’est-à-dire la réintégration de l’excédent de valorisation dans le bénéfice imposable.
Rappelons enfin que l’acquéreur acquitte le droit d’enregistrement proportionnel (à 4,80% sur le prix de cession, c’est-à-dire éléments incorporels et corporels)
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7.3. Financement, crédit et assurances
L'Achat d'une officine et son financement
Acquérir une officine de pharmacie c’est aussi s’engager à payer au pharmacien vendeur le prix convenu. Dès lors que le prix ne peut être financé par les deniers personnels de l’acquéreur, ce dernier aura nécessairement recours à un crédit bancaire et ou à un crédit vendeur.
A- Le recours à un prêt bancaire pour payer tout ou partie du prix entraînera de la part de la banque, outre l’existence d’un apport personnel disponible et dont l’acquéreur peut justifier, des garanties à son profit assurant le paiement et le recouvrement de sa créance.
* en cas de vente du fonds de commerce, la banque demandera habituellement la subrogation dans le privilège de vendeur et un nantissement inscrit en premier rang à son profit.
Le privilège de vendeur est une action qui appartient au vendeur lui permettant d’obtenir la résiliation de la vente si le prix n’était pas payé. Le vendeur, en subrogeant la banque dans son privilège de vendeur, transfère alors à la banque ses droits.
Quant au nantissement en premier rang, il permet alors à la banque d’être payée en priorité sur la plupart des créanciers.
* en cas de cession de parts sociales, la banque demandera habituellement un nantissement des parts acquises, et si l’acquéreur achète des parts de société en nom collectif, le nantissement du fonds appuyé d’une caution de la société en nom collectif.
Le nantissement des parts permettra à la banque de s’assurer de son paiement en cas de cession de tout ou partie des parts acquises.
La caution de la société en nom collectif permettra à la banque de demander à la société en nom collectif de payer ce qui ne l’est pas par l’acquéreur.
Et le nantissement du fonds permettra à la banque d’être payée en priorité en cas de vente par la société en nom collectif du fonds de commerce.
Précisons que la banque qui finance un achat de fonds de commerce ou de parts sociales, demandera toujours une délégation d’assurance décès ; de cette manière elle bénéficiera du capital versé par l’assurance qui couvre le décès de l’emprunteur.
D’autres garanties inhabituelles sont parfois demandées : caution d’une tierce personne (parents, conjoint,…), hypothèque sur un bien immobilier,…
Le plus souvent elles révèlent le peu de confiance que la banque a envers son emprunteur et ou le bien financé et il convient de s’interroger alors sur le bien fondé d’acquérir.
B – Dans la quasi-totalité des ventes de fonds de commerce de pharmacie, le vendeur octroie à son acquéreur, un délai de paiement sur le stock. Mais il arrive aussi beaucoup plus rarement que le vendeur consente à son acquéreur des délais pour payer le prix proprement dit. Ce schéma est inhabituel et ne se trouve utilisé que lorsque l’acquéreur est dans l’impossibilité d’emprunteur auprès d’une banque pour payer le prix ; tel est le cas d’un acquéreur ayant eu de graves problèmes de santé par le passé et ne trouvant pas de compagnie d’assurance qui accepte de l’assurer en assurance décès. Mais tel est aussi le cas d’acquéreur ayant déposé le bilan par le passé,…
Dans ce schéma le pharmacien vendeur se met à faire le travail du banquier et à en assumer tous les risques et même au delà (si en effet aucune banque n’a accepté de prêter à son acquéreur). Il risquera donc par la suite d’avoir du mal à obtenir le complet paiement des sommes qui lui sont dues par son acquéreur.
C – Parfois le dossier ne se réalise qu’au moyen d’une crédit par une banque et par le vendeur. Pratiquement la banque ne consentira à cette opération que si elle bénéficie de garanties en premier rang. Le second rang sera celui du pharmacien vendeur qui aura alors peut de chances de se faire payer en cas de problèmes financiers rencontrés rapidement par son acquéreur.
Le stock payable à crédit
En matière de vente de fonds de commerce d’officine de pharmacie l'usage est que le prix de vente de l’officine soit payable par l’acquéreur au comptant, au jour de la prise de possession de l’officine, le prix des marchandises étant payable à crédit : le vendeur consent un délai de paiement à son acquéreur (un an, deux ans, …) pour régler le stock hors taxes, la taxe à la valeur ajoutée étant elle, payée comptant au résultat de l'inventaire.
Pendant ce délai de paiement octroyé par le vendeur à son acquéreur que le délai de paiement porte intérêts ou non, des événements peuvent malheureusement survenir : décès de l’acquéreur, ouverture d’une procédure de redressement ou liquidation judiciaire de l’acquéreur, transfert de l’officine, non paiement par l’acquéreur de son loyer, mise en société du fonds de pharmacie acquis, …Le paiement des sommes restant encore dues au vendeur doit donc être garanti. Le vendeur pourra bien sûr bénéficier d’un privilège de vendeur, ou d’un nantissement ; il pourra aussi se faire remettre, dès le résultat de l’inventaire des marchandises, des effets de commerce signés par l’acquéreur qui seront alors soit des billets à ordre, soit des lettre de change ou « traites ».
L’effet de commerce, en cas de non paiement d’une échéance, permet au vendeur, de saisir les biens du débiteur. S’ils sont billets à ordre, l’acquéreur doit impérativement écrire en toutes lettres le montant du billet avant de le signer. Quant aux lettres de change, il convient qu’elles soient acceptées par écrit par l’acquéreur sur chacune.
Si le crédit consenti par le vendeur porte intérêts, il convient de calculer au préalable les intérêts et de les inclure dans chaque effet de commerce.
Enfin, précisons que le privilège de vendeur ne peut garantir des intérêts pour une durée supérieure à deux ans.
S’il survenait, postérieurement à la création des effets de commerce, une contestation de l’acquéreur (introduction d’une procédure en réduction du prix…), les effets seront alors payables et l’acquéreur ne pourra pour ces motifs s’opposer à leur paiement, car ils seront la plupart du temps endossés.
La Caution
Il arrive de manière constante et beaucoup trop fréquente que les créanciers des pharmaciens d’officine demandent en garantie une caution personnelle. Cette caution peut être constituée comme seule garantie, ou bien être demandée pour renforcer d’autres garanties déjà prises (la plupart du temps un privilège de nantissement sur le fonds de pharmacie).
Qu’en est-il exactement de la portée de l’engagement de ces cautions, encore à ce jour souvent présentées verbalement par le créancier comme « un simple engagement moral » ?
Précisons tout d’abord que les cautions sont essentiellement demandées auprès des pharmaciens d’officine par :
- le banquier qui finance l’achat du fonds de pharmacie, ou la restructuration (généralement fortement rémunératrice pour lui) d’un prêt bancaire précédemment consenti. La caution vient alors systématiquement renforcer la garantie principale qu’est le privilège de nantissement.
- le répartiteur qui laisse s’accumuler les impayés. Ces impayés font alors l’objet d’un engagement écrit de remboursement (portant en principe intérêts à taux élevés) appuyé comme garanties d’un nantissement sur le fonds et très souvent d’une caution.
La caution est une personne physique. Si le pharmacien exploite en nom personnel, on lui demande la caution de son conjoint, concubin, de ses parents,……Si la pharmacie est exploitée par une société (et le développement effréné des SEL à ce jour en est un exemple criant), il sera demandé (et ce systématiquement si le fonds est exploité par une SEL) la caution de tous les associés de la société (exploitants ou non) et éventuellement de tierces personnes (conjoints, parents,……).
Dans le contrat, la caution s’engage à payer le créancier si le débiteur ne paie pas. Il convient donc alors d’être extrêmement prudent, quant aux conséquences de la portée de cet engagement et à notre avis la consultation préalable d’un professionnel du droit s’impose. Selon le contenu de l’engagement la caution peut se transformer en garantie à première demande. Dans ce cas la caution s’engage alors à payer dès que le créancier le lui demande l’intégralité des sommes dues par le débiteur (capital et intérêts) et ce sans discussion préalable possible (sans pouvoir contester). C’est ainsi que la majorité des engagements de caution est formulée.
Quand la caution est un parent, conjoint ou concubin, et dans le cas des SEL quand les associés non exerçants (et souvent les seuls solvables ) sont caution, les cautions ne connaissent généralement pas l’évolution de l’endettement de la pharmacie et peuvent se voir appeler à payer sans avoir pu deviner l’existence ou l’ampleur des problèmes.
Ajoutons que dans les SEL l’associé non exploitant est généralement très solvable, contrairement à l’associé exploitant. La caution peut alors devenir l’enjeu de pressions pour que l’exploitant récupère les parts qu’il ne détient pas.
Si la caution est le conjoint, le divorce ne supprime aucunement l’engagement de caution.
Quand un pharmacien exploitant à titre individuel est marié sous le régime de la communauté, si son conjoint se porte caution il engage alors ses biens propres : ceux possédés avant le mariage et ceux recueillis pendant le mariage par voie de succession.
La caution peut être donnée pour une durée inférieure à celle de la dette contractée. Le montant cautionné peut être inférieur au montant de la dette.
La caution peut être hypothécaire : l’engagement de caution est renforcé par l’affectation hypothécaire d’un bien immobilier appartenant à la caution, lequel bien ne peut plus alors être vendu sans l’accord préalable et écrit du créancier.
Le prêt bancaire traditionnel et le prêt "In Fine"
L'acquéreur qui aura recours à un prêt bancaire pour financer l'acquisition de l'officine de pharmacie pourra avoir recours à deux types de prêt.
Le prêt traditionnel consiste à emprunter la somme d'argent nécessaire pour réaliser l'opération. Ce prêt est soit à taux fixe (le même taux d'intérêts est applicable pour la totalité de la durée du prêt), soit à taux variable (le taux d'intérêts n'est pas fixe mais varie pendant toute la durée du prêt selon des normes définies à la conclusion du contrat). Chaque mois alors, pendant toute la durée du crédit, l'acquéreur s'acquittera envers la banque de sa mensualité, laquelle comprendra une partie d'intérêts et une partie du capital.
Au début du prêt, la mensualité due à la banque comprendra beaucoup d'intérêts et peu de capital, et au fur et à mesure que le temps passera, la tendance s'inversera.
Or, l'acquéreur déduit de son bénéfice non pas la mensualité payée à la banque, mais la seule fraction afférente aux intérêts. Donc l'acquéreur est imposé au titre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques sur la fraction du capital remboursée chaque mois à la banque, et au fur à mesure que le temps passera son impôt sur le revenu des personnes physiques sera de plus en plus important.
La solution proposée par les banques pour pallier à ce problème de l'impôt sur le revenu des personnes physiques est le "prêt in fine".
Dans ce cas l'acquéreur rembourse pendant toute la durée du crédit des intérêts seuls, et la dernière échéance est égale au capital emprunté à l'origine. Par contre pour s'assurer que l'emprunteur sera bien en mesure de rembourser l'intégralité du capital emprunté à l'origine, à la fin du prêt, la banque lui demandera de bloquer un capital important à la conclusion du contrat de prêt en assurance vie, nanti au profit de la banque.
Ce capital majoré des intérêts produits devra couvrir la dernière échéance correspondant au capital emprunté. Ce type de prêt est donc réservé à une clientèle possédant de forts capitaux disponibles.
Néanmoins, en cas de revente avant huit ans, les produits financiers des assurances sont fiscalisables, il convient d'en prendre soin.
Précisons enfin que certaines banques offrent la possibilité d'emprunter une partie des capitaux en prêt traditionnel et l'autre partie en "in fine".
Les pénalités de remboursement par anticipation du prêt bancaire
Acquérir une officine de pharmacie signifie nécessairement contracter un emprunt pour payer tout ou partie du prix de cession.
L'usage en officine de pharmacie, contrairement aux activités libérales (experts comptables, dentistes ...) et à la plupart des activité commerciales (bars, ...), est d'emprunter non pas sur 7 ans, mais sur 12 ans. Et les difficultés financières connues par de nombreuses pharmacies ces dernières années, consécutives à des baisses de rentabilité non prévues au financement initial conduisent très (trop à mon sens) fréquemment à "restructurer" le crédit en cours. Cette restructuration passe généralement par un allongement de la durée initiale du crédit et conduit de nombreux pharmaciens à rembourser leur crédit sur des durées prévisibles d'environ 18 à 20 ans (soit trois fois plus que pour les activités citées ci-dessus). Cet allongement se fait soit auprès de la banque d'origine, soit auprès d'une autre banque qui intervient pour racheter l'encours restant (car le taux d'intérêt est plus attractif, ...)
Cette dernière opération génèrera un remboursement par anticipation du crédit en cours par le nouvel établissement bancaire.
La vente de l'officine génère également un remboursement par anticipation du crédit bancaire en cours.
Or, le pharmacien qui va rembourser par anticipation doit se demander s'il existe ou non des pénalités pour remboursement par anticipation prévues à son contrat de prêt.
Si leur absence n'a pas été négociée préalablement à la signature du contrat de prêt, le pharmacien devra alors les acquitter.
Et la réglementation plafonnant le montant de la pénalité due à la banque n'existe que pour les particuliers, mais non pour les professionnels auxquels le pharmacien appartient.
Le montant de la pénalité est très variable et son mode de calcul n'est pas à ce jour réglementé. Il peut par exemple se calculer en mois d'intérêts (6 en général) en pourcentage du capital remboursé par anticipation(de 3% à 10% pour certaines caisses de certaines banques structurées en caisses régionales, voire plus). Le calcul peut résulter aussi de formules algébriques fort complexes pour un béotien et qui conduisent pour l'emprunteur à être contraint d'attendre le jour ou il rembourse par anticipation pour connaître le montant de certains taux qui permettent de savoir à combien s'élève la pénalité ... Je conseille vivement à tout pharmacien emprunteur de, tant faire se peut, refuser ce dernier type de pénalités car il faut attendre alors la sortie pour savoir "à quelle sauce il va être mangé."
Notons également que parfois lors de réaménagement de prêt prévoyant une augmentation de la durée et ou une diminution du taux, l'accord prévoit que toute faculté de remboursement anticipé sera pénalisée par le versement d'une indemnité calculée suivant des modalités différentes de celles prévues à l'acte de prêt initial. Et fréquemment la signature de ces avenants a lieu directement par le pharmacien dans les locaux de la banque sans avoir ou sans prendre le temps de lire au mot à mot les termes de l'avenant pour lesquels la banque n'est pas dans l'obligation de les communiquer préalablement à l'emprunteur.
Enfin précisons que de temps en temps certains établissements bancaires acceptent de négocier un abandon des pénalités de remboursement par anticipation en cas de revente du fonds mais par en cas de rachat du prêt par la concurrence...
L'assurance décès et sa fiscalité
Quand le pharmacien titulaire est amené à contracter un prêt bancaire (pour acquérir une officine de pharmacie, réaliser des travaux d'agencement….), il lui est demandé par la banque de souscrire une assurance décès et incapacité de travail. Car les contrats de prêt prévoient qu'en cas de décès de l'emprunteur, le solde du prêt est exigible immédiatement. Et seule la souscription d'un contrat d'assurance garantira la banque du remboursement immédiat des capitaux lui restant alors dus.
L'emprunteur doit obtenir l'adhésion à une compagnie d'assurance agréée ou imposée par la banque. Et passer pour ce faire des examens médicaux dont l'importance est proportionnelle au capital assuré.
Puis chaque année l'emprunteur verse une prime à la compagnie d'assurance. Et si l'emprunteur décède, la banque est le bénéficiaire direct des capitaux que la compagnie d'assurance lui verse afin de rembourser le prêt par anticipation.
Ce schéma qui vient d'être décrit est l'assurance "fiscalisée". En effet, le versement ainsi fait des capitaux pour éteindre la dette bancaire l'est directement par l'assurance à la banque, il vise à supprimer la dette figurant au passif du bilan au jour du décès, il génère une augmentation d'actif net d'autant et il deviendra un profit exceptionnel au bilan de la pharmacie. Et en application de l'article 38-2 du Code Général des Impôts, ce profit sera réintégré dans les revenus de l'année où le décès est intervenu. Les héritiers seront donc presque systématiquement imposés à la tranche maximale d'impôt sur le revenu et l'on peut donc considérer que la moitié des capitaux versés par la compagnie d'assurance repartira en impôt sur le revenu.
De plus les héritiers se verront attribuer une pharmacie dont les dettes bancaires ont disparu (puisque ayant été remboursées par la compagnie d'assurance). Les héritiers ne pourront donc pas déduire de la valeur de la pharmacie un passif bancaire qui n'existe plus au titre du passif successoral. Donc les droits de succession augmenteront d'autant.
Enfin si la pharmacie est exploitée sous forme de société, le profit exceptionnel est au passif du bilan de la société. Tous les associés de la société, y compris les survivants seront donc imposés à l'impôt sur le revenu de ce profit exceptionnel, et ce au prorata de leurs parts dans la société. De plus les cotisations personnelles de l'exploitant (assurance maladie, vieillesse,…) augmenteront également dans les mêmes proportions.
Au titre des conséquences fiscales, ce type d'assurance décès est particulièrement défavorable à l'emprunteur, à ses héritiers et à ses éventuels associés (et n'oublions pas que, avec la "mode actuelle" des SEL, de plus en plus de pharmacies sont exploitées en société).
Néanmoins il existe une autre possibilité dans la souscription de l'assurance décès qui génère beaucoup moins d'inconvénients fiscaux.
La préoccupation de la banque est d'être remboursée intégralement par anticipation au décès de l'emprunteur.
Il est parfaitement possible de prévoir un contrat d'assurance décès au profit des seuls héritiers de l'emprunteur.
La compagnie d'assurance verse alors les capitaux à un tiers séquestre qui a pour mission de les conserver jusqu'au remboursement intégral des prêts dus à la banque par l'emprunteur prédécédé. Si une échéance venait à ne pas être remboursée, le séquestre verserait à la banque les sommes alors dues. En cas de crédit remboursé jusqu'à son terme, les sommes restantes sont restituées aux héritiers.
Le 1er avantage de cette solution est que la dette bancaire reste inscrite au bilan de la pharmacie et est déductible de la succession (elle constitue un passif successoral), les droits de succession se voient donc minorés.
Le 2ème avantage est que si les héritiers ne sont pas pharmaciens ou ne reprennent pas la pharmacie, ils continuent néanmoins en attendant la cession de l'officine de rembourser la banque et de déduire les intérêts d'emprunt.
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7.4. Les démarches avec son notaire
Les déclarations du vendeur aux actes
A l’occasion des actes de cession du fonds de commerce d’officine de pharmacie, le vendeur du fonds est tenu de faire une série de déclarations.
Certaines mentions résultent d’obligations prévues aux lois réglementant la cession des fonds de commerce. D’autres mentions sont facultatives mais revêtent une importance fondamentale quand il s’agit d’acquérir une officine de pharmacie.
La loi du 29 juin 1935 impose des déclarations pour tout vendeur de fonds de commerce, donc d’officine de pharmacie. Elles sont les suivantes :
- l’établissement de l’origine de propriété. Le vendeur déclare alors comment il est propriétaire de l’officine qu’il cède. Il indiquera notamment les coordonnées du précédent propriétaire de l’officine, la date des actes d’achat et son prix.
- La liste des privilèges et nantissements inscrits. Cette liste est fournie par le Tribunal de Commerce où l’officine vendue est immatriculée, et il est également vérifié que les inscriptions prises du chef des précédents titulaires de l’officine ont bien été levées.
- Les chiffres d’affaires et bénéfices commerciaux des 3 derniers exercices. Le vendeur doit déclarer les chiffres d’affaires et bénéfices nets commerciaux des 3 dernières années d’exploitation ; il est à préciser que les bénéfices déclarés sont les bénéfices réels et non ceux qui servent de base à la perception de l’impôt.
Pour éviter toute surprise désagréable, l’acquéreur devra veiller à obtenir les copies des liasses fiscales des 3 derniers bilans et une attestation comptable des chiffres d’affaires réalisés dans l’officine depuis la clôture du dernier bilan jusqu’au mois civil précédent la signature des actes.
- le bail commercial ; le vendeur doit, concernant son bail commercial indiquer sa durée, sa date, le montant du loyer de départ, le montant du loyer révisé, les coordonnées des bailleurs.
Ces déclarations sont celles de base prévues par la loi. L’acquéreur pourra et à notre sens devra en obtenir beaucoup d’autres, non prévues par la loi mais qui lui permettront d’avoir une parfaite connaissance de l’officine acquise, et qui lui permettront d’avoir des recours contre le vendeur (que nous étudierons dans un prochain article) en cas d’inexactitudes ou absences. Ces informations complémentaires devront être consignées par écrit dans les actes.
S’agissant par exemple du chiffre d’affaires qui est une des bases essentielles de détermination du prix de vente, l’acquéreur devra connaître la manière la plus précise possible dont il est réalisé.
Par exemple savoir s’il existe ou a existé et dans quelles proportions et conditions des fournitures à des collectivités (cliniques, maisons de retraite,…) des ventes à l’exportation, des ventes de médicaments spécialisés, des ventes de médicaments d’exception, des ventes de préparation ou produits homéopathiques, phytothérapiques, aromathérapies, préparations, des ventes faites avec des diplômes complémentaires à celui de pharmacien (orthopédie,…).
L’acquéreur devra également se renseigner sur l’urbanisme local et quels en sont les projets et modifications dans le contexte d’exploitation de l’officine acquise.
S’agissant du bail commercial, l’acquéreur devra se faire préciser l’existence ou non de demandes en révision et renouvellement et leurs conditions précises, d’infractions aux clauses et conditions du bail, de procédures en cours ou terminées avec le bailleur des locaux…
S’agissant du personnel salarié, pour avoir une complète information, l’acquéreur devra obtenir pour chaque salarié, ses coordonnées, salaire, qualification, ancienneté, nature du contrat, éventuels avantages non octroyés par la convention collective…
S’agissant des contrats qui ne sont pas automatiquement transmis avec le fonds (leasing, location, maintenance,…) l’acquéreur devra en avoir connaissance. Il en sera de même de toutes les procédures judiciaires en cours (prud’homme…)
En cas d’omissions ou inexactitudes des déclarations faites par le vendeur aux actes, l’acquéreur pourra obtenir des sanctions.
Le vendeur a omis des déclarations ou en a fait d'inexactes
A cours de notre précédent article, nous avons étudié les déclarations faites par le vendeur dans les actes de cession de son officine, déclarations dont le but est d’informer l’acquéreur sur l’officine acquise.
Or, il se peut que certaines déclarations faites que nous avons étudiées soient fausses, ou encore que le vendeur ne fasse pas certaines déclarations. L’acquéreur de l’officine aura alors des recours contre son vendeur, mais les recours seront différents selon que les déclarations omises ou inexactes sont celles imposées par la loi, ou bien des déclarations complémentaires facultatives.
- Concernant les déclarations imposées par la loi du 29 juin 1935 :
Les déclarations prévues à cette loi (sur chiffres d’affaires, bénéfices…) sont fausses, et l’acquéreur achète alors une pharmacie qui ne correspond pas à l’usage auquel il la destinait. L’acquéreur peut alors avoir des recours devant les Tribunaux et poursuivre son vendeur pour soit rendre l’officine et se faire restituer le prix, soit garder l’officine et faire rendre une partie du prix. Si par ailleurs l’acquéreur arrive à établir que le vendeur connaissait la situation (ou était censé la connaître), celui-ci devra de plus verser des dommages et intérêts à son acquéreur. Le sort des cabinets de transactions et rédacteurs d’actes qui connaissaient la situation est le même : ils doivent verser des dommages et intérêts à l’acquéreur.
Si les déclarations prévues à la loi du 29 juin 1935 n’existent pas en partie ou en totalité, l’acquéreur de l’officine pourra alors avoir des recours devant les Tribunaux contre son vendeur, mais il ne pourra demander alors que l’annulation de la vente par voie judiciaire et à condition de pouvoir établir que l’omission l’a privé d’un élément fondamental d’appréciation, que si la déclaration n’avait pas été omise il n’aurait pas traité ou aurait traité dans d’autres conditions notamment de prix, et que l’omission de la déclaration lui a causé un préjudice. La responsabilité des cabinets de transactions et rédacteurs d’actes pe
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