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elbragard
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Forum » » L'installation » » emprunts in fine
Posté : 07-03-2009 14:17 
Le prêt bancaire traditionnel et le prêt "In Fine"
L'acquéreur qui aura recours à un prêt bancaire pour financer l'acquisition de l'officine de pharmacie pourra avoir recours à deux types de prêt.
Le prêt traditionnel consiste à emprunter la somme d'argent nécessaire pour réaliser l'opération. Ce prêt est soit à taux fixe (le même taux d'intérêts est applicable pour la totalité de la durée du prêt), soit à taux variable (le taux d'intérêts n'est pas fixe mais varie pendant toute la durée du prêt selon des normes définies à la conclusion du contrat). Chaque mois alors, pendant toute la durée du crédit, l'acquéreur s'acquittera envers la banque de sa mensualité, laquelle comprendra une partie d'intérêts et une partie du capital.
Au début du prêt, la mensualité due à la banque comprendra beaucoup d'intérêts et peu de capital, et au fur et à mesure que le temps passera, la tendance s'inversera.
Or, l'acquéreur déduit de son bénéfice non pas la mensualité payée à la banque, mais la seule fraction afférente aux intérêts. Donc l'acquéreur est imposé au titre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques sur la fraction du capital remboursée chaque mois à la banque, et au fur à mesure que le temps passera son impôt sur le revenu des personnes physiques sera de plus en plus important.
La solution proposée par les banques pour pallier à ce problème de l'impôt sur le revenu des personnes physiques est le "prêt in fine".
Dans ce cas l'acquéreur rembourse pendant toute la durée du crédit des intérêts seuls, et la dernière échéance est égale au capital emprunté à l'origine. Par contre pour s'assurer que l'emprunteur sera bien en mesure de rembourser l'intégralité du capital emprunté à l'origine, à la fin du prêt, la banque lui demandera de bloquer un capital important à la conclusion du contrat de prêt en assurance vie, nanti au profit de la banque.
Ce capital majoré des intérêts produits devra couvrir la dernière échéance correspondant au capital emprunté. Ce type de prêt est donc réservé à une clientèle possédant de forts capitaux disponibles.
Néanmoins, en cas de revente avant huit ans, les produits financiers des assurances sont fiscalisables, il convient d'en prendre soin.
Précisons enfin que certaines banques offrent la possibilité d'emprunter une partie des capitaux en prêt traditionnel et l'autre partie en "in fine".
Les pénalités de remboursement par anticipation du prêt bancaire
Acquérir une officine de pharmacie signifie nécessairement contracter un emprunt pour payer tout ou partie du prix de cession.
L'usage en officine de pharmacie, contrairement aux activités libérales (experts comptables, dentistes ...) et à la plupart des activité commerciales (bars, ...), est d'emprunter non pas sur 7 ans, mais sur 12 ans. Et les difficultés financières connues par de nombreuses pharmacies ces dernières années, consécutives à des baisses de rentabilité non prévues au financement initial conduisent très (trop à mon sens) fréquemment à "restructurer" le crédit en cours. Cette restructuration passe généralement par un allongement de la durée initiale du crédit et conduit de nombreux pharmaciens à rembourser leur crédit sur des durées prévisibles d'environ 18 à 20 ans (soit trois fois plus que pour les activités citées ci-dessus). Cet allongement se fait soit auprès de la banque d'origine, soit auprès d'une autre banque qui intervient pour racheter l'encours restant (car le taux d'intérêt est plus attractif, ...)
Cette dernière opération génèrera un remboursement par anticipation du crédit en cours par le nouvel établissement bancaire.
La vente de l'officine génère également un remboursement par anticipation du crédit bancaire en cours.
Or, le pharmacien qui va rembourser par anticipation doit se demander s'il existe ou non des pénalités pour remboursement par anticipation prévues à son contrat de prêt.
Si leur absence n'a pas été négociée préalablement à la signature du contrat de prêt, le pharmacien devra alors les acquitter.
Et la réglementation plafonnant le montant de la pénalité due à la banque n'existe que pour les particuliers, mais non pour les professionnels auxquels le pharmacien appartient.
Le montant de la pénalité est très variable et son mode de calcul n'est pas à ce jour réglementé. Il peut par exemple se calculer en mois d'intérêts (6 en général) en pourcentage du capital remboursé par anticipation(de 3% à 10% pour certaines caisses de certaines banques structurées en caisses régionales, voire plus). Le calcul peut résulter aussi de formules algébriques fort complexes pour un béotien et qui conduisent pour l'emprunteur à être contraint d'attendre le jour ou il rembourse par anticipation pour connaître le montant de certains taux qui permettent de savoir à combien s'élève la pénalité ... Je conseille vivement à tout pharmacien emprunteur de, tant faire se peut, refuser ce dernier type de pénalités car il faut attendre alors la sortie pour savoir "à quelle sauce il va être mangé."
Notons également que parfois lors de réaménagement de prêt prévoyant une augmentation de la durée et ou une diminution du taux, l'accord prévoit que toute faculté de remboursement anticipé sera pénalisée par le versement d'une indemnité calculée suivant des modalités différentes de celles prévues à l'acte de prêt initial. Et fréquemment la signature de ces avenants a lieu directement par le pharmacien dans les locaux de la banque sans avoir ou sans prendre le temps de lire au mot à mot les termes de l'avenant pour lesquels la banque n'est pas dans l'obligation de les communiquer préalablement à l'emprunteur.
Enfin précisons que de temps en temps certains établissements bancaires acceptent de négocier un abandon des pénalités de remboursement par anticipation en cas de revente du fonds mais par en cas de rachat du prêt par la concurrence...
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