Bonjour à tous!
je souhaite acheter une pharmacie à une 20è de kms de Lyon, elle fait environ 700k€ de CA et le titulaire (qui part à la retraite) en veut 90%. Je trouve ça énorme..certes il ya bcp d'avantages : campagne proche de la ville, maison de retraite qui va se monter, quasi pas de garde, population en évolution constante..etc
Je ne veux pas passer par une agence trop chère...
que me conseillez vous comme arguments pour faire baisser le prix de vente? qu'est ce qui pourrait le faire changer d'avis?
merci

si il n'y a que des avantages ,ça va pas etre simple!

demande les bilans ,regarde l ' EBE et fait ton calcul avec 5 à 6 fois cet EBE et compare avec 90 % du CA . si paas de differences ,c'est que ça vaut peut etre 90 % du CA .

Le fait qu'il n'y ait pas beaucoup d'acquéreurs potentiels serait le premier argument, si tel était le cas...

La maison de retraite qui se monte : elle n'est pas encore montée ? Y a-t-il même réellement une décision de prise ? Se rappeler ensuite combien de temps ça prend avant qu'une maison de retraite n'ouvre réellement ses portes,...
Ce que tu vois toi c'est : un petit CA. Quelle rentabilité ? En fonction de ce que tu apportes, quelle est ta capacité d'emprunt --> de là découlera ce que toi tu es prêt à mettre, déjà. En fonction de cela, tu décides de ce que tu es prêt à mettre en te posant la question : serait-il possible d'obtenir quelque chose de plus intéressant pour le même prix mais avec de meilleures conditions. Compare aussi avec les prix du marché dans ta région pour des officines de ce CA.

1) environnement médical
2) environnement commercial
3) projets d'urbanisme

en général le prix d'un fond tient compte de ces 3 éléments... sauf cas exceptionnel (titulaire démotivé, projets urbains à venir)... il n'y a pas de mystères......

la maison de retraite, c'est pas un argument recevable dans la mesure où elle n'existe pas encore.
Après à 700K, je lui ferais plus une offre autour de 50-60% plutôt que de 90%
Vaut mieux louper une bonne affaire que d'en conclure une mauvaise amha

de plus avec les rformes sur les ehpad (je connais un peu le problème) ,ne tiens pas compte de cet élément de "rentabilité" car ce sera peut plus de problèmes que de satisfaction éconmique .

le bon prix, c'est celui qui te permettra de vivre convenablement, de préserver tes capacités d'investissement pour faire face à la concurrence et de faire face aux imprévus. Tu vois ce que ça te donne comme capacité de remboursement, tu y ajoutes ton apport et tu obtiens le prix que tu es prêt à mettre. Propose ce prix-là. Si quelqu'un surenchérit, c'est que c'est trop cher pour toi... et peut-être pour lui...

Sinon, il existe ausi pas mal d'autres commerces où tu ne seras pas à la merci du départ d'un médecin, où les marges ne baissent pas d'année en année, la valeur des fonds non plus et où, cerise sur le gâteau, tu as le droit de laisser ta boutique à tes salariés un samedi où tu ressens le besoin de prendre un peu le large ou un après-midi où ton banquier te manque...

Damien.