Bonjour.

Il y en a qui vont ouvrir grand les yeux, mais non, vous ne rêvez pas, je suis bel et bien en train de donner des conseils à ceux qui veulent s'installer en SEL avec un investisseur.
Je vous rassure tout de suite : je n'ai pas retourné ma veste et suis toujours aussi indisposé par ce genre de montage.
Mais puisqu'ils existent, autant faire les choses intelligemment.

Je viens de prendre connaissance d'un exemple récent : un jeune pharmacien apporte 150k€ pour l'achat d'une officine qui vaut 1,7M€. Il lui manque 50k€ d'apport. Il les obtient auprès d'un confrère investisseur qui demande en échange 25% du capital, rachetable au bout de 8 ans.
50k€ prêtés remboursés 425k€ au bout de 8 ans, cela équivaut à un prêt à 30,65% !!! Donc je n'ai pas changé d'avis.

Mais franchement, jeunes confrères qui rêvaient de vous installer quel qu'en soi le prix : plutôt que d'essayer de gratter des miettes sur le taux d'intérêt de la banque ou les frais d'agence, courez droit à l'essentiel : faites marcher la concurrence ! Les placements de Madoff à 8% semblaient un eldorado au plus grosses fortunes de la planète. Alors en faisant jouer la concurrence, vous ne devriez pas avoir trop de mal à trouver un confrère qui vous prêtera à 25, 15, 10 ou même 8%. A 10%, il apporte 50k€ et repart avec 107k€ 8 ans plus tard. Il détiendra donc 6,3% du capital et vous, vous fournirez 100% du travail. Moi qui suis adjoint, je rêverais qu'un banquier me laisse placer mes économies à ce taux-là. En plus, je me constituerais vite l'apport nécessaire au rachat d'une officine.

Damien.

Oui mais l'adjoint qui s'installe aura 1200Ke dans douze ans et toi, tu seras encore sur le forum à raler... ;-)

Il aura 1,2M€ alors que s'il s'était donné u tout petit peu de mal pour faire jouer la concurrence, il en aurait eu 200 ou 300 000 de plus.

ok, je suis d'accord.... Mais si, l'investiiseur n'avait pas été là pour l'aider: Zéro....

Tu n'imagines mème pas tout ce que tu vas donner au banquier en intérèt... L' investisseur, en rapport, c'est un con..... Et le grossiste, tu te rends compte... Et tes salariés... Ouhhhh laaAA!!! Que des enfoirés qui me pîquent du fric...... Et l'etat...... l'ursafffff...... les caisses de retraite.... ohh!!! Non stop, je n'en peux plus....

Là, je ne suis pas d'accord. Le banquier, il ne te prend pas 375k€ d'intérêts pour un prêt de 50k€ sur 8 ans.

Damien, tu fais un grave contre-sens sur la notion d'associé que tu assimiles au banquier. Tout d''abord le banquier n'est qu'un prestataire rémunéré pour un service qui consite à te preter de l'argent, sans risque et bien sur sans participation aux bénéfices. L'associé c'est quelqu'un qui risque son argent avec toi sur l'opération , et sans garantie aucune !

Donc soit tu es capable seul d'aller chercher le prestataire banquier seul et tu assumes tous les risques, soit il te faut un associé et vous partagez les risques .... et les bénéfices. C'est un principe universel dans le monde des affaires.

Maintenant dans le détail le problème c'est la position du curseur entre rémunération du travail( gérance) et rémunération du capital (parts sociales) qui doit être bien négocié AVANT de monter l'opération pour que le pharmacien "actif" n'ait pas l'impression de bosser à coefficient 400 !

Et puis ton exemple de remboursement sur 8 ans, je n'y crois pas du tout. Tu as voulu forcer le trait mais c'est plutot du 12/15 ans dans ce genre de situation en 2009 ....

Moi je trouve que c'est de la malhonnêteté intellectuelle, procédé assez courant en politique qui consiste à faire un amalgame afin de mieux manipuler son auditoire pour arriver a ses propres conclusions .
Le banquier prête de l'argent , en contre partie d'un taux d'intêret, et d'un nantissement du fonds.
L'associé investi dans le capital de l'entreprise et revends ses parts quelques années plus tard, le risque n'est pas le même (les banques se servent avant) et la démarche est complètement différente.
D'aiileurs si on suit ton raisonnement jusqu'au bout , tu as oublié un petit détail qui son importance : celui qui va entrer dans le capital d'une PME (pharmacie ) va pouvoir bénéficier d'une économie d'impot égale à 25 % de son investissement (dans une certaine limite) , ton pseudo taux d'intêret serait encore plus grand avec ce petit détail.
Tu as mis le doigt sur un mécanisme qui est trés courant dans le milieu des affaires , c'est d'ailleurs un moyen vital pour certaines PME non cotées de se recapitaliser .
J'ajoute pour finir , si tu as le gout du risque que ce genre de placement est accessible au commun des mortels via les FCPI par exemple, tu peux gagner beaucoup ou aussi tout perdre...

Qu'un risque soit rémunéré, soit. Mais à 31,5%, faut pas pousser !
Pour Marinela, je te rappelle que les abnques aussi prennent des risques, et que c'est pour cela qu'elle ne prêtent ps n'importe quoi à n'importe qui. Elles demandent des apports, adaptent leurs taux d'intérêt, etc... Mais en échange elles ne demandent pas une telle rémuinération.
Vous me direz peut-être que dans notre cas précis, il s'agit d'un associé. Soit. Mais d'un associé qui ne met pas les pieds dans son officine. Ou si peu. et si bien rémunéré à l'arrivée ! La seule raison d'être de cet associé est d'apporter l'apport manquant au départ. Comme l'aurait fait une banque. C'est pourquoi la comparaison est parfaitement justifiée.

Concernan les FCPI, je ne connais pas bien le principe. Explique-moi. Si tu m'en trouves une qui me rembourse 85k€ dans 8 ans pour un investissement de 10k€ aujourd'hui, je suis preneur. Encore qu'il y a une grosse différence entre les deux cas. Dans la FCPI, si ça se passe mal, je peux très bien me retrouver avec moins que ma mise. Dans le cas d'une officine qui vaut 1,7M€ aujourd'hui et dans laquelle j'ai investi 50k€ pour 25% des parts, je doute qu'elle vale moins de 200k€ dans 8 ans, quelles que soient les erreurs de gestion du titulaire.

Enfin, si on parle des 25% de déduction fiscale, on peut aussi parler des taxes au moment de la revente. A la fin, effectivement, le taux net sera modifié. Mais il restera délirant.

Les FCPI, je sais que ca existe (je lis régulièrement capital) , un ancien collègue avait investi et retiré 4 fois sa mise il y a quelque temps, mais je ne sauais pas te l'expliquer vraiment, google est ton ami ;-) :

Bourse : sortir des sentiers battus

Au delà des actions et des obligations, d'autres produits sont négociables à la Bourse de Paris. Certains, moins connus du grand public, n'en sont pas moins intéressant intéressants. L'internaute vous en présente trois.
Envoyer à un ami | Imprimer cet article



Les FCPI : Risque, rendement et avantages fiscaux
Le Fond Commun de Placement dans l'Innovation est un produit financier qui a été créé en 1996. C'est un Fonds commun de placement "à risque" qui doit au minimum investir 60 % de ses fonds dans des entreprises innovantes non cotées, notamment dans les secteurs de l'industrie, l'informatique, les sciences médicales, les bio-technologies et les technologies de l'information. Dôtés d'avantages fiscaux qui les rendent plus attractifs, les plus values issus des FCPI bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu. Celle-ci est égale à 25 % de l'investissement initial, dans la limite de 24 000 € pour un couple marié, soit une réduction d'impôt maximum de 6 000 €, ou une réduction de 3000 euros pour un célibataire.
Ce placement est dit risqué puisqu'il investit sur de très jeunes sociétés qui ne se sont pas encore installées sur leurs marchés. Mais pour être éligibles, ces sociétés doivent avoir investi au moins un tiers de leur chiffre d'affaire dans des activités de recherche-développement et doivent justifier de la création d'un produit ou d'une technique dont le caractère innovant est attesté. En clair, le fonds est investi sur des sociétés qui promettent une évolution rapide et exponentielle mais qui recherchent un moteur de financement pour accompagner la création de leur projet. Certes, rien ne garantit la pérennité des entreprises choisies par les gestionnaires, mais il est à noter que les rendements de ces fonds sont en moyenne de 20 à 25 % par an. Le fonds le plus rentable de l'année 2005 a été le fonds Allo innovation 2 qui s'est apprécié de 55.31 %. Ce fonds est géré par la Société Générale. L'inconvénient de ce placement est qu'il est conseillé sur le long terme et que la mise minimum d'entrée est en générale assez importante. Comptez 2 000 euros pour le fonds Allo innovation 2.



A mon humble avis , le meilleur placement quasi sans risque c'est le vin : tu investis dans une cave réfrigéree et tu achetes des grands crus, dans 8 ans , il vaudront une petite fortune...

Bon. Pour la cave, c'est fait.
Mais pour le taux d'intérêt, on reste loin du compte.

De toutes façons, la question initialement posée n'était pas de savoir si le taux auquel les jeunes installés "empruntaient" leur complément d'apport à leur investisseur était de 10, 20, 30 ou 50%. La question était de leur conseiller de faire marcher la concurrence entre les investisseurs pour obtenir les conditions les plus avantageuses pour eux. Et là, je pointe du doigt le rôle des agents de transaction qui, en interdisant aux candidats au rachat de faire connaître leur projet, ne peuvent faire jouer cette concurrence et se trouvent obligés d'accepter les conditions imposées... Cela mériterait un minimum de finesse dans la stratégie des acheteurs.

Damien.

Damien.

Ma dernière phrase est mal tournée, mais je pense que vous l'aurez remise dans l'ordre de vous-même.

Damien, tu t'enfonces là .... si tu rachetes en laissant 25 % des parts à un confrère investisseur, il n'y a rien à négocier ni à mettre en concurrence, agence de transaction ou pas ; Il est propriétaire de 25 % que cela te plaise ou non. Et si au bout de 8 ans ça vaut 425 Keuros ( ce dont je doute très fortement, mais c'est un autre débat) et bien tant mieux pour lui. C'est le droit des sociétés et il te survivra !

donc, tu te fourvoie totalement dans cette affaire; le seul débat qui ait un sens, c'est la position du curseur salaire/dividendes . et ca effectivemment c'est négociable au moment du montage de la SEL.

je garde en memoire la phrase d'un vendeur il y a qq années repondant à ma question
pourquoi ne baissez vous pas votre prix de vente?..."tout les jours il y a un con qui se lève..et je l'attend..."

tout simplement énorme !

a se demander même si c'est possible....

bel exemple de confraternité

le con n'est pas toujours celui qu'on croit ....

http://immobilier-revelateur-de-la-nature-humaine.over-blog.com/article-29890110.html

Marinela, tu ne devrais pas prendre tes interlocuteurs de si haut.
Cette condescendance qui vise à les discréditer est d'autant plusdéplaisante qu'elle est sans fondement.

Quand tu crées une société, ce n'est pas parce qu'un associé apporte 50k€ et l'autre 150k€ que nécessairment l'un possèdera 25% des parts et l'autre 75%. Toutes sortes de montages sont envisageables en amont. Et je précise, afin d'évite tes foudres, que je m'appuie sur un exemple précis et concret : celui d'un confrère qui, suite à des travaux un peu trop ambitieux un an après son installation s'est retrouvé non seulement à ne plus pouvoir rembourser ses mensualités mais à devoir plus d'argent que ce que valait son officine. Il s'est mis en SEL avec un investisseur. Par la force des choses, il devait obligatoirement posséder plus de 50% des parts. Or, il n'était pas dans la capacité d'apporter 50% du cash nécessaire à la remise à flot de son entreprise. Ce cash est donc quasi-intégralement venu de l'investisseur qui s'est en échange contenté de 50% des parts moins une. Je ne suis pas dans le secret des Dieux et ne peux te livrer leur montage. Mais disons que parmi les possibilités existantes il y a celle d'un prêt de particulier à particulier remboursable à l'échance du prêt.

J'en reviens donc à ma petite histoire du début. S'il me manque 50k€ d'apport pour financer mon officines, rien ne m'empêche de mettre plusieurs investisseurs en concurrence pour faire baisser le pourcentage des parts auquel ils prétendent.

Damien.

tu vois Damien, c'est exactement cela ton attitude ....

ton exemple est sans relation avec l'objet initial puisqu'il s'agit d'éviter un dépôt de bilan. Le pauvre pharmacien imprévoyant y a donc perdu 49% de sa valeur à terme .....heureusement que le statut des SEL le protégeait à hauteur des 51% et prétendre que son "confrère" s'est contenté de 49 %, c'est vraiment de la malhonneteté.

je te laisse a tes chimeres.

Tu refuses de répondre à la question posée. C'est désespérant. Et en matière de malhonnêteé intellectuelle...
La question est de faire jouer la concurrence entre des investisseurs. Point. A la ligne.
Tu opposes le fait que l'apport et les parts de chacun doivent être proportionnels.
Je te démontre que ce n'est pas obligatoire et que cela peut être traité au cas par cas.
Je maintiens donc qu'il y a matière à faire jouer la concurrence. Ne t'en déplaise.
Mais peut-être as-tu de bonnes raisons de t'inquiéter de voir tes jeunes confrères prendre cette direction.

Damien.

c'est vrai je désespére mon entourage !



ce qui me désespère c'est de voir tous ces cas de jeunes installés au bord du gouffre , et dont tu viens de donner un exemple supplémentaire. Jamais il y a vingt ans on ne voyait cela. La marge était à 37 % et on pouvait raisonnablement risquer ses deniers sans grande compétence de gestionnaire.

Aujourd'hui si tu crois pouvoir gérer une pharmacie après 6 années d'études de pharmacie, la réalité te rattrape sacrement vite ....