Bonjour à tous!
Ayant eu des déboirs avec un pharmacien titulaire d'un "autre monde" qui m'a gentiment remercié après 1 semaine de période d'essai, je me retrouve avec un choix à faire..c'est peut être le moment d'acheter!
J'ai 1 ou 2 pharmacies en vue entre 1M2 et1M4 de CA...le problème est mon apport : 50k€
Connaissez vous les pièces à fournir par le titulaire pour faire un prévisionnel et voir si ça peut passer en fonction de la rentabilité de l'officine?
Par qui faire effectuer cette étude?
merci d'avance de vos réponses

Pour faire un prévisionnel, il faut avant tout les bilans des années précédentes (plusieurs années).
Et il faut le faire réaliser par un expert-comptable. Regarde sur ce forum, il y a vraiment toutes les informations nécessaires, ton cas s'étant déjà présenté à de multiples reprises.

et que pensez vous de mon apport? est ce que ça peut être possible? tout le monde me dit que les banque sont de + en + frileuses...

Je ne veux pas te démoraliser mais honnêtement avec 50 KE, je pense que tu ne peux pas espérer grand chose aujourd'hui.
Si c'est 20 % d'apport , le minimum communément admis (?) , ca t'autorise une affaire allant jusqu'à 250 KE... :-(
après, je ne suis pas spécialiste en la matière..

Ton apport dépendra surtout du prix de vente et du dossier. Si déjà tu couvres les frais d'acte... Il y a des officines ayant des capacités de remboursement excellentes qui permettent d'y aller avec un apport faible. Il est indéniable que pour les trouver, il vaut souvent mieux être mobile.
Si tu vois que tu es vraiment trop juste, abstiens-toi, quelle que soit la pression qu'une agence puisse mettre sur toi. N'hésite pas non plus à envisager un CA inférieur. Parfois il vaut mieux procéder par étape...

Message édité par : Whoops / 08-10-2009 18:40

Belle synthése, whoops... :=!

Salut,

çà dépend combien de pourcentage du CA pour l'achat.
Pour 1M2 si on compte 80% du CA, soit achat à 960 000 euros.
En général, il me semble qu'il faut environ 15 à 20% d'apport. Si on se base sur 15%, çà fait 144 000 euros.
Mais çà dépend des banquiers et du risque qu'ils sont prêts à prendre, si ils croient ou non au projet, à tes compétences, si tu es très sérieux et propose un projet bien ficelé et qu'ils voient que tu sais de quoi tu parles, je pense qu'il est tout à fait possible qu'ils acceptent avec 50 000 euros d'apport.
Après, c'est sûr que cela va s'impacter sur la durée du prêt, sur le taux, les mensualités et sur le coût total.
C'est à toi de voir si ce projet est viable et compatible avec ton train de vie.

Bye.
En tous cas ne baisse pas les bras, au pire tu reverras un peu à la baisse le prix que tu es prêt à mettre dans un achat.

Les documents à obtenir sont les derniers bilans et comptes de résultats ainsi que les données informatique sur les chiffres mensuels depuis le dernier bilan. Fais aussi ta petite enquête, bien sûr, auprès des médecins, des mairies, des habitants. Ecoute bien tous les ragots.

50k€, c'est une belle somme mise de côté. Pour un apport, en revanche, c'est sûr que tu es loin de l'apport moyen.

L'apport a deux fonctions : d'une part il sert de garantie à la banque en cas de forte dépréciation de ton bien. Pour cette fonction, un apport un peu juste peut être compensé par des cautions de tes proches. Mais depuis quelques années, l'apport est souvent indispensable car les revenus générés par l'officine ne permettent plus de rembourser sur 12 ans la totalité de son prix. Ca, ça se compense en négociant le prix. C'est la seule solution, mais en ce moment, elle peut s'avérer efficace.

Un petit conseil aussi concernant ton apport. Les agences calculent le prix de vente en fonction de ton apport. Donc moins tu en as et moins on te vendra cher l'officine. Un brin de mon expérience : à chaque fois, on a commencé par me questionner sur mon apport. Comme il était dérisoire, on m'a fait comprendre qu'il n'y avait pas grand chose à espérer... jusqu'à ce que je sois prêt à raccrocher.

La frilosité des banques est proportionnelle au risque pris par l'emprunteur. Ton apport peut théoriquement te permettre d'obtenir n'importe quel prêt auprès d'une banque si elle juge que le prix d'achat est cohérent. Pour illustrer par des cas extrêmes, si tu achètes 1M€ une officine en pleine croissance qui fait déjà 3M€ de CA, elles ne te demanderont pas grand chose. A l'inverse, si tu achètes 500k€ une officine qui fait 400k€ de CA dans une zone qui se dépeuple, elles te demanderont un apport bien plus important, bien que la somme empruntée soit moindre.

Enfin, un lien utile pour réaliser tes prévisionnels avec tes propres paramètres : http://apab.asso-web.com/55+calcul-de-previsionnel.html Lis bien les explications et mises en garde avant de l'utiliser.

damien, pas tout à fait d'accord. Mois j'ai acheté une pharma de 1M165 avec 220 000 € d'apport, l'agence a réussi à faire baisser le pix à 700 000 €. donc pas de corrélation entre prix de vente et apport, en tout cas pas dans mon cas.

les banques ont toutes suivi sauf une, et sans caution perso (j'ai réussi à la faire sauter à celles qui en demandaient).

avec mon apport, j'ai préféré un endettement "faible", pour une pharma dont je crois au potentiel, car sur un titulaire complètement démotivée dans un département où les transactions se font en moyenne à 100 %.

concernant le prévisionnel, mon comptable ne m'a rien demandé et est venu m'assister pour le compromis, sans facturer à condition que je le choisisse pour la pharma, et il est à l'autre bout de la France.

En résumé quel apport faut il ?
L'apport comble ce que la capacité d'autofinancement n'arrive pas a faire. Ainsi si tu achete une pharma à un prix trés faible , si elle est rentable , aucun apport suffit (en théorie), mais en régle générale la capacité d'autofinancement sert à rembourser l'emprunt et l'apport sert à payer les charges liées à la transaction.

Message édité par : zamaiev / 09-10-2009 08:28

ok, mais selon vous, qu'est ce qu'une offcine "rentable" en terme de chiffres?

salut,
et bien c'est une officine qui te permet de rembourser ton emprunt, de payer tes charges, tes employers et accessoirement toi-même, ce qui est déjà pas mal...
Il n'y a pas, à mon sens et avis de non comptable, pas de chiffres clés.
Au vue de ton apport et, en restant vague, je dirais qu'il te faut une officine qui a une bonne marge et surtout que tu achètes nettement en dessous de 100% (ce qui de toute façon trop de manière générale). Après au niveau du Ca, il faut voir. Certains membres de ce forum pourront t'expliquer qu'ils sont très heureux dans ce qu'on appelle les petites pharmacies (<1M) et vivent bien!
Et comme ila déjà été dit, aller dans des zones peu attractives, loin du soleil, peut te permettre de faire une affaire très intéressante.
Après, je pense qu'il te faudrait prendre contact avec un comptable ayant l'habitude des pharmacies en lui précisant ton apport, ce que tu aimerais et surtout comment tu désires vivre; car en effet c'est bien beau d'avoir l'accord d'une banque de t'endetter sur 12 ou 15 ans, dire c'est moi le boss, si c'est pour manger des patates pendant toute cette période...

je ne sais pas combien on peut se dégager par mois avec une affaire de 1M2 ...

il n'ya pas de réponse à cette question.

En revanche, il y a toujours une réponse à la question suivante :

Combien JE peux dégager par mois pour CETTE affaire de 1M2 ?

oui c'est sûr! avis à ceux qui sont dans mon cas et qui ont franchi le pas.... ;-)

Ce que Marinela veut dire, c'est que chaque cas est unique. La seule façon de savoir combien tu pourrais gagner avec cette officine, ton apport, les conditions de vente,... c'est de se pencher sur les bilans.

je dirais même plus; le plus difficile pour un futur titulaire, c'est de s'affranchir de son conditionnement de salarié ou tout est écrit d'avance, y compris sa rémunération.

pour faire ultra simple (trop simple d'ailleurs) l'ebe moyen d'une officine est de 10%
donc pour 1.2M tu dégages 120 000 e par an...mais avec ça tu rembourses ton credit,
payes tes impots et tu (essayes) de (sur)vivre....les deux variables primordiales sont
donc l'apport et le prix de vente qui donneront des revenus trés different pour un meme
ebe...à verifier qd meme il paratrait que l'ebe moyen chute fortement depuis qq mois...

Chers Confreres,

Avant d'aller voir nos amis banquiers , prenez le temps de comprendre comment fonctionne une banque ....

le lien


Bon Courage et Tous mes voeux de reussite à Tous ceux qui sautent le pas ...



Question?

Prenons une officine moyenne.

Prenons un taux de pret "moyen" obtenu apres une bonne negociation et mise ne concurrence ....

Ceci étant posé, à votre avis quel est l'impact du montant de l'apport sur les mensualités ?

Que ce soit 50 000 euros ou 110 000 euros ????

A vos calculettes ...


Ps : Un indice : Pourquoi le banquier accorde la totalité du montant lors d'un achat immobilier à but locatif ????
Une officine presenterait elle plus de risque que des murs ??? :# :# :# :#



A Bon Entendeur ;-) 8-)

Message édité par : Whoops / 10-10-2009 15:01

oui et d'ailleurs quel est la premiere chose qu'un transac te demande qd tu te renseignes pour une pharma?
...Quel est ton apport...avant de parler du prix de vente...on devrait faire pareil ...demander aux clients
combien ils ont dans leurs poches puis annoncer le prix de la boite en fonction....vous croyez qu'ils accepteraient??
pas si sur..il n'y a que les pharmaciens pour accepter ça...