Très content d'avoir trouvé une officine par mes propres moyens. Je fonce voir le titulaire qui me dirige vers une agence dans laquelle son officine est en vente.

Je n'ai aucune envie de contacter l'agence. Si je obligé de la contacter? Je pensais eviter les frais d'agence.
L'agence va se graisser au passage alors qu'elle na rien fait.

Ma question est: Es ton obligé de passer par une agence lorsque l'officine est en vente dans une agence?
Je connaissais les contrat d'exclusivité mais cela signifiait pour moi que l'officine était engagée avec une est une seule agence.
:# :# :-o :-o Il est donc impossible de trouver une officine sans agence.
ça m'enerve :-|

Message édité par : pharma6 / 11-09-2009 07:51

Tu n'es pas obligé de passer par l'agence! C'est le titulaire qui par confort préfère passer par l'agence car de toute façon c'est l'acquéreur qui en paie les frais (grosso modo 5%).
Retourne voir ce titulaire, explique lui ta position, quitte à attendre l'échéance du mandat!

Certaines agences font signer des contrats d'exclusivité, par lesquels le vendeur s'engage à ne pas vendre sans passer par elles. Dans ce cas, tu n'auras pas le choix, sauf à attendre la fin du mandat, comme le suggère ERNAM. Sinon, tu fais comme tu veux, mais bien sûr, le vendeur aussi !

Fais-lui peut-être valoir que même si ce n'est pas lui qui paie les frais d'agence, c'est le principe des vases communicants. A moins que tu ne disposes d'un apport supérieur à ce qui est nécessaire, tu paieras sans doute tous frais compris le maximum de ce qu'il t'est possible de payer. Donc ce que tu donneras à l'agence viendra en déduction de ce que tu donneras au vendeur. Techniquement, c'est toi qui paie, mais au final, c'est surtout lui qui n'encaisse pas...

L'argument devrait être de poids.

Bonne chance.

Damien.

Tiens, pas bête ça, faut les taper là où ça fait mal :-D

D'un autre côté, je comprends pas le titulaire vendeur qui "t'envoie bouler", vu le marché, à moins qu'il soit sur de vendre vite et au prix escompté.
Essaie de savoir si vous n'avez pas des relations en commun (commercial, livreur, comptable...), c'est toujours bien d'être recommandé.

Le titulaire ne ma pas envoyé boulé non plus il ma invité a consulter telle agence dans laquelle l'officine est en vente.
Je ne savais pas qu'il pouvait y avoir une obligation de vente par agence. Il faut que je revoit la question avec lui je n'ai aucune envie de contacter l'agence pour l'instant.

oui je pense bien c'est pour ça que j'ai mis les guillemets ;-)
C'est néanmoins, on va dire bizarre, que le titulaire n'essaie pas de conclure le deal au plus vite car si tu vas voir l'agence, il s'expose également au risque que le mandataire te montre d'autres affaires!

à mon avis vu le peu d'affaires sur le marché (tout dépend des régions mais pour le NPdC par exemple) il sait qu'il n'y a pas d'affaires qui pourraient t'intéresser en ce moment.
Après il arrive aussi que ce vendeur ait déjà vendu une affaire dans le passé avec cette agence et donc ils sont "en bon terme". Une agence "fidélise" parfois ses vendeurs.

C'est le cas d'un cabinet breton établi à Rennes, enfin c'est ce que je vois dans ma région...

Je cite Pharma6:
" Très content d'avoir trouvé une officine par mes propres moyens. Je fonce voir le titulaire qui me dirige vers une agence dans laquelle son officine est en vente."

C'est surréaliste, non? On a déjà si peu de chance statistiquement de trouver une officine par soi-même....
Et hop, " retour à la case agence. vous devez payer 4%!"
Je pense qu'il faut que tu aies une discussion franche avec ce titulaire . Mais apporte des billes : tout ce que tu peux pour lui prouver que ton apport existe par exemple. Des relevés de compte , de placements.
Un prévisionnel sérieux . Avec la caution d'un comptable pourquoi pas?.
Et apporte-lui auusi la preuve que cette commission économisée est importante pour toi; que pour lui, cela ne change rien, que c'est toi qui va te taper les formalités et photocopies ,et qui prendra ton baton de pelèrin pour aller voir les banques, pas lui !
Car à mon avis, il pense que l' agence le protège contre les gogos. ( grâve erreur mais bien ancrée dans le ciboulot des titulaires ) .
Un contrat d' exclusivité dure au maximum 3 mois. Vous pouvez tout préparer et signer le comrpomis le lendemain du terme de ce contrat. Attention, demande à voir ce contrat....gare aux tacites reconductions.
Ton vendeur devra dénoncer sans doute par lettre avec AR l' exclu. 1 mois avant le terme.
Je te souhaite de réussir. :=!

:-kiss) Merci a tous pour vos réponses je vous tiens biensur au courant de l'evolution se cela peut aider quelqun.
Pour ce qui est de la confiance et de la fidélité avec l'agence de transaction il y a un peu de cela. C'est un titulaire qui a déja acheté 2 officines avec cette agence et qui en vente les qualités.
Et oui comme quoi y a des Pro agence et des Anti agence.

Message édité par : pharma6 / 12-09-2009 15:44

Pour vous tenir au courant . La transaction était faite mais bizarement comme d'habitude il ne faut pas que cela se sache c'est top secret. Voila pourqoi on m'nevoyer voir l'agnece histoire de gagner du temps.
Vraiment je comprend pas ces titulaires

le titulaire préfère avoir plusieurs acheteurs intéressés plutôt qu'un seul... on sait jamais, si ca peut faire monter les prix.... ou si qqn se rétracte au dernier moment....

En tous cas, comme l'a dit Damien , tu lui dis "OK , je vais voir l'agence, mais ca fera 5% en moins pour toi... mon budget n'étant pas extensible"
et si c'est pas celle là , ça sera une autre....

Message édité par : PoLoGwADa / 10-10-2009 14:03

Récemment, je trouve une affaire sympa d'environ 1.7ME sur la côte, je prend contact avec le titulaire qui me donne RDV, me fait visiter et me donne le feu vert pour accéder aux bilans chez son comptable. On parle un peu du prix, il m'annonce 100% du CA, ce qui est cher mais justifié sur cette affaire bien placée et qui progresse régulièrement bien plus que la moyenne et ce sans effort. Jusque là tout va bien, j'ai d'ailleurs des échos qu'il est en agence et vend à ce prix.
Une fois validé le prévisionnel avec mon comptable, je vais lui faire ma proposition au prix qu'il me demandait, merveilleux.
Et là, cet enf...ré m'annonce tranquillement que puisque je passe en direct, et bien pour moi ce sera 105% :paf
Elle est pas formidable la vie !!!

Message édité par : caiuscrocus / 04-12-2009 12:10

un témoignage explicite.

De quoi méditer sur le "chacun pour sa G...le" , qui règne partout, et particulièrement dans notre secteur.

Pas de cadeau c'est la jungle , "mad max"...

...ou comment essayer de gagner tranquillement 85 K...

La démarche du cédant qui s'accapare les frais d'agence pour réevaluer son net vendeur est classique dans l'immobilier, combien de fois voit-on les vendeurs proposer leur bien en direct au même prix qu'en agence FAI !
Un classique du genre. :-D
Cela octoi au vendeur une compensation pour le travail de vente qu'il effectue, pour un fonds c'est au moins aussi lourd vous en conviendrez.

Il y a juste un bémol, pour un professionnel l'amortissement possible de ces frais, mais qui a perdu de sa superbe depuis que l'étalement sur 5 ans a été ramené au premier exercice.

Ce qui par contre est surprenant c'est qu'il a annoncé d'abord 100% avant de se raviser.
Il a sans doute au d'autres échos de prix de vente, ou une autre proposition, ou simplement un peu moins envie de s'en séparer.

Une chose est sure, c'est qu'assez souvent l'on rencontre chez les titulaires à la vente des personnes qui ne sont là que pour se rassurer sur la valeur de leur officine, leur bien, leur bébé, surtout par les temps qui courent.
C'est important de savoir ce que l'on a, alors de temps à autre, l'on fait semblant d'être vendeur pour sonder le marché et savoir ce que l'on possède réellement. ;-)

Alors, oui, les frais d'agence sont très élevés, trop élevés, mais souvent l'intermédiaire assure une véritable négociation sur le prix, permet de voir plusieurs dossiers en même temps, dans plusieurs agence aussi, donc gagner du temps.
Quant au prix proposé majoré afin d'accepter une marge de négociation, c'est de bonne guerre, cela s'appelle le marchandage, forme vermaculaire de la négociation.

Le tout étant qu'au final, l'on soit sur Le prix actuel du bien, sans qu'aucun des intervenants ne se sente laisé. 8-)

Le principal demeurant que pourra bien valoir mon achat à la sortie ! ;-)

Message édité par : ElGringo / 04-12-2009 13:38

C'est pourtant simple, c'est que certaines agences appellent " La Confidentialité "

Car plus le marché est opaque, mieux les acteurs peuvent faire ce qu'ils veulent, les infos ne filtrent pas et les " pigeons " sont moins avertis et plus dociles ! :-D

Message édité par : ElGringo / 04-12-2009 13:58

je partage ton analyse sur la psychologie des vendeurs..el gringo..pour l'instant
le marché est encore à l'avantage des cédants..mais pour combien de temps....bien
malin qui peut dire combien vaudront les fonds (ou les parts) ds qq années...l'inquiétude
des proprio est légitime...comme en bourse...faut'il vendre maintenant..faut il attendre
au risque de perdre bcp....d'autant plus que pour certains les années comptent double
et on estime que ds les dix ans à venir plus de 30% des titulaires auront l'age de la retraite
..d'ou un afflux de pharmacies à la vente au meme moment ...et un renversement probable de l'implacable loi
de l'offre et la demande.....

Il existe quelque chose à évoquer dans le domaine de la transaction officinale :

Le titulaire qui voulant se rassurer sur la valeur de son officine, son bien principal, son trésor patrimonial, son bébé fruit de tant de sacrifices, teste le marché. Il veut connaitre la valeur de sa boutique, s'il venait à s'en séparer.
ce dernier est redoutable, car ce qu'il recherche c'est une offre en bon et dû forme qu'il aura tôt fait de rejeter mais qu'il conservera précieusement par devers lui, témoignagne de sa grandeur présente, de sa valeur intrinsèque.

Le graal de la puissance établie, je pèse tant !

Il y en a même, et ce n'est pas une plaisanterie, qui offre délirante en main, proposition hors de tout contexte, inespéré, car dès le départ ce joueur a mis la barre haute, très haute, ne se satisfaisant pas d'une évaluation au rabais, n'ayant aucuen envie ni besoin réel de s'en séparer, refuse au prétexte que si cela vaut une telle somme autant conserver une telle valeur si précieuse (vous savez les arbres montent aux ciels comme les humains).

En ce qui concerne par ailleurs l'exonération de la taxation des plus values lors de la cession en vue de liquider sa retraite sous 24 mois, les 19% de taxcation sont intégralement effacés.
La situation macro économique, je rappelle que nous sommes sur une vitesse decroissière de 140 milliard s d'Euros de dettes annuel, pour 2009, 2010 et sans doute 2011, soit un Grand emprunt Rocardo-Juppérien par trimestre (de cotisation!).
Il est vraissemblable que la nouvelle mandature présidentielle second semestre 2012, soit l'occasion lors du correctif budgétaire de fin d'année, de mettre fin à ce cadeau fiscal !

A vos calculettes : 19% du (PV - Valeur au Bilan) cela donne ?

Mais ce qui semble se confirmer c'est que tant que la baisse sur 1 an de la valorisation du fonds en % ne dépassera pas le % d'EBE réalisé, le titulaire en place préfèrera conserver son outils.

Que dire de l'angoisse des cédants quant à la perte de leur statut social de titulaire ?

Message édité par : ElGringo / 05-12-2009 14:50

PharmaFC, c'est que tu n'arrives plus à te souvenir de tes anciens mots de passe que tu es obligé de te créer encore un nouveau compte ?...