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Persuadé d une bonne affaire,les banquiers démentent. Que penser?#7631

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Drago Dragoicon_post
Bonjour, tout d abord felicitations pour ce forum que nous suivons depuis un certain temps. Une vraie mine d or...

nous venons vous presenter notre projet.Depuis fevrier 2008 nous suivons la vente d une officine située en milieu rural (dans la Marne), à 200m un cabinet medical avec 3 medecins, dans le village 3 infirmieres, dans le village voisin une maison de retraite (avec laquelle la titulaire actuelle ne travaille pas) , des commerces juste a coté , un lotissement qui va voir le jour, un parking minute juste devant... bref pour nous l officine type pour une premiere installation.

Y travail donc la titulaire et une assisstante. elle a realisé 631000€ HT de CA l année derniere. elle vend avec les murs commerciaux (120m² dont 25m² surface de vente) et le logement (240m² avec 600m² de terrain)
Je serais donc toute seule dans l'officine car je me séparerais de l'assistante par une rupture conventionelle.

donc:

CA : 631000€
EBE : 5% ( 8% en 2007)
Marge : 26% ( 29,5% en 2007 baisse expliqué par : destruction perimés + medicament cher + conditionnement trimestriel)
Prix de vente negocié : 440000€ (apport 30 000€)
Prix de vente des murs : 70000€
Prix de vente du logement : 240000€ (apport 20 000€)
frais de negociation + frais de notaire + droit d enregistrement : 42000€

Avec ca rupture conventionnelle avec l assistante qui y travaille depuis 22 ans : 30000€ a notre charge
Des travaux d agencement (ca en a bien besoin) 35000€
changement d informatique : 6200€

Donc c est la titulaire actuelle qui a créé il y a 30 ans la elle devrait etre en retraite depuis juin 2008. Ca fait deja quelques années qu elle n est plus motivée et qu elle ne se bat plus du tout. Nous sommes originaires du village voisin et nous connaissons un peu la clientele qui la trouve peu acceuillante et tres lente.

Le dossier a été presenté aux banques fin fevrier/debut mars et les reponses commencent a tomber.

B-P-L-C non
Crédit agricole defavorable
interfimo non
B-N-P defavorable a voir peut etre sur 15ans.

Avant de presenter le dossier on etait persuadé d avoir negocier suffisamment pour que ce soit une bonne affaire, le notaire qui traite la transaction y croyait beaucoup ainsi que la comptable qui nous a fait le previsionnel. Résultat les banques nous annoncent que c est trop cher et qu un prix d achat dans les 250000/300000€ serait mieux pour representer le dossier.


Qu en pensez vous?
vince1979 vince1979icon_post
bizare trois medecin et ce CA?
il devrait etre 3 X plus.
les medecins travaillent t'ils 2 J par semaine?

Pour moi c'est surement l'apport qui coince d'autant plus que tu as le logement a financer en plus.
ERNAM ERNAMicon_post
Y'a l'EBE qui choque aussi !!
7% en 2007, 5 en 2008, 4 en 2009??

le PV est trop élevé aussi 70% pour un CA très inférieur au million, tu n'auras pas de personnel (faudra tout faire SEUL: commandes, rangement, comptoir, back office, ménage...)

Après tu peux espérer une forte augmentation et te dire que tu embaucheras...Mais trouveras tu du personnel?

Faut également voir l'âge des prescripteurs, la concurrence aussi.

Enfin si les banques ne suivent pas, il doit bien y avoir une raison
Whoops Whoopsicon_post
Une officine de cette taille en milieu rural, ça doit pouvoir se trouver à moins de 60% en tout cas effectivement, surtout dans les territoires peu prisés.
Pour l'EBE, je suppose que c'est le fait d'avoir un assistant qui doit jouer, de même que la marge pas terrible (vérifie quand même la part des médicaments chers), et il faut vérifier quels genre de frais professionnels cette titulaires faisaient passer. Mais c'est quand même un point à regarder de très près. Pour cette taille, il est possible d'avoir un EBE vraiment élevé.

Sinon, quelle est la concurrence ? Parce que c'est vrai que si elle est seule dans les parages avec 3 médecins (actifs ?), le CA n'est pas formidable. Cela dit, la présence de la maison de retraite à proximité, non ravitaillée par l'officine signale la présence d'une autre pharmacie pas trop loin, non ?
Drago Dragoicon_post
vince1979 : je dirais qu il y a 2,5 médecins, le ",5" correspond a la femme d un des deux medecin. il y a un énorme potentiel et la titulaire actuelle proche de la retraite ne l exploite pas du tout son assistante encore moins.

ERNAM : Pour l EBE il a été emputé par la baisse de marge sur la dernière année (destruction en prévision de la vente...) et tous les ans il y a une grosse charge de personnel que je qualifierais de "confort" puisque l assistante a été embauchée juste pour que la titulaire puisse avoir du temps pour elle. De plus il y a 5 ans son mari est décédé ce qui n arrange rien sur les motivations...Elle n a aucune politique d achat, aucune commande direct, pas de negociation avec les grossistes... actuellement son leitmotiv c est : "je m en fous je pars en retraite, je ne veux pas m en occuper..."

Sa moyenne patient/jour correspond à ce que je traite en 1 matinée dans l officine où je suis assistante actuellement (centre ville) et pour ce qui est back office j ai un conjoint surmotivé qui "touche a tout" (ancien technicien informatique et ancien responsable de magasin d informatique, ca ne le dérange pas de faire le ménage!!!!! Pas de concurrence à moins de 10kms, et située près du vignoble dans un secteur qui bouge beaucoup.

Pour le prix d achat il faut savoir qu elle vendait au début des négociations 560000€ qui correspond à peu près a 90%. Certe après négociation ça reste encore cher mais des confrères lui ont mis dans le crâne que ca se vendait à 90 voir 100% donc difficile de baisser plus. Maintenant que les banques ont refusé le premier dossier et qu elle s était mise dans la tête qu elle serait en retraite au 30 juin, les negociations vont être, je l espere, plus faciles.

Bonne journée à tous
ERNAM ERNAMicon_post
Si elle veut être en retraite le 30 juin de cette année, elle doit vendre dans la semaine étant donné les délais d'obtention de prêt, négo avec les fournisseurs, réunion de l'ordre...

D'autre part, si tu veux vraiment le faire, essaie de déduire le coût de la rupture conventionnelle du PV.


Message édité par : ERNAM / 23-03-2009 11:59

Drago Dragoicon_post
Au depart les delais etaient correct (signature du 1er compromis mi fevrier et le 2eme prevu pour avril), a prendre en compte la demission de mon post actuel (preavis de 3 mois) maintenant ca commence a devenir tres "short" . D apres les banksters pour que sa passe, il faut arriver a 300000€ pv officine et 250000€ logement + murs et la ils revoyent le dossier.
ElGringo ElGringoicon_post
A 300K€ t'es déjà bien en dessous de 50% du HT ! :#

Plus un baisse de 20% sur le bati ! :-(

Je ne voudrais plus perdre 1 minute avec ton dossier, que je te donnerai ce genre de challenge ! ;-)

Au fait, dans cette histoire, le vendeur doit se départir de la coquette somme de 320 K€ sur le fonds et les murs, afin de pouvoir partir en vacances en Juin ? :#

Récupérer 870K€ ou 550K€ comme ton banquier le suggère, c'est pas tout à fait la même chose !!!!

T'attends pas vraiment à de confraternelles embrassades. :-D
El Gringo
Drago Dragoicon_post
Comme tu le dis Elgringo je considere la remarque des banques comme un refus pur et simple... Ce qui est etonnant c est que dans la periode actuelle et etant donné que la pharmacie reste une valeur refuge, aucune banque consultée n ose prendre le risque et annonce tout de suite de renegocier le prix a une valeur qui parait fantaisiste pour le marché.

La titulaire a deja sa nouvelle maison payée meublée equipée et elle attend juste la signature pour "finir ses jours tranquillement". Est-ce que ca pesera dans la balance?????

C est pour ca qu on se pose la question, a savoir si reelement c est une bonne affaire puisque le notaire qui s occupe de la transaction et la comptable etaient persuadés que ca allait passer et que finallement les banquiers demandent de revoir le prix d achat (aussi bien celui de l officine que celui du logement). :#

ElGringo ElGringoicon_post
Par les temps qui courent, l'intermédiaire banquier se démarque des autres, négociateurs, agence, notaires, avocats, experts comptables, par le fait qu'ils ne courrent plsu après le client officine, aps comme les autres qui courrent encore plus après pour leurs commissions qui se réduisent en nombre !

La banque "valeur refuge" du banquier ? cela fait longtemsp que ce n'est plus le cas, quasiment 20 ans ! Mais l'officine restait parmi les commerces récupérables par les agences bancaires, un bon gros endettement et un bon gros volant de chiffre d'affaires.

Depuis début 2008, tous les voyants de l'officine sont au rouge, les banques n'ont plus autant de liquidités à placer, en recherche plutôt, alors si ce n'est une affaire sans risque pourquoi pas, sinon c'est non.

Les Non ne concernent plsu seulement les petits CA en primo installation, mais aussi les dossiers moyens depuis quelques mois !

Effectivement si l'on respecte le ratio de base de 4 à 6 fois l'EBE et si dans ton cas vu le faible CA on met 4 fois un EBE à 11%, ça fait les moins de 50% !
El Gringo
elbragard elbragardicon_post
il vaut mieux rater une bonne affaire que d'en faire une mauvaise....
Attention à ne pas se presser sur qqch qui parait louche...

Si toutes les banques refusent : il y a un loup... :# :# :#
- Le meilleur remède ne s'achète pas à une pharmacie et sur ordonnance. Le meilleur remède, vous l'avez en vous et il s'appelle l'instinct de vivre -
Drago Dragoicon_post
Pour negocier le PV je m etais basé sur un de tes posts el gringo je crois qui donnait la formule :

60 % CA + 3 X la marge + 6 X EBE
------------------------------------------
3

ce qui donne :

379000 + 492900 + 156174
-----------------------------------
3

= 342691€

Finallement on arrive a un prix proche de ce que propose les banques.....Mais la titulaire actuelle ne l entendait pas comme ca...

Le but de cette installation est de realiser une bonne affaire pour une primo-installation. Apres comme tu le dit elbragard " il vaut mieux rater une bonne affaire que d'en faire une mauvaise.... " .

Je rappel qu on est tous les deux originaire du village voisin (ce qui aide pour le coté coup de coeur),on connait la clientelle, les medecins sont nos medecins de famille et que du coté mauvaise surprise je pense pas en avoir... mais qui sait, on ne nous dit pas tout... :#
ElGringo ElGringoicon_post
Drago, je n'ai pas dit que ton calcul est mauvais, quouque 343K€ diffère quelque peu de la fourchette de ton banquier 250-300K€?
Je précise, dans ton cas, simplement, que le vendeur aprtant en retraite, joue sa dernière aprtie et que, le delta sur le fonds et sur les murs, qui rajoutent au problème, est assez important de 320 K€, soit plus que deux ferrari california pour monsieur et madame ! :-P
Quand à 6 fois l'EBE c'est le haut de la fourchette 4 à 6 fois, et donc s'appliquerais davantage aux CA plus conséquents, > 1.5M€
Une dernière chose, c'est que tu ne feras jamais prendre directement en compte par ton banquier une éventuelle, même si fort probable dans ton cas, vu ta connaissance du secteur, évolution hors norme.
Pour lui, il faut que ça passe avec une progression annuelle entre 0 et +2%, et -0.50% sur la marge.
Le reste sera ta fortune, tu ne la partageras pas avec lui ! :-P
Par contre dans le cas inverse, les problèmes tu les partageras avec lui. :-?
Comprend qu'il soit rétiscent à ne risquer que le pire sans jamais récolter une partie de tes succès.
Le financement Anglo-Saxon, avec prise de participation, est en ce point mieux équilibré.
Quand cela s'avère une affaire juteuse, le banquier étanche aussi sa soif à hauteur de son implication.
El Gringo
Drago Dragoicon_post
Oui ElGringo le calcul restait une base de negociation pour nous donner une evaluation de son affaire. Pour info le notaire vient de nous passer un coup de fil et je lui ai donné les bonnes nouvelles. Sa reponse : Elle a noté les chiffre donnés par les banques et elle repart en négociation. Comme quoi un refus de banque n est pas forcément une fatalitée... La titulaire actuelle a connaissance des fermetures d officine rurale a petit CA, ce qui peut etre que bon en notre faveur.

Le previsionnel etabli pour le dossier banquaire prend en compte un chiffre d affaire stagne pour la premiere année puis une evolution de 3% pendant les 3 années suivantes argumenter par le laissé aller de la titulaire actuelle et mes fortes motivations. Pour la marge vu que le taux est assez bas et qu elle ne se bat pas sur les achat on est partit sur une stagnation sur un taux a 26 27% sur les 4 prochaines années.

Bref on reessaye, on ne sait jamais sur un malentendu ;-)
Syberg Sybergicon_post
A ta place je demanderai aux banquiers de bien vouloir expliquer leur refus.

Si il y a quelque chose qui les gene ce serait intelligent de te l'expliquer. Sinon tu leur dis carrement : "Je suis déçu par votre manque de transparence. Comment pourrais-je signer avec vous le jour où je trouverai une entreprise à racheter?"

Face à une banque il faut tester son interlocuteur pour voir si il sait ce qu'est une pharamacie ou si il te vend un prêt pour une entreprise sans chercher à en savoir plus. Dans le deuxieme cas l'interlocuteur n'est pas valable.
Drago Dragoicon_post
Tout a fait Syberg. Je vois actuellement qui s investit dans le projet et qui n est pas valable. Ce matin rdv avec un conseillé CA pour etudier le refus mais en deuxieme partie pour preparer un dossier sur la meme officine qui pourrais tenir la route. La notaire c est tout de suite proposée pour renegocier le prix de vente. On tente un bluff (les joueurs de poker comprendrons) si ca passe c est parfait pour nous....

Pour info les refus sont dus a un prix d achat un peu elevé une fois ajouté l agencement, la rupture conventionnelle et d autres charges obligatoires a l achat. Ils tiennent compte de tous les chiffres pour determiner le pourcentage du prix de vente par rapport au CA. pour nous ca donne 90% pour une officine rurale de 630000€ de CA c est trop.
caiuscrocus caiuscrocusicon_post
mon avis en 4 mots et vite fait:
pv trop cher
ca bien trop faible vu le nbre de médecin => forcément ya problème
licenciement à la charge du vendeur
prévisionnel utopiste (demain +3% c du rève)

bon courage
elbragard elbragardicon_post
Citation : caiuscrocus 

pv trop cher
ca bien trop faible vu le nbre de médecin => forcément ya problème
licenciement à la charge du vendeur
prévisionnel utopiste (demain +3% c du rève)



Exact !

Pareil pour moi: licenceiment coute plus de 5 % de ton prix d'achat !!! ENORME !!!
Prévisionnel doit passer avec augmentation CA à 0 % et diminution marge à 0,5 % par an.
Ensuite, à toi de défendre ton dossier en expliquant que tu ne compte pas te contenter de ces chiffres si tu t'installes évidemment; mais pour rassurer le banquier ça doit passer avec ces chiffres là.
- Le meilleur remède ne s'achète pas à une pharmacie et sur ordonnance. Le meilleur remède, vous l'avez en vous et il s'appelle l'instinct de vivre -
Agate91 Agate91icon_post
Bonjour

0.5 de baisse de marge par an, jusqu'à combien 25 ?
et 0 % pendant combien d'année ?
Merci
Agate
loulou77 loulou77icon_post
je pense que la marge commerciale se stabilisera autour de 25% d'ici 3 à 4 ans, gros souci sont les conditionnements de 3 mois : il n y a plus d 'achat d impulsion, j ai confirmation par groupement qu il y a baisse de frequentation.
concernant l evolution de ca : jusque au moins 2012, l etat ne veut pas d 'augmentation de ca ( 2% maxi et encore), ils corrigent le tir en baissant les prix.
tout ça pour dire que les prix de vente des officines doit être serieusement revu à la baisse, ce qui se trame actuellement.
loulou77
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