Voila des infos sur un dossier que j'étudie actuellement :
pharmacie de ville , située sur un rond point, possibilité de se garer quasi nulle, environnement médical alentour: 8 médecins généralistes, 3 dentistes, 1 maison de retraite (50000 € de chiffre).
CA 2008 : 904094 €
TVA 2.1 : 718509 €
TVA 5.5 : 111808 €
TVA 19.6 : 113497 €
Marge Co : 28.91 % dûe selon la titulaire actuelle, au fait qu'elle ne fait pas de black, sinon l'offre de para est constituée essentiellement de gammes Bio (Naturelle d'Argan...) que je ne connais pas du tout et sur lesquelles les marges sont très bonnes et surtout ce sont des gammes que l'on ne retrouve pas partout et qui ne sont pas discountées.
Masse salariale très light : 1 assistante coef 400 à 17H/semaine, 1 BP et une apprentie en 1ère année.
En fait la titulaire actuelle a acheté cette officine début 2008 avec une associée qui en fait a eû des problèmes de santé et du coup elle a racheté sa part. Aujourd'hui elle veut vendre, elle ne veut pas s'associer à nouveau et voudrais avoir des enfants. Cette pharmacie était tenue par 2 pharmaciennes auparavant :
CA 2007 : 879494 €
CA 2006 : 905983 €
CA 2005 : 932453 €
Le mandat de l'agence est à 900 000 €, mais on retire les 50 000 € de CA réalisé avec la maison de retraite, donc elle en veut 850 000 €.
La pharmacie est nickel à 'intérieur,donc pas de gros travaux à prévoir.
Le prévisionnel de l'agence donne des évolutions de chiffre de 2% chaque année et il me garde une marge assez haute à 28.50 %.
Je trouve que le % de para est un peu élevé pour une phie de ville, cela signifie qu'il va falloir maintenir ce niveau et cela me fait un peu peur, surtout que je ne vois pas trop sur quoi je pourrais dévellopper le CA, à part la TVA 5.5 qui n'est pas très élevée.
Je pense que la titulaire actuelle a deja bien développée le CA et que cela risque d'être dur de progresser encore.
Votre avis m'intéresse, merci d'avance.

Retirer le ca de la maison de retraite est logique et habituel, maintenant payer 100% le reste me parait hors de prix vu le ca de cette affaire et même si l'ebe est bon (mais quel est l'ebe ?) du fait qu'il y a peu de personnel.
A moins que cette affaire soit sur la cote, dans un environement merveilleux, ..., cela est très très cher.

L'EBE est de 11,5 %. Le problème est que la titulaire a acheté cette pharmacie en janvier 2008, il faut que je sache à quel prix elle l'a acheté, car elle veut rentrer dans ses billes, je pense donc que la négo sera dur.

CA < 1 m€ !
CA 2008 après reprise < CA 2005
CA 2007 < CA 2006 < CA 2005 :#

Vendu 100% et plus de 8.5 fois l'EBE ! :-o

Trouve le banquier AVANT ;-)

L'argument Béton : " car elle veut rentrer dans ses billes " ... :paf

Il y en a plein les agences immobilières des gens qui veulent rentrer dans leurs billes, parfois même avec un petit plus pourquoi pas, histoire de ne pas avoir trotalement perdu son temps sur cette affaire ...

Immagine, si cela fait seulement 1 an, en plus du prix d'acjhat du fond, il faut que tu rajoutes ses frais d'acquisitions, grosso modo 10%, auquels tu rajouteras les tiens ...

"Masse salariale très light : 1 assistante coef 400 à 17H/semaine, 1 BP et une apprentie en 1ère année", demande à ton comptable s'il est vraiment du même avis, à moins que ton apport ne soit conséquent.

"Le problème est que la titulaire a acheté cette pharmacie en janvier 2008, il faut que je sache à quel prix elle l'a acheté, car elle veut rentrer dans ses billes, je pense donc que la négo sera dur."

Tu prends son bilan 2008, normalement il est ou ne devrait pas tarder à sortir, à l'actif tu regarde fond commercial et tu as le prix qu'elle a payé .

J'ai le bilan, elle l'aurait acheté 832 000 €.

Remarques :

(1) NO parking no business !!! premier désavantage

(2) as-tu un papier officiel du compatble concernant le CA maison de retraite ??? car souvent on te dit un CA mais en fait c'est sous -estimé... Combien de lits ?(compte 1500 €/lit/an environ)

(3) petit CA --> faible % de rachat normalement (en tout cas pas supérieur à 80%...)

(4) : elle ne fait pas de black ???..... les gens qui utilisent ce genre d'argument pour vendre leur officine , ça sent le pâté... Ce n'est pas un argument "honnête "et vérifiable, ça ne veut rien dire, tu ne peux pas en tenir compte

(5) si elle doit vraiment vendre rapidemment, profites-en pour baiser son prix ;-)
Dans tous les cas, ce qu'elle demande est bien trop cher...

(6) cf supra; et en plus le CA baisse...

(7) ton transactionnaire est un rêveur...
Pour une étude comptable, il faut compter baisse de marge de 0,5 par an; augmentation de CA de 0 à 1 % par an, et ça doit passer dans ce cas sans faire de magouille comptable ou je ne sais quoi... : tu dois avoir un salaire correct (2000 € net par mois en général) et il faut que tu ai une marge de manouenvre de quelques milliers d'euros par an de résultat;
on en reviens donc toujours au même : baisser le prix d'achat.

To affaire me parait donc scabreuse...
2 choses : quel est le prix exact et validé du CA maison de retraite ?
Ensuite, il est envisageable, si l'affaire te plait , de proposer 80 % du CA défalqué de la maison de rerarite;

Voilà mon avis, l'ami; je ne veux pas te casser le moral, mais il est important de garder à l'esprit que seuls les chiffres réels ne trompent pas et que si ça ne passe pas au nivo comptable avec les données que je te mets, et qu'en face ils ne veulent pas baisser leur prix, il vaut mieux laisser tomber...

En tout état de cause, celui qui lui permettra de rentrer dans ses billes , alors qu'elle a acheté il y a un an, est le dindon de la farce qui se retrouvera dans la m-e-r-d-e dans 2 ans...
Comme le dit El Gringo, rien que pour les 10 % de frais supplémentaire, elle sera bien en dessous de ce qu'elle veut obtenir !!!

Bon courage à toi pour la suite !!! ;-) ;-) ;-)

Merci pour vos avis, je dois étudier le dossier avec mon comptable cette semaine, mais il est vrai que je ne suis pas très emballé.