Chère Caducette
Je suis vraiment contente de te retrouver ici, ça faisait un moment que je n'avais pas vu de message venant de toi...(ou bien je les avais loupés peut-être)
Je vais t'envoyer en MP les coordonnées du cabinet qui a effectué ma vente (en 1999), j'en avais été très satisfaite.

Bonne chance !

bonjour,

essaye de passer par le grossiste , ca evite des frais d agence et aujourdhu i l OCP monte meme les projets de financements

sinon attention aux agences ...

Ma plus grande surprise , c est de decouvrir que l AUXILLIAIRE pharmaceutique appartenait à INTERFIMO!

si ca continue interfimo sera peut etre proprietaire d officines!

Bonjour,

Le grossiste ne prend pas d'honoraires en cas de vente de l'officine ? ? ? :paf :paf :paf

Nego = prudence.
Très très chers pour le travail effectué....
Attention à leurs montages financiers peu cohérents...
Maintenant, je ne mets pas tout le monde dans le même panier, il y en a aussi quelques-uns sérieux qui font bien leur travail, mais renseignes toi bien.(moi même j'en ai pris un quand même!)

Pour info : commission > 4 %, c'est limite du vol... Essaye de négocier 2 voire 3 % du CA cession, pas au delà.
(Pour info, je m'installe dans quelques mois, j'ai pris un négo réputé dans ma région : j'ai divisé quasi par 2 ce qu'il demandait au début !)

Bienvenue au club Caducette!!

Tu te rendras vite compte que personne ne rapelle jamais (comptable, notaire, négo...).
Ils ont tous beaucoup de travail certes, mais surtout ils sont pas toujours très rigoureux sur les appels.
Une règle : RAPPELER !!! Tout le temps.
Surtout, n'hésite pas à les "emmerder", sinon, il ne se passera jamais rien !!
Tu verras quand tu en sera au compromis, qu'il faut appeler et surtout rappeler le notaire plusieurs fois par jour !! Alors va-s-y, harcèle-les, c'est le conseil que je te donne si tu ne veux pas perdre de temps
(j'ai perdu mes 4 premiers mois de recherche d'officine à attendre qu'on m'appelle; ensuite en appliquant cette "technique", j'ai pu visité 7 à 8 pharma en quelques mois !!)

BONJOUR ! je suis en pleines négo.... j'ai signé une proposition de prix acceptée par le vendeur....Mais l'agence qui m'a fait un plan de financement me demande 4.3 % du CA. Puis-je encore faire baisser avant la signature du compromis?? ou est-ce trop tard?

tu n'as pas signé un document stipulant les frais du négociateur lorsque tu as fais ta proposition ?
C'était mon cas il y a 1 an lorsque nous avons fait une proposition d'achat (qui d'ailleurs a été refusée... :-( )
Si tel est le cas, tu ne pourras pas revenir en arrière.
Sinon le champ est libre pour une négociation ! :b

Combien achète-tu l'officine ?? 4,3 % de négo, sincèrement c'est un peu fort..(mais si le prix est très bas, ça se peut qu'il augmente sa négo en %; ils travaillent rarement à moins de 20 000 €) ; Après ça dépend du prix de cession, mais là il se fait plaisir...
En effet si rien n'est signé, essaye de baisser à maxi 3 %, mais bon, tu aurais dû négocier AVANT de te lancer. !! ;-)
Bon courage l'ami !!
Et bravo pour la trouvaille de ta pharmacie!! :=!

Revoilà la belle caducette !!
Combien achète-tu l'officine ?

Bonjour Caducette,
Pourquoi évoques tu le % de frais de négociation en fonction du CA ? A ma connaissance les frais d'acquisiation sont toujours sur la base des frais d'achat et non du CA.
Bon courage !
Manu

Message édité par : pharmecoul / 06-03-2009 11:35

Manu a tout a fait raison, et c'est pourquoi on ne peux pas trop se fier à un nego, dont le but est de vendre le plus cher possible (ce qui augmente son "émoluement" ) !!

pourquoi pas ma chère caducette ; tout se négocie de toute façon.
Bon courage pour la suite reine du caducée, et @ bientôt !!

Je pense aussi à une conversation récente avec un négociateur :
Il un an, une pharmacie que nous convoyions était à vendre 800000E soit environ 85% du CA. Frais d'agence demandés : 5% soit 40000 e
Après négociation avec le pharmacien vendeur, le négociateur et nous (ma femme et moi), nous avons réussi à faire baisser le prix à 78% soit 735000e. Donc frais d'agence à négocier env. 36000 e
Le négociateur nous a dit que ses frais avait déjà baissé de 4000e grâce à lui (???) et qu'en conséquence il ne fallait pas en demander moins :paf
Gonflé non ? :-o

Manu

ah les négo, c'est quand même des sacrés personnages... :# :#
Mais bon, quand on besoin....
Petits voyous va' ;-)

La réponse la plus logique serait de comparer le loyer demandé par rapport aux mensualités de remboursement dans le cas d'un achat des murs. Si la différence est minime, tu as peut être intérêts à acheter, d'autant que les acheteurs ont aujourd'hui une grande marge de manoeuvre... et les taux baissent !!! :-)

Bon courage dans tes recherches avec ou sans GPS !

Manu

En effet, essaye d'acheter les murs, quitte à augmenter ton loyer.
Il vaut mieux payer un loyer de 2000 € par mois à ta propre SCI qui rembourse son crédit, plutôt que payer 1800 € / mois à quelqu'un d'autre donc à fond perdu !!

Pour nous : nous achetons l'immobilier avec la pharma, et du coup, pour que le loyer corresponde aux mensualités de remboursement, on augmente le loyer par rapport à avant et on emprunte sur 18 ans pour les murs mais au moins, c'est à nous même qu'on paye le loyer; en quelque sorte (même si ce n'est pas totalement exact) l'immobilier s'auto-finance !!

De plus, nous sommes tranquilles pour faire les travaux que l'on veut ensuite, sans être embêter par un propriétaire qui nous empêche de faire ce que l'on veut.

Dernier avantage : fiscalement, on passe un maximum de choses sur l'officine plutôt que sur l'immobilier (travaux, impôts, taxes diverses, peinture / fournitures payées par la SELARL plutôt que par la SCI...) ce qui diminue d'autant l'IS (donc "fiscalement" certaines dépenses nous reviennent bien moins chères que leur coût réel) : pour ce point, ton comptable t'expliquera mieux que moi l'intérêt de tout cela.

Par contre, tu n'est pas obligée de baisser le CA recherché, puisque tu peux passer tout ton apport sur l'officine et faire un emprunt complet sur les murs (c'est ce qu'on fait : 0 € d'apport sur l'immobilier, et toutes les banques nous suivent quand même !!)

Ciao Caducetta'

Attention que les affaires proposées par les cabinets ne soient pas des "nanards". On a remarqué que les 1eres affaires que l'on nous a proposées sont toujours à vendre un an après, et qu'elles étaient déjà à vendre depuis plus de 6 mois quand on nous les a proposées....(mais ça on l'a su bien plus tard!!)

C'est exact, et malheureusement une vérité générale pour tous les négo '(ou presque) : ils proposent toujours les affaires qu'ils n'arrivent pas à placer, à leurs nouveaux clients : attention, car en plus, évidemment, ils annoncent ça comme les affaires du siècle !!