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loyer elevé ++#19556

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metronidazol97CalipharmaSublimowawatnttntyebbjrFrimoussesMaxdephilouEl_Toto
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metronidazol97 metronidazol97icon_post
Bonjour à tous, je suis en cours d'acquisition d'une officine d' 1.3 millions vendue à 400ke.

le loyer annuel est de 44ke HT pour une surface de 150m2 (local officine et partie indépendante à vivre à l'étage). Le local et la partie à vivre(qui ne m'interesse pas) sont indissociable.
1adjoint et 2 préparateurs.

J'ai été vite en signant l'offre d'achat (pas le compromis)...

Qu'en pensez vous de ce loyer?
Merci pour votre aide.

Message édité par : metronidazol97 / 21-03-2021 20:02

Calipharma Calipharmaicon_post
Bonjour,
Sans contexte il est impossible de répondre. Un local a Paris, ou dans un Leclerc, ou dans un petit village auront des loyers totalement différents.
Les murs ne sont pas a vendre ?
Sans plus d'info, ça parait cher effectivement.

metronidazol97 metronidazol97icon_post
Il s'agit d'une grande maison donnant sur la rue dans un quartier de banlieue sud parisienne(25000 habitants), dans laquelle a été créée un local commercial. A l'étage, il y a un appartement loué avec le local commercial. Il n y a aucuns commerces à proximité. Les murs ne sont pas à vendre..
Je souhaiterais savoir s il y a parmi vous des titus payant un loyer élevé avec un CA petit ou moyen ( 1 - 1,6M CA)??



Sublimo Sublimoicon_post
Citation : metronidazol97 

Il s'agit d'une grande maison donnant sur la rue dans un quartier de banlieue sud parisienne(25000 habitants), dans laquelle a été créée un local commercial. A l'étage, il y a un appartement loué avec le local commercial. Il n y a aucuns commerces à proximité. Les murs ne sont pas à vendre..
Je souhaiterais savoir s il y a parmi vous des titus payant un loyer élevé avec un CA petit ou moyen ( 1 - 1,6M CA)??



 


La moyenne c'est 20 000 euros de loyer je crois pour 1M5 de CA.

Il y a trop de paramètres à prendre en compte , un emplacement cadeau à côté de la maison médicale avec un grand parking tu peux te faire assaisonner point de vue loyer par le titulaire qui a fait construire et tu ne peux pas y faire grand chose.
wawa wawaicon_post
Le loyer elevé impact ton EBE.

dans la limite ou ton prix d'achat ne depasse pas 6 fois L'EBE, çà n'a pas de consequence.
un PVente de 400ke pour 1,3 Me ne me semble pas surevalué.

un bail "juridiquement béton" est indispensable.

l'appart a coté est toujours utile ( stockage, blocage de gilet jaune, séparation conjoint....)

nb et age des médecin?
tnttnt tnttnticon_post
Totalement d'accord avec wawa, tu t'en fous un peu du loyer tant que tu as acheté au bon prix en termes de xx fois l'EBE.
yebbjr yebbjricon_post
il n'y a que moi qui trouve le prix de vente très bas ? ou alors la marge est vraiment pourri ?
Calipharma Calipharmaicon_post
C'est sur qu'a se prix les risques sont faible, et c'est potentiellement une excellente affaire.
Tout se fait en fonction de l'offre et la demande, et a force de rabâcher (a mon avis a tord) que les petites pharma n'ont pas d'avenir, la demande n'est pas élevée !
Frimousses Frimoussesicon_post
Loyer 1300€ pour une pharmacie d'à peine 1M. Ca passe sans soucis, faut que ce soit prévu au prévisionnel. (bon ok dans mon cas je verse le loyer indirectement à moi-même vu que achat des murs en SCI... mais n’empêche que ça ne gène pas la pharma de tourner).
Je suppose que le loyer était déjà comme ça, donc tous les chiffres (EBE....) que tu as comptent déjà ce taux de loyer, pas de raison que ça ne passe plus avec toi?
tnttnt tnttnticon_post
Avant de s'emballer, ça serait bien d'avoir l'EBE car sinon on parle sans savoir.
Car ça peut aussi laisser présager une pharmacie avec une rentabilité pourrie (notamment à cause du loyer)...
Maxdephilou Maxdephilouicon_post
Effectivement il manque des données mais le loyer pique un peu... Pas fou le titulaire qui vend! Ca lui assure une double retraite

ps: dans le bail commercial, fais attention car tout est à ta charge si le loueur le marque, y compris taxe d'habitation ou la moindre réparation. C'est pas comme un bail classique...
wawa wawaicon_post
le loyer elevé fait baisser l'EBE => cela peut justifier le Pvente faible

il y a de mémoires des exoneration de plues values (=0 si Pvente < 300KE) partielle si PVente entre 300 et 500 k€.

il peut etre ineressant, pour le vendeur, pour peu qu'il soit propriétaire du local (via SCI) et qu'il ait creer la pharma (Plue value = prix de vente), de minorer son prix de vente contre un massacre en règle sur le loyer. :=! 4000 boules /mois c'est mieux que la CAVP

Pour l'acheteur, un prix de vente plus faible c'est des frais de mutation en moins. Il peut aussi se projeter sur un transfert.... :#
El_Toto El_Totoicon_post
On n'a pas le droit de faire ce qu'on veut sur les loyers, ça peut être requalifié par le fisc et coûter très cher au bailleur.
Il faut être dans la norme des loyers pratiqués sur la même zone géographique.
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