Bonjour,

Je viens vers vous pour avoir votre avis :-)
Via un intermédiaire ma conjointe et moi (30 et 33 ans ) allons visiter une pharmacie dans un centre co (3 commerces) aux critères suivant :

CA ht 1960000 au 31/12/15
CA ht 1985000 au 31/12/16
CA ht 2070000 au 31/12/17

EBE : 405000 e
EBE retraité : 450000 e
marge globale : 34.2
résultat comptable : 272000 e

65% de 2.1
21% de 5.5
14% de 20

Très bien situé et très visible par contre aucun médecin proche, prescripteur n°1 : l’hôpital : CA du 31/07/17 au 31/07/18 = 185ke
apport : 300 k et une vente de fond de commerce à 4.75 fois EBE

Le gros point positif je trouve: elle ne dépend pas de médecins!!, et avec possibilité d'en installer à moyen terme ...
C'est un beau projet on quitterait nos postes d'assistant , changerait de région (sud) etc...

merci pour vos réponses ;-)

bonjour,
ce projet de médecin c'est l'intermediaire qui en a parlé?
Des projets de transfert(s) dans le coin en court?
à qui sont les murs commerciaux, quand s’arrête le bail et sur quels critères est il indexé?

Message édité par : popeye451 / 25-08-2018 12:26

Pour les médecins c'est nous (le patron de ma conjointe à installer environ 20 médecins dont un SOS autour de sa pharmacie ),
Pas de transfert de prévus, le loyer a été prolongé au 01/01/18 pour 31980 ht par an pour 9 ans ...
elle fait une taille moyenne de 110 m2 dont 70 m2 espace vente pour 66 h ouverture par semaine et on garderait une assistante à temps plein

L’offre est alléchante ! Y a-t-il une raison pour que le vendeur brade son officine ?

ebe est élevé mais en même temps elle se fait un salaire raisonnable dans ce but d'avoir ce taux bas de 4.75...
raison : veut s'occuper de sa famille et profiter de la vie

Son salaire n'a rien a voir avec l'EBE puisque tu ne dois raisonner qu'en EBE retravaillé qui enlève toutes les rémus du ou des titulaires.
Donc je suis d'accord avec Ledude, le prix est bas si on raisonne en XX fois l'EBE.
Il faut aussi impérativement la MDL, sans ça les chiffres que tu indiques sont inexploitables.

L'offre parait plutôt sympathique en effet, existe-t-il une possibilité d'agrandir un peu la surface ? car, à moyen terme, et si progression constante, les 110 m2 risquent d'être un peu limitatifs.
Pour ce qui est de l'EBE retraité, les comptables ne semblent pas appliquer tous la même règle, la mienne n'enlève que la partie "supérieure à la moyenne" de la rémunération du titulaire; c'est à dire que si la titu se prend 3000/mois de "salaire", elle ne le prend pas en compte dans le retraitement de l'EBE ( d'ailleurs, j'aimerais votre avis sur ce calcul ), alors il conviendrait de savoir comment cela a été calculé dans le cas présent...

Pour avoir une idée du prix de vente par rapport à la moyenne nationale et régionale, il ne faut pas tenir compte du tout du salaire du gérant. On devrait être à 6EBE hors salaire gérant d'après Interfimo. En tout cas, ce sont les prix pratiqués actuellement. (Ce que fait chaque comptable, on s'en fiche un peu car ça ne donne pas une idée du prix des pharmacies)

Si l'entreprise est saine, je ne comprend pas non plus pourquoi elle est si peu chère ...
Est-ce qu'elle est en vente depuis longtemps? dans un secteur peu attractif ?

Attention à l'installation avec son conjoint, c'est pas forcément une bonne idée. Déjà il faut pouvoir se supporter 7j/7 24h/24, ce qui n'est pas donné à tout le monde, et en cas de séparation (que je ne vous souhaite pas, mais soyons réaliste, ça arrive à la majorité des couples), c'est source de grosses complications...

Le prix est quand même élevé on est à 89% du CA bien que l EBE soit plus représentatif sur sa rentabilité...
Et comme je disais elle a fait en sorte d avoir une affaire très propre ( charges externe faible, pas de BMW ou voyage resto etc...) son salaire est faible , pas de dividende cette année, tout ça mis bout à bout fond que EBE est élevé !!
On a rdv cette après-midi pour la visite, d autre on eu la visite ce matin avant l ouverture ( oui on est plusieurs dessus et ça fait peu de temps qu'elle est en vente )
Affaire à suivre

Je sais bien synmaster mais on voit ça d un autre point de vue, au contraire je trouve que c'est un plus pour pleins de choses :

- toujours un patron
- quand enfant facilement modulable pour les horaires :" vas y je ferme à ce soir " etc...
- moi je suis à fond comptoir elle à fond commande / commerciaux etc...
- etc...
Après chaque couple est différent nous on s'est connu y a 10 ans et bien sur on en a conscience alors tout sera bien clair d un point vue juridique !!

Attention, le salaire et les dividendes n'entrent pas en ligne de compte sur l'EBE retraité qui est la base de calcul comparatif du prix entre pharmacies ...

C’est sur que de bosser ensemble c’est bien pour la pharmacie, mais pour votre couple, comment allez vous faire pour vous voir que tous les deux?

Pour moi l EBE permet de dire ce qui te reste une fois que tu as tout payer sauf IS , donc si un titulaire se fait un gros salaire il va automatiquement plomber son EBE!!! Ainsi son EBE retraité on y rajoute les rémunérations du titulaires qui permettra de voir la réel rentabilité de l officine
Jcrois qu'on c'est pas compris ;-)
Donc pour cette pharma les 2 EBE sont assez proche => petite remu du titulaire
Si elle se fessait un gros salaire genre 200ke chargé , la pharma aurait un EBE de 200 ...

On garde une assistante temps plein ;-)

Oui on est d'accord, mais pour fixer le prix de vente en multiple d'EBE, on prend l'EBE retraité pour pouvoir comparer entre les pharmacies.

Donc ce qu'on te dit c'est que le prix de vente est bas. (le fait qu'elle optimise son EBE réel ne change rien à ça).

Moi je me méfierais lol :#

après il faut que l'EBE soit correctement évalué aussi....

bon une nouvelle aventure va commencer ...on a signé l'offre, accepté par le vendeur :-)

Félicitations alors !! :=! :=!

:=!