Bonjour à tous,

Question technique,
lorsque l'officine est une societe, à quelle niveau se situe l'impot sur les societe?
-avant ou apres le rembourseemnt du pret? (directement apres l'EBE)
-avant ou apres la rémunération des gérants?

merci d'avance

avant remb du pret (puis déduction d'une partie des intérêts si il y a lieu)
et avant remu des gérant si gérants salarié (régime gé)

Merci!
donc si j'ai bien compris :

au bout de quelques années, lorsque les interets du pret sont négligeable,
si on part d'un CA 2M ,on a environ EBE (12.5%) 250 000e
on applique l'IS sur l'EBE (soit en gros 30%), il reste donc 175 000e pour payer son pret et son salaire chargé (TNS).
donc si on veut 3500 net/mois ca correspond environ à 60 000e/an chargé,
il reste 115 000e pour rembourser son pret.

Ai-je bien compris?

il me semble... a confirmer par les gros pontes (!) du site

alors que si tu est "assimilé- salarié" l'IS se calcule après le paiement de tous (et dc celui du gerant) les salaires

C'est à peu près ça, mais les chiffres ma paraîssent fantaisistes:

Admettons que ton EBE soit de 12,5% ( ça me paraît un peu élevé sur un tel CA mais soit).

L'IS est d'environ 33,3% pour la part de bénéfices supérieure à 38 120€, c'est à dire presque tout pour toi puisque ton bénef est de 12,5% x 2M€ = 250 000. Il ne te reste plus que 166 500€ après IS.

Après ta rémunération, je ne refais pas ton calcul, il resterait : 106 500€

106 500€ de remboursement représente sur 12 ans un endettement d'à peine 1,150 M€ (avec un taux à 1,2%), et des officines de ce CA sont souvent sur-valorisées au-dessus de 7 fois l'EBE.
SI je prends 12,5% d'EBE, ça fait un prix d'achat de 7 x 12,5% x 2M€ = 1,75 M€ (tranche basse de prix), ce qui nécessiterait un apport de 600 000€ :-o

Au vu de ton message, je suppose que tu n'as jamais été installé, donc si tu disposes d'une telle somme je te conseille plutôt de rester assistant et d'acheter des apparts pour les louer :-kiss) (mais ça n'est que mon avis)

merci pour la réponse el_toto,

donc j'en conclu que je dois payer au maximum 1.150 + on va dire 300 000 d'apport donc 1.450M tout compris pour 2M de CA, Ou alors je dois baisser ma rémunération.

et encore car tu me dis que l'EBE devrait etre plus bas.

Sinon le gérant se paye après payement de l'IS? (pour confirmation)

Non, avant (pas IR + IS quand meme)

d'accord MKIII,

ca change un peu le calcul qd mm,
de 250 000 d'EBE, on retranche 60 000 pour la rémunération du gérant,
il reste 190 000 sur lesquels on applique l'IS soit environ 57000 d'IS
donc 133 000 pour payer le pret. (sachant qu'il y a encore quelques taxes et frais apres l'EBE)

c'est un peu plus cohérent.
Malgré cela ,je pense qu'une pharma de 2M avec EBE à 12.5% doit pas se payer plus 1.5M tout inclus (BFR, frais de notaire,...)

Surtout que la rentabilité d'un appartement qu'on loue est très très très faible. Encore plus en période de crise : je connais plein de propriétaires qui restent pendant 1 an avec leur appartement vide sans locataires !! Au final le gain est quasiment nul : l'immobilier c'est un placement, mais pas un business.

Je parle pour ceux qui louent 3 ou 4 appartements. Pour ceux qui ont un parc avec 300 appartements, c'est peut-être autre chose.

@ Pharmaespoir: Avec toi c'est une connerie par jour!!! tu tiens bien ta moyenne...

Pour m'être lancé modestement dans l'immo il y a déja quelques années...je peux te dire
qu'avec 3 petits appartements loués: c'est mieux qu'un coef 500... et qu'un appart vide pendant 1 an: c'est qu'il y a un problème.... Contrairement à ce que tu penses: c'est tout un business...et ils y en a qui ne vivent qu'avec ça... :-)

http://www.pap.fr/argent/investissement-locatif/immobilier-locatif-jusqu-a-7-de-rentabilite/a1263

3 petits appartements loués, te rapportent plus qu'un coeff 500???

Faut m'expliquer parce que quand tu déduis, les remboursements de l'emprunt, les charges et les impots locaux, il te reste pas grand chose.

Perso pour louer un appart actuellement, je prends plus cela pour un effort d'épargne/constitution de patrimoine que pour un revenu supplémentaire.

Laisse tomber Czeorca, NIBER est un faux compte. Demain il va venir nous expliquer qu'enculer des mouches, ça rapporte plus que d'être pharmacien.

La rentabilité moyenne d'un appartement loué tourne autour de 4%. Et comme le signalent plein d'experts, c'est sans compter le risque d'impayés et le risque d'appartement vide entre 2 locataires.

J'ai l'exemple de 2 appartements (en bon état et à un prix normal) à côté de la Faculté de Pharmacie qui sont restés vide pendant 8 mois. La baisse du pouvoir d'achat a pour conséquence que les étudiants restent de plus en plus chez leurs parents.

Comme tu le dis, louer quelques appartements, c'est plus une constitution de patrimoine qu'un véritable revenu. D'ailleurs si c'était plus rentable que la pharmacie, il va falloir m'expliquer pourquoi les grossistes et les capitaux américains rêvent de racheter des pharmacies françaises en cas d'ouverture du capital, plutôt que d'acheter des appartements.