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Déplacement d'officine#16191

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pharmacece1michelmpoussin_arverneCD-PHARMBixente64Ladyane
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ManagerWhoopsBixente64bultus
pharmacece1 pharmacece1icon_post
Bonjour,

Je viens de visiter une officine qui m’intéresse. La titulaire n'a jamais fait de travaux en 25 ans, il y a donc tout à refaire. Cette pharma est dans une impasse, à l'angle d'une rue passante et attenante à un grand local qu'il serait possible de récupérer d’après le transactionnaire. L'idée serait de prendre se local et d'y installer après travaux la nouvelle pharma puis de rendre le bail de l'ancien local.
Le transactionnaire me dit que ce n'est pas considéré comme un transfert, une lettre d'information au conseil de l'ordre suffit. Est-ce vrai?
Quelqu'un l'a-t'il déjà fait?

Merci pour vos réponses et Bonne Année 2016
31-12-2015 16:46
michelm michelmicon_post
si tu garde les deux locaux, c'est donc une extension et pas un transfert ( attention a la renego sur nouveau bail englobant les deux locaux, les assurances etc)
par contre si tu ne garde que le grand local alors la c'est un transfert
31-12-2015 16:58
pharmacece1 pharmacece1icon_post
Pas possible de garder les deux locaux ça serait trop cher et inutile et un transfert impossible immédiatement lors d'un achat.
Il faut que j'envisage les choses avec le local initial.

Merci
31-12-2015 17:46
poussin_arverne poussin_arverneicon_post
Il faut différencier la notion de transfert de celle de simple déménagement :

Et ce n'est pas compliqué :
- transfert = changement d'adresse,
- déménagement simple = pas de changement d'adresse

=> si tu passes du 36, rue du potard au 38, rue du potard, c'est un transfert.
=> si tu reste au même numéro de rue, déménagement

Attention néanmoins :
- un transfert et tout a fait possible immédiatement après rachat,
- racheter pour transférer est toujours risqué. Il faut impérativement border le compromis de vente avec conditions suspensives béton et faire le maximum de démarches avant l'achat définitif (concernant le nouveau local particulièrement)
- il faut bien étudier le bail du local quitté : une erreur peut être fatale ...
02-01-2016 10:57
CD-PHARM CD-PHARMicon_post
Citation : pharmacece1 

Pas possible de garder les deux locaux ça serait trop cher et inutile et un transfert impossible immédiatement lors d'un achat.
Il faut que j'envisage les choses avec le local initial.

Merci  
déjà, comme dit poussin, si c'est la même adresse, c'est un déplacement simple. Ce qu'il faut regarder, c'est le type de bail proposé avec le nouveau local y compris les activités autorisées, l'accessibilité handicapés et qui paye les mises aux normes lors des travaux d'aménagement...Ton bail actuel est certainement un 3-6-9 classique et tu devras payer le loyer jusqu'à ta prochaine période triennale. Si juridiquement tu veux être sur de ton coup, consulte ton notaire. Si ton affaire est possible juridiquement alors fais faire une étude géomarketing pour savoir si le jeu en vaut la chandelle.
02-01-2016 16:45
pharmacece1 pharmacece1icon_post
C'est ma 1ere installation et ça fait seulement 1 mois que je regarde à acheter. C'est la 1ere pharma que je visite. Je ne me sens pas d'acheter avec l'objectif de transferer: j'en connait qui se sont louper à cause de ça.
J'ai pour l'instant peu d'info concernant le nouveau local, il doit être à la même adresse. Je pense que j'en saurai plus après les vacances. Il semble qu'il soit au normes concernant l'accessibilité.
Le bail actuel est effectivement un 3-6-9 et se termine en 2017, ca ne poserai pas de problème de le conserver quelques mois.
A mon avis ca vaut le coup : bien meilleure visibilité car je me retrouve sur l'axe principal.
Meilleure accessibilité car devant il y a 2 places "arrêt 20 min"
De plus pour l'instant ce local est très moche avec des adhésifs verres fumés sur les vitrines ce qui donne un côté peu engageant dans la rue.

Le transactionnaire doit se renseigner. Je vous tiens au courant dès que j'en sais plus.

02-01-2016 17:22
poussin_arverne poussin_arverneicon_post
Nous sommes début 2016. Réaliser un déménagement pour 2017 en première installation ... C'est irréalisable de mon point de vue.
02-01-2016 23:59
CD-PHARM CD-PHARMicon_post
Citation : poussin_arverne 

Nous sommes début 2016. Réaliser un déménagement pour 2017 en première installation ... C'est irréalisable de mon point de vue. 
Tout dépend du prix de vente de l'officine et de son potentiel. D'où mon conseil de faire faire une étude de géomarketing qui ne coûte que 2000 euros. Somme dérisoire compte tenu du total de l'investissement envisagé. Refaire intégralement une pharmacie "à bout de souffle" ou se déplacer dans le local attenant coûte la même chose mais le déplacement est beaucoup plus pratique car n'occasionne pas de gêne lors des travaux. Le temps de négocier le prix de vente, de faire faire des devis à intégrer dans le plan de financement et, en comptant les délais administratifs on arrive naturellement à une date de prise de possession au 3ième trimestre 2016. On rajoute le temps des travaux d'aménagement du nouveau local et nous entrons dans la nouvelle pharmacie début 2017....L'étude géomarketing qui demande un délai de réalisation de 4 à 5 semaines est primordiale à mon avis car elle va donner le potentiel réel de la pharmacie. Le transactionnaire devrait la conseiller obligatoirement dans ce cas précis.
03-01-2016 11:56
pharmacece1 pharmacece1icon_post
Citation : CD-PHARM 

Citation : poussin_arverne 

Nous sommes début 2016. Réaliser un déménagement pour 2017 en première installation ... C'est irréalisable de mon point de vue. 
Tout dépend du prix de vente de l'officine et de son potentiel. D'où mon conseil de faire faire une étude de géomarketing qui ne coûte que 2000 euros. Somme dérisoire compte tenu du total de l'investissement envisagé. Refaire intégralement une pharmacie "à bout de souffle" ou se déplacer dans le local attenant coûte la même chose mais le déplacement est beaucoup plus pratique car n'occasionne pas de gêne lors des travaux. Le temps de négocier le prix de vente, de faire faire des devis à intégrer dans le plan de financement et, en comptant les délais administratifs on arrive naturellement à une date de prise de possession au 3ième trimestre 2016. On rajoute le temps des travaux d'aménagement du nouveau local et nous entrons dans la nouvelle pharmacie début 2017....L'étude géomarketing qui demande un délai de réalisation de 4 à 5 semaines est primordiale à mon avis car elle va donner le potentiel réel de la pharmacie. Le transactionnaire devrait la conseiller obligatoirement dans ce cas précis.  


C'était un peu mon raisonnement
La pharma fait 700000 de CA en 2015 et le prix de vente avant négo est de 325000 mais possibilité de faire baisser le prix. La pharma la plus proche qui était à 400m vient d'être transferrer plus loin à 1 km et le quartier est en développement avec pas mal de nouvelles constructions. On sent la titulaire complètement démotivée prête à se barrer.
Même si le CA est peu élevé elle reste rentable avec à mon avis un bon potentiel de développement si le déménagement est possible. Comme je vous le disez j'attends encore les bilans.
03-01-2016 14:45
poussin_arverne poussin_arverneicon_post
Citation : CD-PHARM 

Citation : poussin_arverne 

Nous sommes début 2016. Réaliser un déménagement pour 2017 en première installation ... C'est irréalisable de mon point de vue. 
Tout dépend du prix de vente de l'officine et de son potentiel. D'où mon conseil de faire faire une étude de géomarketing qui ne coûte que 2000 euros. Somme dérisoire compte tenu du total de l'investissement envisagé. Refaire intégralement une pharmacie "à bout de souffle" ou se déplacer dans le local attenant coûte la même chose mais le déplacement est beaucoup plus pratique car n'occasionne pas de gêne lors des travaux. Le temps de négocier le prix de vente, de faire faire des devis à intégrer dans le plan de financement et, en comptant les délais administratifs on arrive naturellement à une date de prise de possession au 3ième trimestre 2016. On rajoute le temps des travaux d'aménagement du nouveau local et nous entrons dans la nouvelle pharmacie début 2017....L'étude géomarketing qui demande un délai de réalisation de 4 à 5 semaines est primordiale à mon avis car elle va donner le potentiel réel de la pharmacie. Le transactionnaire devrait la conseiller obligatoirement dans ce cas précis.  


Si on veut faire les choses correctement, le temps d'un déménagement c'est ça :
- préparation du projet : 3 mois,
- visite de pharmacies modèles et démarchage d'entrepreneurs : 4 mois,
- préparation du planning et commande des meubles : 2 mois
- chantier : 2 mois
- battement de sécurité : 3 mois minimum
- emménagent : 1 mois

Total : 15 mois au plus court.

Il faut au minimum se laisser 2 mois pour étudier rachat.

Il faut ajouter 8 mois s'il y a un permis de travaux ou de construire.

C'est une affaire de 18 a 24 mois ... Pour un bail qui se termine fin 2016.

Ce n'est pas moi qui me lancerais là-dedans.
03-01-2016 15:57
Bixente64 Bixente64icon_post
Tu as fait une PERT ?
Là où commence le découragement, se lève la victoire des persévérants.
03-01-2016 16:26
pharmacece1 pharmacece1icon_post
Je n'ai rien fait du tout car je vous l'ai dit je n'ai pas encore les bilans. Avant de faire quoi que ce soit je veux avoir le maximum d'éléments en ma possession. Le transactionnaire doit se renseigner concernant le nouveau local, il m'a dit que c'était possible de le récupérer mais je ne connait pas le loyer et je ne sais pas quand.

Ma question initiale était de savoir si un déménagement été possible sans la complexité du transfert dans mon cas. Si oui je vais étudier la question. Si trop compliqué ou délais trop courts je passe à autre chose.
03-01-2016 16:45
poussin_arverne poussin_arverneicon_post
Il me semblait avoir répondu a la question ...

Merci quand même ""
03-01-2016 17:12
pharmacece1 pharmacece1icon_post
Citation : poussin_arverne 

Il me semblait avoir répondu a la question ...

Merci quand même "" 


Tu as en effet répondu à ma question et je t'en remercie :-D . C'était juste pour préciser que je n'étais pas très avancé dans ce projet et que j'attendais tous les éléments pour avancer ou arrêter.
Il est certain que ton prévisionnel me fais réfléchir.
03-01-2016 17:57
Ladyane Ladyaneicon_post
Citation : poussin_arverne 

Nous sommes début 2016. Réaliser un déménagement pour 2017 en première installation ... C'est irréalisable de mon point de vue. 



Je cherche à m'installer. Je ne comprends pas ce qu'il va se passer en 2017. Faut-il attendre cette date avant de s'installer?
03-01-2016 22:06
CD-PHARM CD-PHARMicon_post
Citation : poussin_arverne 

Citation : CD-PHARM 

Citation : poussin_arverne 

Nous sommes début 2016. Réaliser un déménagement pour 2017 en première installation ... C'est irréalisable de mon point de vue. 
Tout dépend du prix de vente de l'officine et de son potentiel. D'où mon conseil de faire faire une étude de géomarketing qui ne coûte que 2000 euros. Somme dérisoire compte tenu du total de l'investissement envisagé. Refaire intégralement une pharmacie "à bout de souffle" ou se déplacer dans le local attenant coûte la même chose mais le déplacement est beaucoup plus pratique car n'occasionne pas de gêne lors des travaux. Le temps de négocier le prix de vente, de faire faire des devis à intégrer dans le plan de financement et, en comptant les délais administratifs on arrive naturellement à une date de prise de possession au 3ième trimestre 2016. On rajoute le temps des travaux d'aménagement du nouveau local et nous entrons dans la nouvelle pharmacie début 2017....L'étude géomarketing qui demande un délai de réalisation de 4 à 5 semaines est primordiale à mon avis car elle va donner le potentiel réel de la pharmacie. Le transactionnaire devrait la conseiller obligatoirement dans ce cas précis.  


Si on veut faire les choses correctement, le temps d'un déménagement c'est ça :
- préparation du projet : 3 mois,
- visite de pharmacies modèles et démarchage d'entrepreneurs : 4 mois,
- préparation du planning et commande des meubles : 2 mois
- chantier : 2 mois
- battement de sécurité : 3 mois minimum
- emménagent : 1 mois

Total : 15 mois au plus court.

Il faut au minimum se laisser 2 mois pour étudier rachat.

Il faut ajouter 8 mois s'il y a un permis de travaux ou de construire.

C'est une affaire de 18 a 24 mois ... Pour un bail qui se termine fin 2016.

Ce n'est pas moi qui me lancerais là-dedans.  
mon cher poussin, ton estimation est totalement fantaisiste. Ayant eu, après 20ans de vie officinale, une activité d'agenceur en pharmacie pendant 10 ans, je confirme ma propre estimation. Un simple déplacement d'une pharmacie à une même adresse et le ré-aménagement d'un commerce déjà existant en pharmacie ne nécessite qu'une déclaration de travaux sans Adap (2 mois d'instruction) et avec Adap (4 mois maxiimum d'instruction) et le dossier peut être déposé avant la prise de possession du nouveau titulaire. L'ouverture pourrait donc se faire dans le 1er trimestre 2017 et non 2018 s'il est possible de louer ou acheter ce local.
03-01-2016 23:18
poussin_arverne poussin_arverneicon_post
1. Je sais de quoi je parle pour avoir réalisé un simple déménagement il y a 1 an,
2. Je n'ai jamais dit que c'était impossible (il faudrait savoir lire, pour un agenceur c'est mieux), j'ai dit que je ne le ferai pas. La différente de notion est importante. Tu essayes de prouver que j'ai tort, alors que ce n'est pas possible ...
3. Les impondérables sont toujours existants dans ce genre de dossier : problème de bail, de copro, secteur sauvegardé ...
4. Je ne sais pas ce qui te permet de dire qu'il faille une simple déclaration préalable sans connaître le local ; la surface ou la nécessité de toucher aux extereurs (ce qui est souvent le cas pour une transformation d'un local vide en pharmacie ...) imposent un permis de construire, qui peut être très long a obtenir,
5. Démarrer les démarches avant la vente, oui, mais a condition de voir déjà signé au minimum une promesse de bail. Et dans la pratique, ça ne s'obtient pas en 3 jours ...
6. Avec certains agenceurs et transactionaires, tout est toujours possible, je sais bien. Mais quand on ne veut pas se foutre dans la merde, on ne perd pas de tels risques. Maintenant, s'il le veut, il peut tenter le coup. J'aurais prévenu ...
04-01-2016 08:18
CD-PHARM CD-PHARMicon_post
Citation : poussin_arverne 

1. Je sais de quoi je parle pour avoir réalisé un simple déménagement il y a 1 an,
2. Je n'ai jamais dit que c'était impossible (il faudrait savoir lire, pour un agenceur c'est mieux), j'ai dit que je ne le ferai pas. La différente de notion est importante. Tu essayes de prouver que j'ai tort, alors que ce n'est pas possible ...
3. Les impondérables sont toujours existants dans ce genre de dossier : problème de bail, de copro, secteur sauvegardé ...
4. Je ne sais pas ce qui te permet de dire qu'il faille une simple déclaration préalable sans connaître le local ; la surface ou la nécessité de toucher aux extereurs (ce qui est souvent le cas pour une transformation d'un local vide en pharmacie ...) imposent un permis de construire, qui peut être très long a obtenir,
5. Démarrer les démarches avant la vente, oui, mais a condition de voir déjà signé au minimum une promesse de bail. Et dans la pratique, ça ne s'obtient pas en 3 jours ...
6. Avec certains agenceurs et transactionaires, tout est toujours possible, je sais bien. Mais quand on ne veut pas se foutre dans la merde, on ne perd pas de tels risques. Maintenant, s'il le veut, il peut tenter le coup. J'aurais prévenu ... 
mon cher poussin, n'étant ni le transactionnaire ni l'agenceur de ce confrère qui se pose (et nous pose) des questions, j'ai toute liberté de dire ce qui est....
04-01-2016 10:08
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