Salut !

Je m'apprête à devenir titulaire dans les ardennes (quelle idée ?), et j'ai contracté un prêt de 12 ans. C'est une bonne affaire mais je ne suis pas sûre de pouvoir tenir 12 ans dans ce trou :b C'est pourquoi je me demande ce qu'il se passerait si je revendais en cours, dans 6 ans par exemple. Avec les intérêts et tout ça, aurai-je quand même gagné des sous sur le chemin ? Mon apport est de 150.000 euros, et je sais qu'au début, on rembourse surtout les intérêts !

Quelqu'un est il déjà passé par là ?

Merci

Lucie

Salut,
ça dépend combien tu achètes et combien tu revends. Si au bout de 6 ans ton officine a perdu 60% de sa valeur ça va être difficile d'être gagnant...

Sauf si cette dévaluation est générale, dans ce cas en se réinstallant de suite, il n'y a pas de perte. Un outil de travail contre un autre outil de travail.

c'est bizarre de reprendre une officine et avant même d'y avoir mis les pieds de parler de la revendre. Tu as peut-être fait un bon coup financièrement parlant mais tu vas devoir y vivre dans ce que tu nommes un " trou" avec tout ce que cela comporte sur le plan personnel.... La sortie ne sera assurée que si tu trouves le repreneur dans les années qui viennent sinon tu es voué à rester là

Sinon bon courage et je te souhaite sincèrement de te plaire dans ton officine

est ce que tu bénéficie de warsemann ? (pas d'IS et presque pas de charges pendant 5 à 7 ans) ;

car ça change tout !!

Il a pourtant raison : un chez d'entreprise ne doit pas s'installer parceque le soleil brille ou par ce qu'il aime la mer, mais bien au regard de la qualité de son investissement.

La vie dans les Ardennes, ce n'est pas non plus Mars ...

Pour répondre a la question :
1. Il faut demander au comptable une projection de revente a 6 ans,
2. Il faut tenter de négocier avec la banque l'absence de pénalité de remboursement anticipé.

par contre je ne suis pas sûr que les 1ere échéances ne remboursent que des intérêts.
Je crois bien que c'est un mythe car ça n'a jamais été le cas pour moi (du moins sur la pharmacie, pour l'immo je suis locataire)

Non, bien sûr, mais la part des intérêts est beaucoup plus importante au départ et donc, à mensualités constantes, la part du capital remboursée est moindre en début de remboursement.
Si tu es dans l'optique d'une revente plutôt rapide, il y a la possibilité d'emprunter à capital constant (en 6 ans, tu rembourses la moitié du capital - les mensualités étant importantes au début et diminuant petit à petit, avec moins d'intérêts).
Quoi qu'il en soit, c'est un investissement (qui peut être à risque !). Il faut donc quand même bien faire ses calculs.

Merci pour vos réponses. En fait, je suis très contente de m'installer, et je ne reculerais pour rien au monde, c'est juste qu'en arrivant en haut du plongeoir de 12 mètres, je pense qu'il est normal d'avoir peur de se lancer, et de se demander "et si ça ne me plait pas en fait, je ferais comment ?". A tout chemin, il existe une alternative, et c'est ce qui rend la vie trépidante. Je me sentirai plus libre de partir si je sais que j'ai qd même acheté une demi-pharmacie, plutôt que si j'ai juste payé des intérêts. Vous voyez ce que je veux dire ?

Du coup que pensez vous de l'emprunt de capital à remboursement de capital constant ? Est-ce réellement envisageable pour une officine ? (celle que j'achète est en très bonne santé) Ca serait vraiment génial, mais les remboursements étant dégressifs, je ne sais pas si c'est possible !? (j'ai mon premier vrai banquier sous les yeux dans deux semaines, ce que j'avais fait pour l'instant n'était que des simulations)

Message édité par : lulu08 / 28-11-2015 16:43

Si c'est possible, oui c'est une certitude. Après, ça sera l'un des points de négociations avec ton banquier.

Je vous les dire, "est-ce que c'est courant" ? Ou est-ce totalement marginal ?

Ce n'est pas courant. Ce qui ne change rien à ton problème. ;-)

au début on ne rembourse que les intérêts
FAUX 1M a 3% sur un an 8300 par mois en gros
la première année 30K€ intérêts et 70 de capital ( à la louche)
au bout de 6 ans tu auras remboursé 450K€

la question est de valoir quelle valeur aura ta pharmacie
si en 6 ans elle perd 450K€ ... opération blanche
si elle perd moins benef
si elle perd plus ....

moi perso je vends ma pharmacie le 31 décembre 2017
il me resteras 462 K€ a rembourser (sans agios)
et je penses la vendre un peut plus chère que je l'ai acheter
je suis en progression de +20% cette année

donc non prévoir de vendre n'est pas ridicule

Voilà qui est bon à lire :-kiss)

Juste quand même : pour obtenir une opération blanche, il faut arriver à la vendre grosso modo à la somme (capital restant à rembourser + montant de ton apport initial - stock).

Après, si tu as pu obtenir une rémunération exceptionnelle par exemple, on peut tenir compte d'autres facteurs...

Merci ! Etant donné son potentiel d'évolution (le titulaire l'avait totalement laissée à l'abandon), je pense que cette officine a de nombreux leviers de progression. C'est ce qui m'a attiré vers le challenge, mais cela prend du temps, beaucoup de temps ! Et je sais qu'un jour, je voudrai lacher du lest. Voilà voilà. Merci pour votre savoir !

je suis ou j’étais dans le même cas
tellement dessellé qu'entre pâques 2014 et la fin de l'année j'ai encore perdu 1% de CA
maintenant pour le 11 mois de suite je suis en progression (+20%)

tu n'as pas fait établir un échéancier avec tableau d'amortissement?? de toute maniere tout va dépendre de l'évolution de ton officine ( si tu double le CA en 4 ans par exemple , ça peut valoir le coup de revendre...) si la valeur du fond ne chute pas!!!je me suis installé à 85% du CA et aujourd'hui on tire au mieux 60%......
le marché commence à compter beaucoup d'officines en faillite ( c'est arrivé à un de mes voisins....)apres liquidation , son affaire est reprise pour une bouchée de pain et redémarre au 1er janvier.....bon courage au gars qui est mal placé et reprend 150Ke de CA apres 9 mois de fermeture!!!