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Premiere installation#16017

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kinou74TMPKenshooelbragardJames_Patagueulzamaievpharma93corto61steph71saumix
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ManagerWhoopsBixente64bultus
kinou74 kinou74icon_post
Bonjour,
Je suis en train de regarder une officine à acheter et comme c'est la première fois je suis un peu perdue car j'entends tous les sons de cloches.
Elle est seule au village, en zone frontalière. Le CA est de 1,650M€ et EBE de 175000. Le vendeur en veut 1,8 M€. Cela me semble excessif car la surface de l'officine est ridicule (85m2 au total) et surtout nécessite des travaux.
J'ai un apport de 300000€. Mon comptable me dit que c'est nettement insuffisant . De plus le transactionnaire me presse pour donner une proposition car le vendeur est pressé. Point positif: 3 médecins au village et soit disant arrivée prochaine de deux médecins dixit le transactionnaire .
Je vous sollicite pour avoir des avis, et surtout la marche à suivre car je ne voudrais pas me tromper. Achat du fond ou reprise des parts de la société .
Si l'apport est insuffisant, où trouver un investisseur?
Merci d'avance pour votre aide.
TMP TMPicon_post
1M8 pour 1M650
forcement il est pressé de trouver un pigeon
" moi j'aime bien les vaches "
" ça fait beau dans les prés "
" ça habille bien les champs "
" et puis ça s'meut lent'ment "
" ça fait du bien aux gens pressées "
" moi j'aime bien les vaches "
kinou74 kinou74icon_post
Réponse du transactionnaire quand j'ai évoqué le prix excessif: mais madame vous êtes en zone frontalière ....c'est la région qui veut ça
TMP TMPicon_post
je suis adjacent a la frontière allemande
30% de clients teutons

PV 85%
et c'est déjà excessif

c'est frontière suisse ?
si oui je vois le coin (j’étais tractionnaire)

a ce prix sans avoir le bilan
il te faut 15% de 1M3 (prix de vente normal)
+
la diff entre 1M8 et 1M3

soit ...

700KE
" moi j'aime bien les vaches "
" ça fait beau dans les prés "
" ça habille bien les champs "
" et puis ça s'meut lent'ment "
" ça fait du bien aux gens pressées "
" moi j'aime bien les vaches "
Kenshoo Kenshooicon_post
Kinou,

Plusieurs remarques :

- Acheter une pharmacie > 100% du CA sans réel projet de croissance, c'est suicidaire aujourd'hui
- 300 K€ pour 1,8M (et donc un prix > 100% du CA), je pense que ton comptable à raison : c'est trop juste
- Les dires du transactionnaire sur l'arrivée des médecins sont à prendre avec des pincettes. Il faut avoir plus de garanties sur leur arrivée (cf d'autres postes sur le forum à ce sujet)

Bref, il est urgent de prendre ton temps sur cette affaire : je ne pense pas qu'elle partira vite dans ces conditions (sauf coin TRES recherché)
kinou74 kinou74icon_post
@TMP
Pourquoi me faut il la différence entre 1,3 et 1,8M?
A cela il faut ajouter le prix des travaux car rien n'a été fait depuis au moins 15 ans et là je suis gentille.
Est ce que la frontière suisse justifie un tel prix de vente?
Où trouver alors un pharmacien investisseur?
elbragard elbragardicon_post
ne venez pas vous plaindre quand vous serez acculés de dettes !!!
; une pharma comme ça, on ne l'étudie même pas !! 1.8 pour 1.65 c'est n'importe quoi !!! ça pue l'arnaque !!!
"et les médecins vont tomber du ciel !!!" !!! n'importe quoi

pour parodier Gandalf :

"fuyez, pauvre fous !!!"
- Le meilleur remède ne s'achète pas à une pharmacie et sur ordonnance. Le meilleur remède, vous l'avez en vous et il s'appelle l'instinct de vivre -
James_Patagueul James_Patagueulicon_post
après le tir aux pigeons c'est la chasse à la palombe
zamaiev zamaievicon_post
Citation : kinou74 

@TMP
Pourquoi me faut il la différence entre 1,3 et 1,8M?
A cela il faut ajouter le prix des travaux car rien n'a été fait depuis au moins 15 ans et là je suis gentille.
Est ce que la frontière suisse justifie un tel prix de vente?
Où trouver alors un pharmacien investisseur? 

Parce que les banques ne te prêterons sans un apport personnel qui couvre cette différence
.
pharma93 pharma93icon_post
je suis choqué qu'un tel prix intéresse encore quelqu'un! Un conseil; "faites vite, des affaires comme ça j'en ai pas 2..." c'est le discours classique des transactionnaire
corto61 corto61icon_post
C est que le mec veut pas vendre ! Quand tu as ce type de pharmacie, tu vends à 70 % ! C est ce que je fais .....et j ai trois jeunes médecins , deux kines, des infirmières, dentistes !
steph71 steph71icon_post
Règle N°1 : Fuir les transactionnaires
Règle N°2 : Eviter les investisseurs, qui font que tu récupères le fruit de ton travail...seulement pour moitié
Règle N°3 : Acheter à 100% ou +, c'est du SUICIDE, au sens propre comme au sens figuré, surtout qu'avec les travaux tu vas acheter à 150%
Bref, cherches une autre affaire, éventuellement trouve toi un associé, ou pas, mais fuis cette transaction...
Quant au "sois-disant 2 médecins vont arriver"...en ce moment, même quand on a des médecins, on a 1 chance sur 2 qu'ils partent ( regroupements en cabinets de groupe, Medic center, retraite... ) ....alors de là à ce qu'ils arrivent...
kinou74 kinou74icon_post
Ne vous inquiétez pas. Il est hors de question que je fonce tête baissée à ce prix là. Le dossier est chez l'expert comptable et pour l'instant , on tourne plus vers les 80%. La pillule de la proposition va être dur à avaler. Je préfère rater une affaire que de me voir plumer. L'excuse de la frontière a vraiment bon dos. Quant à la transactionnaire , je la verrai mieux vendre des canapés .....;-)))))
corto61 corto61icon_post
les transactionnaires ...c'est comme les pharmaciens :il y a aussi des gens sérieux et bienveillants ! et si vous trouvez que le montant de leur transaction est trop élevée ,faites ce métier et tout ira bien ! arrêtez donc de systématiser ce que sont les gens par catégorie professionnelle ou sociale !
il y a déjà assez d'imbéciles en France pour le faire !
TMP TMPicon_post
Citation : pharma93 

je suis choqué qu'un tel prix intéresse encore quelqu'un! Un conseil; "faites vite, des affaires comme ça j'en ai pas 2..." c'est le discours classique des transactionnaire 


de certains pas tous
dans le coin j'ai fait des propositions à 85/90% jamais plus
mais le plus souvent à 60/80
" moi j'aime bien les vaches "
" ça fait beau dans les prés "
" ça habille bien les champs "
" et puis ça s'meut lent'ment "
" ça fait du bien aux gens pressées "
" moi j'aime bien les vaches "
TMP TMPicon_post
Citation : kinou74 

Ne vous inquiétez pas. Il est hors de question que je fonce tête baissée à ce prix là. Le dossier est chez l'expert comptable et pour l'instant , on tourne plus vers les 80%. La pillule de la proposition va être dur à avaler. Je préfère rater une affaire que de me voir plumer. L'excuse de la frontière a vraiment bon dos. Quant à la transactionnaire , je la verrai mieux vendre des canapés .....;-))))) 


moi je dirais gagne du temps et du travail de ton comptable
fais une proposition a 75% valable une semaine et tourne le dos à cette boutique

pour memoire dans le haut doux une pharma neuve sans travaux proche suisse
CA 2M2 (dont 400 veto)
Prix de la transaction final 1M2
soit 66%
" moi j'aime bien les vaches "
" ça fait beau dans les prés "
" ça habille bien les champs "
" et puis ça s'meut lent'ment "
" ça fait du bien aux gens pressées "
" moi j'aime bien les vaches "
kinou74 kinou74icon_post
Pour la transactionnaire , je suis juste surprise de son manque d'accompagnement et de ses "mensonges" facilement démontables. Je pensais peut être à tort qu'elle était là pour me " materner" et me guider.
La frontière suisse fait tourner bien des têtes et donne un appétit démesuré au vendeur. Ma proposition ne va pas lui faire plaisir mais je ne vais pas accepter d'avaler des couleuvres.
TMP TMPicon_post
essaye de te renseigne sur le prix de vente de Vilers le lac
tu auras une idée des prix
et je crois savoir que le titu était TRÈS gourmand

j'avais refuser le mandat
" moi j'aime bien les vaches "
" ça fait beau dans les prés "
" ça habille bien les champs "
" et puis ça s'meut lent'ment "
" ça fait du bien aux gens pressées "
" moi j'aime bien les vaches "
Kenshoo Kenshooicon_post
Citation : steph71 

Règle N°1 : Fuir les transactionnaires
Règle N°2 : Eviter les investisseurs, qui font que tu récupères le fruit de ton travail...seulement pour moitié
Règle N°3 : Acheter à 100% ou +, c'est du SUICIDE, au sens propre comme au sens figuré, surtout qu'avec les travaux tu vas acheter à 150%
Bref, cherches une autre affaire, éventuellement trouve toi un associé, ou pas, mais fuis cette transaction...
Quant au "sois-disant 2 médecins vont arriver"...en ce moment, même quand on a des médecins, on a 1 chance sur 2 qu'ils partent ( regroupements en cabinets de groupe, Medic center, retraite... ) ....alors de là à ce qu'ils arrivent... 


Fuir les transactionnaires, désolé mais c'est une conn... Alors certes ils sont surpayés pour le travail qu'ils font mais d'une certains peuvent vraiment être de bons conseils, et t'accompagner dans ton opération d'achat ou de vente, et de deux il est difficile de trouver une affaire sans passer par un transac.

Règle n°2 aussi c'est une contre vérité. Du moins un rejet en bloc de cette option en est une. Là encore dans certaines situations, avoir quelqu'un qui met dans la corbeille permet d'accéder à des affaires qui ne le seraient pas sans lui. Après la relation gérant / investisseur est propre à chacun mais l'image du gars qui a juste mis un fric et qui attend ses dividendes est aujourd'hui écornée

Les autres règles OK à 100%
saumix saumixicon_post
dans le meilleur des cas achetes à 100% que si les murs et le stock sont inclus dans ce prix de vente!!!
l'économie d'un loyer s'étudie...
h.p
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