Bonjour à tous,
Après de nombreux mois à éplucher ce très instructif forum, je me lance à poster mon premier message.
Jeune diplômé, je suis désireux de m'installer rapidement malgré un faible apport, et j'aimerais vos avis sur une "affaire" qu'on m'a proposé. Il s'agit d'une toute petite officine dans un village de 2500 hab en périphérie d'une grande ville.
100m² d'officine avec 35 d'espace de vente.
Le CA est en chute libre avec un désintérêt (prononcé) du titulaire en place qui souhaite prendre sa retraite (environ 0,5 M actuellement soit 130k de moins qu'il y a 3 ans). PV <200k. 1 seul médecin qui vient d'arrivé après une 10ène d'années sans personne. Elle est située sur un axe très passant (plus de 10 000 voiture par jour passent devant).
Le personnel se compose d'un préparateur proche de la retraite (3-4ans) mais donc bien payé (330x13mois)
La mairie semble très dynamique avec un cabinet médical en construction pour regrouper les professionnels de santé du village.
La concurrence est proche (4-5km) mais pas sur l'axe passant.

Niveau chiffre donc :
CA 500k
MB 29%
EBE 50k
PV 200k + 40k de frais transac/avocat
apport 65k

En se basant purement sur les chiffres, c'est pas une bonne affaire, mais je pense que l’environnement pourrait permettre un gros développement
Des comptables optimistes prévoient +100% en 5 ans. Est-ce vraiment réaliste? C'est le genre d'affaire invendable sans progression du chiffre et ça me fait un peu flipper du coup.

Merci par avance pour vos avis éclairés.

(P.S : Si vous croisez un bus de jeunes médecins souhaitant s'installer dans la cambrousse n’hésitez pas a me les envoyer :b )

J'ai une question.
S'il reste 50k€ d'EBE, c'est-à-dire 4k€ de revenu mensuel, qu'est-ce qu'il te reste après remboursement des emprunts? Et pour combien d'heures hebdomadaires?

Bien effectivement si le CA ne monte pas, ça ne vaut pas le coup.
Cependant, si j'emprunte 180k€ sur 12 ans a 3% ça fait qqchose comme 1,5k€ a rembourser par mois, soit 2,5k€ après remboursement pour 46h/sem d'ouverture (minimum...)

En réalité, j''ai un prévi avec +5% la première année et +7,5% les 2 suivantes qui passe tout seul. La vrai question est plutôt "est-ce réaliste?" Surtout vu le contexte.
Après 2500 hab ça me semble incohérent avec 500k€ de CA. Ya des tas de petites officines a 750k€ de CA sur des communes moitié moins grande avec également 1 toubib.

En tous cas merci d'avoir répondu.

Bonjour Calipharma,

Bon avant tout commentaire, je précise que je suis de la transaction comme ça vous saurez à quel type de personne vous avez affaire...

2 choses m'interpellent dans ce que je viens de lire :

1/ si je compte bien le transac vous demande 40/500 soit 20% du CA en com, bon même si on peut parler de forfait, cela me parait très excessif étant donné l'enjeu financier pour vous. En meme temps je ne connais pas l'étendue de leur prestation mais j'espère que pour ce prix ils vous fournissent des études et un accompagnement complet.

2/ avez vous prévu des travaux? Comment financerez vous votre croissance avec une CAF visiblement faible?

2 questions pour mieux comprendre :

1/ qui vous a réalisé le prévi
2/ qui a évalué la pharmacie à €200k


3 conseils :

1/ faites faire par le transac qui vous prends €40k une étude de potentiel de la zone de chalandise et une étude de la concurrence qui vous révélera le potentiel réel de captation de CA. S'ils ne sont pas capables de le faire, dîtes leur de s'adresser à Proscop cela coute €2,5K, vu les honoraires, ils peuvent vous payer ça...

2/ analyser bien le profil de la clientèle car les nouveaux arrivants mettent parfois du temps à se faire accepter, il n'est pas rare qu'en cas de reprise, de jeunes pharmaciens mettent 3 à 6 mois à se faire accepter de leur clientèle méfiante. Donc les 5% la première année peuvent être ambitieux. Combien d'équivalent TP avez vous au comptoir pour faire cette croissance? avez vous plus de 2 comptoirs...

3/ attention au rachat des stocks...il y a des posts récents très instructifs sur le sujet.

Bon courage à vous

Salut,
très honnêtement, je trouve que +5% puis +7,5% c'est très très optimiste!!
La question que tu dois te poser c'est "comment faire + 5%" par ces temps de disette (baisse des prix des vignettes, substitution plus importante etc etc...) quand ça fait 3 ans que le CA s'effondre.
Certes un changement de titulaire peut faire du bien, mais c'est qd même pas gagné d'avance que par magie les clients se mettent à revenir. Pas toujours facile de changer les habitudes.
Après, si tu le sens bien, si tu crois au potentiel, pourquoi pas. Mais 40% du CA, ça me paraît beaucoup trop cher pour cette pharmacie. Négocie à la baisse. Sur ces prix, les candidats ne doivent pas se bousculer.
Essaye de faire un prévi à +2 ou +3, et déduis en le prix d'achat à proposer pour te permettre de vivre correctement.

Bon courage

500ke pour un village de 2500 habitants c'est vraiment pas beaucoup
Tu peux arriver facilement à 1000ke meme avec un seul medeçin.
Il n'y a pas beaucoup de risque sur cette affaire mais il faudra beaucoup travailler.
Avec un seul préparateur ,tu peux t'en sortir jusque 800ke.
Apres il faut prévoir de la trésorerie pour l'augmentation du stock.

Bonjour à tous et merci pour vos réponses.

Je vais essayer de répondre dans l'ordre.


Bonjour pharexcel. Merci pour votre réponse. Tous les avis sont bon à prendre (en particulier venant de personnes donc le métier est la transaction d'officine) et j'ai déjà appris beaucoup grâce à vos autres messages sur le forum.
En réalité il demande 25k€ + 12k pour la rédaction des actes par un avocat spécialisé (achat en SEL) et 5k de droit d'enregistrement
Je n'ai signé avec lui qu'une reconnaissance d'indication et n'ai pas commencé sérieusement les négos :)

10k€ de travaux de rafraîchissement sont prévu la première année. (la pharmacie n'a pas bougé depuis plus de 30ans)
Sur le prévi (non encore validé par l'EC) ressort une CAF a 8k la première année et 30k la 2eme.



1/ le transac
2/ en réalité j'ai arrondis légèrement à la hausse pour me faire une marge de sécurité^^. L'évaluation a été faite par le transac ici encore qui m’annonçait 150k€ si je licenciais moi-même la conditionneuse en place depuis plus de 30ans. Ayant lu à droite à gauche qu'il était plus raisonnable de confier le licenciement au titulaire sortant, et la prime étant de 20k€, on est reparti sur 180k€ et licenciement a la charge du vendeur. Alors là vous allez me dire 150+20 ça ne fait pas 180 (et je suis bien d'accord, mais aucune négociation n'a été entamé pour le moment.)


J'en prends bonne note.



Bonjour Galienne
Je suis d'accord avec toi c'est optimiste. J'ose cette croissance, extrêmement présomptueuse par les temps qui cours, car le titulaire a vraiment abandonné le navire : il n'est pas toujours présent et laisse la pharmacie a son préparateur. Il n'a pas de scrupule à envoyer bouler les patients/clients. Ses étagère son vides. Il fait peu direct...
Il y a potentiellement d'autres acheteurs (un pharmacien du coin qui veut préparer sa retraite"installer un jeune") et j'ai peur qu'elle me passe sous le nez.
Je crois vraiment au potentiel de cette affaire et finalement je viens chercher ici des avis pour modérer mes ambitions.
Comme un sage l'a dit sur ce forum : "mieux vaut passer à côté d'une bonne affaire que d'en faire une mauvaise"
En tout cas merci pour ta réponse.


Bonjour requindesbois,
C'est également ce que je me suis dit. Les risques me semble mineur et le potentiel très intéressant. Le travail ne me fait pas peur, mais il est vrai que si ça ne se passe pas bien, j'ai peur de perdre en motivation avec les années...
L'autre point est que j'aime la gestion, les achats, etc... Et cette pharmacie a davantage besoin d'un pharmacien de comptoir que d'un gestionnaire. Et le comptoir, même si je sais ce que je fais, ce n'est pas mon atout majeur...
Merci pour ton retour.



Autre point dont je n'ai pas encore parlé, les murs sont à vendre (100m²x3 niveaux). Estimés 360k par un notaire, le transac m'annonce pouvoir les avoir à 250k. (Je ne pense pas que ça les vaille). J’espère en achetant le tout faire baisser le prix global. Ils me permettent de capitaliser un peu là ou l'officine en elle-même ne le permet pas vraiment. L'avantage est que la place ne manque pas et qu'on peut imaginer agrandir l'espace de vente et faire une réserve à l'étage. La pharmacie payerait les murs à une SCI familiale.
L'idée est de revendre le tout d'ici 5 à 10 ans pour créer un apport conséquent.

Des avis sur ce point? :)

Merci à tous et bon WE

Message édité par : Calipharma / 29-06-2013 13:56

Ça me parait pas mal du tout comme opportunité

L'estimation du notaire correspond à une estimation (haute) faite si le bien était libre et non grévé d'un bail commercial...
Vérifie bien l'état des murs et les travaux à prévoir dans le futur (toiture,menuiserie,chaudiére...),car ta SCI sera endettée et ne pourra pas supporter un nouvel emprunt travaux.
Le financement de la SCI : 15 ans mensualités 1700 euros par mois soit un prix d'achat 240 ke PNI .
Apres si tu peux louer les murs, ça peut etre plus intéressant si tu envisages un transfert...

Concernant la capitalisation , elle sera plus importante au niveau du fond que des murs.
Si tu passes à 900ke , tu peux espérer revendre le fond 450ke.

C'est bien de déjà penser "au coup d'apres" et d'envisager une revente à moyen terme pour acheter plus gros.

20 ke c'est bcp trop, 10% de transac j'ai jamais vu ça , 10ke c'est vraiment le Max et de manière générale méfies toi des packs tout compris... C'est souvent plus cher... Tu veux des arguments pour modérer tes ardeurs? Va faire un tour sur le post mois de juin 2013... Et tu auras une petite idée de ce qui t'attend ... 500 officines ont fermées en 5 ans c'est très peu mais c'est l'accélération du nombre de faillites qui est plus inquiétant..un récent rapport propose de diminuer par 2 le prix des médicaments en France 2 fois plus cher que partout ailleurs, imagine ce que ça donnerai sur ton CA TTC ...ne surestimes pas le potentiel du soit disante officine en perte de vitesse.. Les patients parties sont très difficile a faire revenir.. Tu n'es pas le seul dynamique et sympa du coin... De manière générale les gens préfèrent les grosses officines avec du stock , des employés de la surface et des prix.. Ils ont plus confiance..mais tout ça ne doit pas te démotiver si tu sens bien l'affaire ... Après tout c'est ton fric et si tu n'as pas trop d'endettement tu minimises les risques ...achete le moins cher possible...

Bonjour à tous et merci pour vos réponses.

Les murs sont sein et la toiture également. Cependant de dernier niveau n'est pas du tout aménagé. L'emplacement n'est vraiment pas terrible pour du locatif (passage très important donc bruyant, et face à un cimetière ...)

Pour le transac effectivement c'est pas donné, son argument étant que " le travail est le même pour une petite que pour une grosse". Sur quoi pourrais-je me baser pour négocier à la baisse (il était parti sur 30k€ au départ...)?

Je prends bonne notes des arguments dont tu me fais part PharmaFC, et je les gardes sous le coude pour tirer le prix de l'affaire vers le bas.

Merci à vous 3

Pharexcel a tout à fait raison. Il faut faire faire une étude géomarketing par Proscop avant d'investir ton temps et ton argent dans ce type d'affaire où tu peux tout perdre. Tu parles d' un axe très passant. Ce n'est interessant que si tu as des emplacements de parking devant ta pharmacie pour que tes clients puissent se garer facilement. Tu ne nous as pas parlé non plus des commerces autour de ta pharmacie. Existent-ils encore ? Auras tu l'opportunité de transférer pour te rapprocher de la maison médicale de regroupement des généralistes du secteur, si celle-çi doit être finalement éloignée de ton officine?

les voisins du cimetiere sont bruyants??? étonnant!!!

Le forfait proposé par un transac sur une petite affaire de ce style était fixé à 20ke, et ca il y a environ 6 mois... Après au pourcentage ils travaillent généralement entre 3 et 5 % selon le CA

Bonjour,



Je vais me renseigner sur Proscop.
Il y a un parking d'une 20ène de places à 15m de l'officine et des places de part et d'autre de la rue.
Elle se situe à 200m du centre du village, à 100m de la mairie, un cabinet médical se construit actuellement à 150 m, la boulangerie sera transféré dans les même locaux. L'ensemble des commerces du village est grossomodo dans un rayon de 200m



Les voisins pas tellement, les 20 000 voitures et camions/jours davantage ;-)



J'avais les mêmes données en tête. Il m'a annoncé 30ke au départ ce qui aurait pu correspondre à 5% d 'une officine 600ke, je m'était donc dit que je pouvais au moins le faire descendre à 3% soit 18ke. Affaire à suivre ^^

Merci à tous,

Je suis actuellement sur la recherche d'un comptable disponible et spécialisé de l'officine. Connaissez vous CGP? Certains travaillent ils avec des EC de ce réseau?

à bientôt

On en connait plein des bons EC spécialisé, cela dépend ou tu recherches...
En Bretagne, nous travaillons bien avec Cohésio qui fait partie du groupe CGP.
Si tu as besoin d'info sur Proscop ecrit en MP.
Bon courage,

Non car :

-baisse de prix continue, encore au mois de juillet plein de baisses de prix, avec en prime le déremboursement des anti-arthrosiques...
-Ce n'est pas la prime générique ni les consults AVK (la bonne blague) qui vont rattraper le manque à gagner.
-Et puis vendre des croquettes pour chiens (dixit un CONfrère), ben si c'est ton taf...
Par contre :
-petit prix = faible emprunt = faible risque
-Pense que tu sera tout seul si ton prep tombe malade, mais bon y doit pas y avoir foule non plus...

C'est peut-être notre avenir de vendre des croquettes, hamburgers et frites finalement ... non ? :-D

Bonjour,
J'ai fais réalisé un prévi plus pessimiste par un cabinet comptable spécialisé, reste a voir ce qu'il en ressortira.
Je vous tiens au courant dès que j'en sais plus.

-Pense que tu sera tout seul si ton prep tombe malade, mais bon y doit pas y avoir foule non plus...
=> je garde le préparateur parce que je n'ai pas le choix mais on peut largement travailler seul sur des officines de ce type.

Merci pour vos réponses

C'est vrai. Maintenant, c'est bien aussi d'avoir quelqu'un (quand c'est possible évidemment), ça soulage pas mal. Et tu apprécieras d'autant plus si tu vois ton CA augmenter. Je ne suis clairement pas pour les histoires bidon de vente de potentiel, mais une officine seule dans un village de 2500 habitants avec un médecin qui vient de s'installer, ça doit quand même pouvoir donner beaucoup plus qu'un CA de 500k. Ca doit vraiment d'ailleurs, parce que 1500 de revenus pour le boulot que tu vas faire, ça ne doit pas perdurer et ça donne une marge de manoeuvre quasi nulle en l'état.
Ne te lance pas immédiatement dans d'autres dépenses coûteuses.

Message édité par : Whoops / 06-07-2013 15:29