Bonjour,
J'étudie actuellement un projet de achat d'une officine qui me plait bien.
CA 900 000, marge à 27%, EBE 120 000
mon apport 60 000 (+140 ou 200 000 de mes parents)
combien est-il raisonnable d'en proposer?
je pense faire une offre à 700 000 (sachant que le vendeur en espère beaucoup plus...). Que ne faut-il pas oublier dans une offre d'achat? quelles doivent être les conditions suspensives? Je n'ai toujours pas le bilan 2012 (seulement 2011) mais j'ai les chiffres informatiques de 2012 qui semblent stables par rapport à 2011.

Je passe par un transactionnaire, mais je commence à douter de + en + de sa sincérité... Suis-je tout de même obligée de passer par lui pour l'offre ?

Merci d'avance pour vos réponses

Salut, je ne voudrais pas te decourager mais ta demarche me semble fausse:
-ta volontée de t'installer se fait pour de mauvaises raison, tu cherche au plus vite a te trouver une situation stable pro pour faire passer/ accompagner la perso.

Une pharma de ce chiffre doit etre porteuse d'un projet constructif pour passer la barre des 1.3-1.4 rapidement (et quoi qu'on t'en dise ce n'est ni facile ni evident) et meme dans ces conditions c'est certainement trop cher.

Si c'est pour laisser la pharma dans son jus, tu devras etre 100% des heures d'ouverture a la pharma, parce que c'est la loi et surtout avec le peu de personnel on n'est jamais mieux servie que par soit meme.
Donc avec ton apport important, ton niveau de vie devrais etre normal, nounou pour les enfants ..... mais au moindre pb tu vas exploser en vol.
Tout en considerant que ca reste du bla bla , il faut BEAUCOUP plus de precisions pour evaluer un dossier.

avec ton apport tu ferais mieux de te trouver une pharma plus grande avec un associé ou pas, mais pour cela il faut des contacts et ca ne se fait pas en 5 min.

Mais je ne te connais pas et et encore moins ton projet je peux donc me tromper, en tout cas pense qu'il vaut tjs mieux ne pas faire affaire que faire une mauvaise affaire.

ps: ne soit pas trop pressée d'en mettre plein la geule de ton ex, pense a la maxime de pharmaFC tout vient à point à qui sait attendre.

Message édité par : bob / 16-04-2013 12:28

Message édité par : bob / 16-04-2013 12:31

Je rejoins le point de vue de bob :#
Concernant le transactionnaire, s'il t'a présenté l'affaire et qu'il t'a fait signer un document de non concurence tu ne pourras pas le squizzer :-(
S'il ne t'a rien fait signer peut être a t il l'exclusivité avec un document signé avec le vendeuer auquel cas c'est lui qui ne pourra le squizzer...
Pour ce chiffre cela me semble un peu cher tout de meme... et sans savoir plus sur le dossier c'est vraiment pas évident de se prononcer...
A ta place avec autant d'apport pour une primo install je chercherais aussi plus gros avec ou sans associé (de preference avec d'ailleurs pour la qualité de vie)
N'oublies pas que sur Caen il y a un gros discounter et que dev de la para ne sera pas facile :|
Enfin concernant ton offre ce sujet m'a beaucoup aidé au moment ou j'ai dû me lancer :
http://www.pharmechange.com/viewtopic.php?topic=7555&forum=16
Bon courage à toi futur papillon :-D

Dino

C'est le début de la gloire... Bob me cite .. Même si j'y décèle un brin d'ironie tout de même , a peine caché...je suis d'accord avec bob et dino... Tu te précipites un peu je te l'ai déjà du sur un autre post mais tu n'es pas obligé de me croire... Spontanément je te dirais de proposer ds les 500-600 mais ça ne veut rien dire sans connaître l'affaire... Son potentiel...l'ancien titulaire... L'environnement ...depuis qd est elle a la vente... Autant de paramètre qui peuvent influer sur ta proposition...le timing est important et la chance aussi... Tu peux faire une offre à 700 qui sera refusé et 1 ans après il pourra céder à 600... On voit de tout... Même des pigeons qui continuent de surpayer...

ah un autre petit conseil...prends le transac comme un atout qui fera office de tampon entre toi et le vendeur...sers t'en comme moyen de négociation pour faire baisser le prix de vente...si c'est qqun d'extérieur ça passe bcp mieux pour expliquer à un vendeur qu'il est trop cher....même s'il te coute 5% si il fait baisser le prix de vente de 20% au final c'est pas toi qui le paye...c'est le vendeur....cqfd....et en plus tu passes les 5% dans les charges la 1ere année...

en tout cas, un conseil : si tu peux acheter plus gros, fais-le. Parce qu'il faut avoir conscience qu'une pharma de 900 K€, c'est assurer la totalité des heures pour le titulaire. J'aurais pu acheter plus gros, je ne l'ai pas fait, et aujourd'hui je bosse 6 jours sur 7.

pour le transactionnaire, il faut effectivement s'en servir pour faire baisser le prix. Mais aujourd'hui les petites pharmacies trouvent difficilement preneur, et donc le prix doit être en adéquation.

Cher Chenille,

Il me semble compliqué d'offrir plus de 65 à 70% du prix pour une officine de cette taille. Et personne de sensé ne le fera. As tu vu un expert comptable pour faire un prévisionnel ou est ce que ton transactionnaire a cette compétence?

Morpho a raison quand il dit que ton transactionnaire doit te représenter pour proposer le prix juste et 77% en est loin...
Un EBE de 120 pour une pharmacie de 900k ok mais est ce que ton prévi d'exploitation prévoit le meme rendement? est ce que l'officine dégage cet EBE de manière constante depuis 3 ans?

Bon courage et c'est au transac de négocier dur! je doute qu'il ait beaucoup d'offre comme la tienne donc a priori tu as le temps...

Le vautour est de retour... Les officines ne valent rien.. Etc.. Tu bloques les transactions avec tes théories pourries.. Tu n'as pas confiance en l'avenir, les pouvoirs publics s'adapteront... Dommage..

Si la boite te plait, fais un previ et vas voir les banques.
Commence ta nego a 40/50%.
Bon courage et reste motivé!

D'accord avec ca ! Quoique peut etre que 40% pourrait bloquer le vendeur...
Il faut te garder une marge pour les négociations car ta première offre ne sera jamais le prix de vente final sauf si tu te fais b....plumer :-D
Pour mon affaire ils en voulaient 82% j'ai fais une offre à 55% et l'ai eu à 62%... Si ct a refaire je commencerais à 50%
Tout ca a durer sur 3mois ou on me faisait croire à de la concurence pour finalement être seul sur l'affaire...
Un conseil avisé d'un expert comptable est incontournable...car j'ai plus senti que le transac travaillait plus pour les vendeurs que pour moi :#
Le previ du transac commencait avec un prix de 750 pour 917 de ca... et ca passait selon son previ... on fait dire n'importe quoi aux previ...
Dernier conseil, faut pas etre pressé et avoir les nerfs solides car c'est un vrai jeu de poker que d'acheter une pharma avec bluff et compagnie...
Cordialement,
Dino

Message édité par : Dinosorus5CH / 16-04-2013 22:47

Toujours autant de valeur ajoutée dans tes interventions...

C'est normal...personne n'aime entendre que la valeur de son bien a baissé...c vrai pour une voiture, c vrai pour une maison , c vrai pour une officine ou un snack...c'est humain...mais rien n'est immuable la vie est faite de cycle , de haut et de bas, au plus haut il y a 10 ans, le prix des officines baisse inexorablement et rien ne semble pouvoir freiner cette chute,ni la baisse de la demande, moins de primo-acquerents,moins de reinstallation,plus de departs en retraite..ni la baisse des CA,des marges et remises inéluctable à court terme...c bien une période favorable aux acquéreurs et moins aux vendeurs...les réactions denervements en sont la preuve...

on dira que la valeur ajoutée devrait se baser sur les compétences médicales.
le blues du buisnessman

Merci à tous pour vos commentaires
Je ne me précipite pas, sinon je ne viendrais pas en parler avec vous et je prend en compte tous les points de vues (le transac', lui était près à me faire signer tout de suite ;-) )

Je suis pas sure qu'il soit de mon coté (et j'ai effectivement signé un engagement avec lui). La dernière fois que je l'ai vu il essayait de me convaincre que 800 000 était un prix correct !!! son prévisionnel à lui passait à 850 000!!! :#
J'ai fait faire un prévisionnel par un expert-comptable qui passe à 700 000 (mon EBE serait à 117000 année 1) en ne prévoyant pas de baisse (CA et Marge). Ma rémunération serait en moyenne de 2200€/mois net d'impôt (avec une assistante 2 jours/sem et une préparatrice à plein temps) Je l'ai soumis à une conseillère d'Interfimo qui m'a dit que c'était juste et qu'il ne fallait surtout pas en proposer plus.

L'évocation par le transac d'une offre à 600 000 a effectivement eu l'air de bloquer Mme (moi c'est Monsieur avec qui j'ai discuté mais il semblerait que ce soit Mme qui prenne les décisions)
Oui, je commence à me rendre compte de tout ça !!!

Et concernant sa localisation, elle est dans petit village très touristique à 100m de la mer... 8-)
Et le couple de pharmaciens actuels (qui emploient 2 pharmaciens adjoints à coef 600 chacun 1 jour/sem) l'a payé 850 000 il y a 5 ans et a un crédit in fine

Pour le moment, les autres affaires qui m'ont été présenté sont encore plus petites ou moins rentables et la localisation beaucoup moins bien... :-?

117ke d'EBE pour 900ke de CA me semble etre une affaire bien optimisée...
Quels sont les salaires de employés et des 2 gérants ?
Arriveras tu a garder cet EBE ?
Gardes ta position le plus longtemps possible car ton premier prix me semble un peu élevé qd meme... Quand un transac est pret a faire signer de suite c'est que ya anguille sous roche.... :#

un petit truc, pas si facile à appliquer mais très utile : vas à ton rythme, je veux dire par là qu'à certains moment on va te dire il faut une réponse sous 48 h par exemple, n'accepte que si tu as pu évaluer tous les aspects de la question. Il y a parfois du bluff..

Cette pression risque être d'autant plus forte si tu es seule.
Ne lache rien qui irait à l'encontre de tes convictions!

Bon courage!