Bonjour à tous,
J'aimerai avoir votre avis sur mon projet d'installation en association (associé à definir selon le cas).
Je suis actuellement en contact avec deux petites officines pour le rachat de leur FDC en vu d'un transfert intracommunal.

J'estime le potentiel de la nouvelle pharmacie apres transfert a 1,5 M€ d'ici 5 ans. Avec une vitesse de croisière entre 1,5 et 2 M€ ensuite.

Est-ce que ca vaut le coup de partir dans une aventure aussi complexe sans expérience, vu le contexte économique actuel, et sachant qu'il me faudra environ 5 ans pour arriver à un CA d'une officine moyenne de quartier(1,5M€) ?

Merci pour vos conseils.

Message édité par : jcrazyjaws / 04-09-2012 10:50

Es-tu sûr de pouvoir transférer? Méfies toi.L'ARS n'accorde quasiment plus les transferts que lors de fusion d'officine, c'est à dire en faisant disparaitre une licence.

on peut jamais etre sûr de rien dans la vie mais oui mon projet est blindé pour le transfert.

Ce n'est que mon avis, mais ça me paraît casse gueule. Ils demandent tous les 2 des PV bien trop élevés. Lors d'une ouverture cela peut prendre pas mal de temps avant que le chiffre décolle. J'ai l'exemple d'un confrére qui a pourtant transféré en centre commercial. Si tu as de la marge financiérement ça va, sinon tu te retrouves vite dans le rouge.
Pour avoir de la marge il n'y a que 2 solutions, soit racheter une licence à petit prix, soit être bien avancé dans le remboursement de l'officine transférée. Je pense que le max pour des CA comme ceux-là serait de 75%, et encore. De toute façon ils ne vendront jamais 100%, peut être pensent-ils profiter du fait que tu veux transférer. Sont-ils au courant?

non ils ne sont pas au courant du transfert. :-)

Alors négocie et ne te précipite pas. A ce prix là ça ne doit pas se bousculer.

Bonjour,

Moi aussi ces % du Ca en prix de vente me paraissent tres elevé pour ces CA meme dans le sud. Autre point il y a de plus en plus de pharmacie "discount" dans le sud et les prix public sont en baisse, je te conseil surtout si tu es en ville de prevoir une marge tres basse pour ton previsionnel.

Autre conseil : les associations c'est pas facile, choisit plus tot ton associé en fonction de vos complementarité et entente potentiel. beaucoup d'assoc capote pour cause de mesentente et les CA s'en resente.

Pour te donner une idée je viens de signer à 75% CA>1200ke dans le sud.
Un transfert serait imaginable mais le prévi a été fait sans en tenir compte ni des différents bonus qui sont pourtant sûrs !!!
Penser à un transfert est une bonne chose car cela montre que tu as de la suite dans les idées mais tu ne peux pas en tenir compte dans la reprise car comme les confrères te l'ont dit ça n'est jamais gagné d'avance loin de là et de toute façon je doute que les banques te suivent avec cet argument.

Bon je vais négocier dur.. J'espére pouvoir diminuer le cout total mur + FDC à 1M€ sinon j'irai pas je pense. De toute facon je verrai ca avec l'expert comptable pour le previsionnel.
Et quid de l'association ? quelle est le cas de figure ideal selon vous, partir avec une copine qui comme moi a peu d'expérience ou proposer au pharmacien qui est encore jeune le projet?
OU dernière solution partir seule mais là je pense pas pouvoir vu mon apport perso...
Mon expérience très restreinte est-elle un frein à ce projet selon vous ou bien en m'entourant bien c'est jouable?
Merci pour vos conseils, cela m'aide dans ma réflexion.

Message édité par : jcrazyjaws / 29-08-2012 14:36

Le manque d'expérience n'est pas à mon sens un frein. Je m'installe début 2013 et je suis assistant depuis 1 an et demi. Comme tu le dis il faut bien s'entourer des bonnes personnes qui défendent TES intérêts.

Mon expert comptable en dehors du fait d'être super pro est un ami de la famille et je n'hésite pas à demander des conseils au syndicat, à des anciens titulairs avec qui j'ai gardé un bon contact, etc etc.....

Pour l'association tout est possible juste trouver la bonne personne :paf

Dernier truc si tu veux une idée des chiffres dans ton coin fait le tour des banques (in...f..mo) qui sont très au courant. Je les ai encore vu cette semaine (hier en fait :-P) et depuis 6 mois ça a pas mal bougé dans le sud.

Message édité par : jcrazyjaws / 31-08-2012 10:09

Juste deux petites choses pour ton nouveau local :
- tu dois rédiger une condition suspensive d'octroi du transfert purgé de tout recours t'évitant de payer quoi que ce soit si le transfert n'a pas lieu
- tu ne dois prévoir aucun versement de loyer, de réservation, ou autre avant l'octroi du transfert.

Comment mettre en condition suspensive l'octroi du transfert alors que le vendeur m'oblige à un delai de réalisation de la promesse de 6 mois max ? et que le temps que j'achete le FDC et que la demande de transfert soit acceptée il y en a pour 8 mois au min je pense.

Sachant que le vendeur du local me demande 5% de frais de reservation restituable si l'une des conditions suspensive n'est pas levée...

Tu dois obtenir ces conditions pour être tranquille car il arrive qu'une demande de transfert même parfaite ne soit pas acceptée du 1er coup.

6 mois c'est trop court

Pour l'achat il y a 3 signatures :
la 1ère sous diverses conditions suspensives notamment d'urbanisme (à faire lever par la mairie), de prêt, ...
la 2ème quand ces premières conditions sont levées, il ne reste plus que la condition suspensive d'accord de l'ordre dont le délai dépend de la date de réunion de la commission de l'ordre, sachant que tu dois déposer ton dossier quelques semaines avant ladite réunion
la 3ème quand tout est réglé
Soit 4 mois minimum

Parallèlement, tu dois obtenir l'accord pour la signalétique du local d'accueil, c'est une déclaration préalable à demander au service d'urbanisme de la mairie pour la croix ...
Soit 1 mois de délai légal

Ensuite seulement tu peux déposer la demande de transfert, soit 4 mois d'instruction (+ 2 mois de recours).
C'est à dire que ta promesse de vente ne sera plus valable au moment où l'ARS rendra son avis. Difficile pour Mme Portron d'accepter le transfert dans ces conditions.

Ensuite tu dis ".. si l'une des conditions suspensives ...". Or, la promesse de vente que tu vas devoir transmettre à l'ARS avec la demande de transfert ne peut comporter qu'une seule condition suspensive : l'accord de transfert.
Si ce n'est pas le cas ton dossier de demande de transfert ne peut être enregistré, et s'il l'était il pourrait être remis en cause à tout moment.

Parce qu'on peut déposer une demande de transfert sans être déjà propriétaire de l'officine ???

Si le local est soumis à permis de construire pour un changement de destination par exemple, il faut rajouter le temps d'obtenir ce permis.

Dans ce cas, peut-on déposer le dossier de transfert avant le délai de deux mois de purge des tiers ???

On ne peut pas déposer la demande de transfert sans être propriétaire, c'est pourquoi la phase 1 mentionne l'achat et ses 3 signatures.

Un changement de destination fait l'objet, non d'un permis de construire, mais d'une déclaration préalable (très simplifié par rapport au permis de construire).
Ceci peut figurer sur le même dossier que la demande de signalétique mentionnée en phase 2. Le délai d'un mois n'est donc pas prolongé même en cas de changement de destination du local d'accueil.

L'arrêté mentionnant la liste des pièces à fournir avec la demande de transfert spécifie simplement qu'il faut toutes les autorisations d'urbanisme et ne fait pas état des recours. Donc tu peux, si tu le souhaites, déposer ta demande de transfert dès obtention de ces autorisations.

pour le changement de destination (logement vers commerce) il faut bien un permis de construire, puisqu'il faut passer devant la commission de sécurité de la préfécture qui vérifie les conditions de sécurité et les conditions d'accessibilité aux personnes handicapées.

La déclaration préalable est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.

Elle est généralement exigée pour la réalisation d'aménagement de faible importance.

Travaux concernés :
Une déclaration préalable est notamment exigée pour les travaux suivants réalisés sur une construction existante :

- travaux qui créent entre 5 m² ou 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol.

- travaux de ravalement ou travaux modifiant l'aspect extérieur d'un bâtiment,

- travaux changeant la destination d'un bâtiment (par exemple, transformation d'un local commercial en local d'habitation) même lorsque celle-ci n'implique pas de travaux.


Le dossier Sécurité-accessibilité est réalisé ultérieurement, voire après l'obtention de l'autorisation de transfert.

Je suis peut être un peu pessimiste mais ça me parait un peu risqué tout ça. Il faudrait peut-être faire les choses dans l'ordre.
Je ne connais pas le sud de la France et le contexte là-bas mais en Bretagne où je suis les transferts même pour des dossiers en béton ne sont pas toujours acquis. Du coupj, s'engage dans des promesses de vente avant même d'avoir la pharmacie, ça me parait juste hallucinant d'autant plus sans aucune expérience...
mais je suis peut-être trop timide pour ce genre d'aventure.... :#

Pour l'association, je crois qu'il n'y a pas de schéma pré-défini: famille, amis, inconnus... c'est toujours un pari, après tout c'est comme un mariage professionel avec ses avantages et ses inconvénients...

Exactement, c'est pourquoi la promesse de bail ou de vente doit être signée sous la condition d'obtenir le transfert et sans avoir un sou à donner avant d'avoir obtenu ce transfert.