Bonsoir à tous, quelles sont les différentes étapes de la vente d'une pharmacie:
Les grandes étapes
On m'a parlé de promesse de vente, de compromis de vente??? quelle est la chronologie svp???? On m'a aussi parlé de 1ère signature, de 2ème signature??? c'est la meme chose??? A partir de quel moment dans la procédure que la vente a-été faite...enterinée???
Merci pour vos réponses...

1ere partie : la mise en vente
ta décision est prise, tu t'en vas...
la pharmacie est mise en vente. la recherche d'un acquéreur va se faire avec l'aide d'un transactionnaire, ou sans, au choix. La première fois le transactionnaire est le bienvenu dans le sens où il aide pour toute la paperasse (banque, administrations, avocats et rédacteurs d'actes...).
Cette partie est très variable dans le temps, de quelques mois à plusieurs années. Trouver un acquéreur n'est pas facile, il faut ensuite s'entendre sur le prix.
2nde partie le processus de vente :
1ere signature : c'est un premier compromis de vente avec pour condition suspensive l'obtention d'un prêt bancaire. Il laisse environ 2 mois à l'acquéreur pour trouver une banque qui lui prête à un taux intéressant. Cette partie dépend beaucoup de l'apport personnel de l'acheteur...
2nde signature : environ 2 mois plus tard, cette fois on entre dans la phase administrative : ordre des pharmaciens, ars, puis sécu pour enregistrement du nouveau titulaire. L'ancien doit demander sa radiation de la section A. Des conditions suspensives peuvent être évoquée ici comme un problème avec le bail, ou un droit de préemption de la municipalité. Normalement tout se passe bien.
Quand la paperasserie est OK (il faut compter 5 semaines entre la date d'accord de l'ordre et la prise de fonction effective). Il s'écoule donc à peu près encore 2 mois auf grandes vacances au milieu...
3ème signature : nous sommes à la veille de la cession, l'inventoriste est réservé, la pharmacie a été gérée durant cette période en "bon père de famille", l'acheteur ne doit plus avoir de mauvaises surprises (lui faire passer le CA mensuel est une bonne chose pour éviter tout conflit par la suite).
Cette signature correspond à la vente définitive de la pharmacie. L'acheteur va pouvoir s'amuser, et le vendeur partir vers d'autres horizons...

A savoir que les livres comptables peuvent être consultés en cas de mauvaises surprises en arrivant, la vente peut être dénoncée pour de sérieux motifs dans l'année qui suit la date de cession.

J'ai surement oublié 2 ou 3 trucs mais l'essentiel y est...

Donc pour vous, la première signature correspond à une promesse de vente, et la seconde signature à un compromis de vente? c'est ça
J'ai entendu dire qu'après la première signature l'acheteur pouvait se retracter sans rien devoir au vendeur...
Mais dès lors que la 2ème signature est faite, l'acheteur ne peut plus se retracter sauf s'il s'acquitte de 10% du prix de l'officine???
suis-je dans le vrai ou à coté de la plaque?
Merci de m'éclairer...

Non, c'est pas ça "promesse de vente" et "compromis de vente" sont 2 choses différentes :
Promesse de vente : le vendeur s'engage à te vendre son bien, l'acheteur n'est pas engagé. c'est en général limité dans le temps.

Compromis avec conditions suspensives : on y inclus différentes conditions généralement favorables a l'acheteur qui rendent caduc le compromis si elle ne sont pas réalisées (ex : obtention de ton pret)

Compromis de vente : l'acheteur et le vendeur s'engagent. Le compromis à valeur de vente. Le vendeur et l'acheteur ne peuvent plus se rétracter, sauf si ce cas est prévu : le dédit avec pénalités (10% du prix par ex)

La promesse synallagmatique, en language vermaculaire chez le quidam de la rue et chez les potards, le Compromis.

Deux personnes s'engagent à conclure un contrat dans des conditions déterminées. Réciprocité et symétrie des engagements. Etant donné qu'un contrat se conclut par un accord de volontés, pas besoin de réitération des consentements, donc une Promesse synallagmatique de vente vaut vente. La Promesse synallagmatique n'a d'intérêt que si les parties ont voulu retarder la conclusion du contrat à l'accomplissement d'une certaine formalité, qui correspondra à une condition de validité, comme l'obtention d'un prêt par exemple.

Là, la Promesse synallagmatique donne lieu à une obligation de faire, celle d'accomplir l'événement, et ressemble à un contrat sous condition. Mais il y a des différences :

- Si la condition se réalise, le contrat prend effet rétroactivement / si la Promesse synallagmatique devient contrat, le contrat prend effet au moment de la réalisation de l'événement.

- Si l'événement ne se réalise pas par la faute d'un contractant, la sanction consiste en des dommages et intérêts selon article 1142 du Code civil sur le fondement d'une obligation de faire / si la condition ne se réalise pas par la faute d'un contractant, la condition est réputée remplie, et le contrat sera donc formé.

Tout type de promesse unilatérale en amont est dangereuse et à proscrire.

Tout acte en aval, levée de CS, 1ère et second signature, acte final ne sont que des résultantes de la synallagmatique.

Tout ce joue à ce que vous nommez le Compromis alors que vous êtes trop nombreux à penser que c'est juste une première étape pour "bloquer" l'affaire ! :-(

Message édité par : ElGringo / 23-02-2011 20:26

C'est clair que beaucoup de futurs titulaires prennent le "compromis" trop à la légère !

Merci de le rappeler ElGringo :=! :=! :=!

"Tout type de promesse unilatérale en amont est dangereuse et à proscrire".
TRES IMPORTANT!

Attention aux transactionnaires pour qui les négociations sont trop longues( et pour cause prix de départ hors du marché!) et vous "invite " à signer une lettre de proposition d'achat. Elle n'a pas l'air bien méchante cette lettre (!) mais à la toute derniere ligne:"je déclare etre informe qu'en cas d'accord des proprietaires pour accepter la présente proposition d'achat je serai tenu de regulariser le compromis de vente dans un delai de 15 jours sous peine d'etre redevables de dommages et interets à l'égard des proprietaires".
j'ajoute que je devais rencontrer les proprietaire pour proposer ORALEMENT un prix et que l'agence me sort cette lettre sous le nez.
Je peux vous dire que je ne suis pas prete a poursuivre avec cette transactionnaire!