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Posté : 29-03-2013 17:52

Il m'est difficile de parler pour la transaction en général car ma lorgnette n'est pas forcément représentative du marché global. Mais je vais tenter de répondre avec ce à quoi nous avons été exposé sur les régions que nous couvrons :

Bonne ou Mauvaise année ? donc est ce que les pharmacies se vendent bien ou pas ? Je pense qu'Interfimo lundi en 8 confirmera que le nombre de transactions a baissé pour plusieurs raisons : l'indécision liée au climat ambiant a rallongé le cycle de transaction d'environ 2 à 3 mois ("mais ou vais-je placer mon argent?" me disent un pharmacien sur deux, sans compter les conseils parfois un peu catastrophistes de leurs experts en tout genre qui à l'orée de la loi de finance 2013 rétroactive sur 2012 ont aussi enlisé pas mal de dossiers mais qui se sont souvent résolus en janvier quand la loi a pu être enfin interprétée dans de bonnes conditions); les banquiers ont une fois de plus durci leur conditions de financement, plus seulement sur la proportion d'autofinancement mais également sur leur volonté de s'engager sur des dossiers sur-évalués, c'est à dire qu'il ne veulent plus financer des achats dont ils considèrent que le prix met à mal la viabilité du projet MEME si l'acheteur a les moyens de financer le "bonus" (ou malus?) qu'il souhaite payer vs un prix "économique". Et last but not least, les pharmaciens acquéreurs hésitent et ils ont raison de vouloir peser les choses prudemment avant de se lancer. Même si je suis persuadé que l'économie de l'officine va se maintenir, évoluer et obliger les pharmaciens à être encore meilleur gestionnaire, mais perdurer dans des conditions marges intéressantes.

On a beaucoup été interrogé par les banquiers sur les implications sur la rémunérations des marges du système des honoraires vs système actuel. C'est encore un peu de la fiction et l'état de la législation ne permet pas de donner un avis éclairé qui nous fasse changer à date nos méthodes d'évaluation.

Ce qui nous a rendu les choses plus difficiles c'est que nous basons toute notre conseil sur cette notion de "finançable" et que cet argument est peu pris en compte par le pharmacien vendeur qui tendra naturellement une oreille favorable à une surenchère soit-elle déraisonnable. Mais d'un point de vue du transactionnaire concurrent c'est un bon moyen de faire casser la vente en cours et de faire perdre 2 ou 3 mois au vendeur pour ramasser les pots cassés à un prix parfois inférieur à l'offre originale (vu plusieurs fois cette année).

C'est tout le problème du "juste prix" d'une officine...
Donc pour être clair, mauvaise année car indécision et durcissement des conditions de financement malgré des prix en baisse (estimation à 80-81% du Ca au niveau national).

Cependant au cas par cas il y a peu de règles si ce n'est qu'un bel outil vaut toujours le coup d'être payé! On a vendu sans remord une officine de 1,4M à 100% du CA car la situation d'exploitation (étude indépendante à l'appui pour convaincre le banquier) le justifiait. Une commune qui est une bombe démographique vaut parfois le coup d'être "surpayé" par rapport à un plus gros outils qui a peu de perspective de développement et ou l'exploitant précédent a déjà réalisé le potentiel... c'est un peu évident.

Maintenant sur nos dossiers, les officines dont le CA est inférieur à 1,5M se vendent rarement à un prix supérieur à 80%. De façon générale dès qu'il y a de l'immobilier dans la négo, cela complique sérieusement les choses à moins que la pharmacie finance complètement le loyer du rachat des murs.

Sur les associations, cela reste effectivement une manière d'améliorer les conditions d'exploitation d'un point vu financier car cela améliore souvent la caf et nécessite donc des apports moindres. Mais une association n'est pas sans risque...

Par contre on a monté deux dossiers avec investisseurs cette année qui ont donné l'accès à des jeunes à la propriété dans des conditions de rémunérations de l'investissement du tiers "raisonnables" (<15%) mais je suis persuadé qu'il manque une organisation financière "éthique" c'est à dire intéressée au succès du pharmacien dans ce marché, cela n'engage que moi mais le système Gallien comme celui de UP ne me paraissent pas être "raisonnables" voire tenir de l'abus dans la mesure ou ils financent l'accession via des prêts obligataires donc comme un preteur au meme titre qu'une banque mais se comportent comme des actionnaires en imposant des taux à leur prêt in fine qui fragilisent la viabilité du projet ET des conditions contractuelles qui sont proches du léonin (de "léo" lion ou comment se tailler la part du lion dans l'exploitation du pharmacien que je co-finance quitte à le mettre sur la paille???). Je sens que cette ligne va me couter cher mais bon...

Les primos installant qui ont moins de €150,000 deviennent extrêmement compliqués à installer seul dans un projet aux risques limités. Donc il va falloir inventer des leviers.
Et meme avec ce montant il faut être inventif voire créatif. C'est à ce moment que l'association et des systèmes de vente de parts progressives avec un exploitant qui a un projet de sortie sur le moyen terme sont intéressants.

Voilà pour l'instant, j'espère avoir répondu à ta question. Je suis à ta dispo.
Je viens sur le forum environ une fois par semaine donc ne m'en voulez pas si je ne réponds pas dans la foulée. Si tu as des questions plus précises, écris moi en direct.

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